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이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다.
부동산 투자는 남들이 전혀 관심을 갖지 않은 바닥 장세에서 시작하는 것이 여느 사업의 시기와 마찬가지로 기다림만 있다면 돈이 된다.세계의 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다.인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며,지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다.이 지점을 먼저 찾는것이 재산을 늘리는 비법중의 하나다.그게 정보며,가치있는 부동산 인터넷 정보사 사냥이다.
생략///
전문가로 어우려져 과학화 기술화 합리화 근대화된 이전의 원리,보충의 원리.분담의 원리.연결의 원리.표준의 원리에 입각한 최유효 이용과 개발,법률적 경제적 기술적 투자 기법을 창출할수 있는 것이다.시장은 지리적으로 위치가 고정되어 그 시장 역시 지역적으로 국한된 국지성,선조 대대로의 재산이라는 관념과,세금 출처 등에 공개을 꺼리는 비공개성을 들수 있다.일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성 지역성 비공개성 비표준화성이 강하다.
주택에서는 도로향.직장.교통량.상가와의 거리.상하수도.공익시설과의 거리에도 신경써야 한다.옛부터 적을 알고 싸우면 백전백승 한다는 속담이 있다.사람은 가정적 사회적 경제적 권력적 모든게 70%만 갖고 30%는 채우려는 마음으로 살아야 가장 행복하다,한다.넘치면 탈이나기 마련이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야한다.가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며,타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 그게 선투자여야 수익이 더 많이 창출된다.순발력이 요구된다.그래야 기대가치 창출인 것이다.
21세기는 지식 정보의 시대다.정보란 그만치 가치있어야 하며,예측과 분석에 맞는 정보여야 하며,그런 정보사여야 한다.단순히 지난간 옛노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다.미래을 예측하는 정보여야 한다.그래야 그 예측에 따라 투자한다.그걸 가려내 투자자들에게 회원들에게 전달해 주는게 정보사이며,정보 홈피이다.그 정보사는 무한대의 책임을 투자자에게 지고 있으며,실패시 그 책임을 무한데로 져야 한다.그게 믿음을 주는 투자자와 정보사와의 얼굴없는 책임의 공유다.
단순히 회원 모집에 급급한 정보사는 오래갈 수 없다.그 예측이 몇개월이나 며칠도 아니가서 틀린 정보회사을 자꾸 크릭한다는 것은 그만치 투자자가 멍청하기 때문이다.값어치 없다면 과감하게 버릴 줄 알아야 한다.우리는 공부을 할 때 아는 문제 자꾸 공부하고 읽으면 그만치 시간낭비다.그 시간에 새로운 지식을 찾아 헤메야 한다.홈피에서 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높다햇는데 그걸 자꾸 읆으면 시간 낭비며,그 지식은 머릿속에 진정한 투자자라면 기초상식으로 남아야 한다는 것이다.부동산은 수익이 나면 매도하고,새로운 투자을 찾아야 한다.너도 남고 나도 남는 투자여야 한다.정보에 의한 투기 아닌 투자만 해야 한다.이때 우리는 장래성이 있다면 보유며,수익이 어느정도 올렷다면 매도하고 새로운 투자여야 하는 것이다.5년 보유햇는데도 투자수익이 별로엿다면 분명히 가치있는 투자상품으로 갈아타야 한다는 것이다.그걸 못하면 부동산이 내것은 1억이고 타인 부동산은 5천만원이라는 고전적 사고방식의 소유자일 뿐이다.
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박종석 |
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웃돈 보장 마케팅 특화아파트 분양가 보다 |
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웃돈 보장 마케팅 특화아파트 분양가 보다 더 하락에
프리미엄 보장을 전제로 미분양 아파트를 처분한 건설사들이 프레미엄이 붙은 아파트들이 없자 건설사들의 냉가슴은 검게 타고 있으며, 8%자금을 구하려 하지만 구하지 못해 속앓이를 앓고 있다. 2010년 4월부터 프리미엄 보장 아파트가 입주하게 되지만 분양권 시세가 프리미엄은 커녕 분양가조차 밑돌고 있다. 건설사는 집이남아도는 지역에, 변두리나 고분양가로 프레미엄이 뻔히 붙지 않을 아파트에 프레미엄이 붙지 않으면 보장형 미분양분을 계약했지만 애당초 악성 미분양 아파트였으며, 프레미엄이 붙을 곳은 없었으며, 특히 공급과잉 지역으로 고분양가 아파트로 투자자들을 현혹한 꼼수 계약이었었다.
프리미엄 보장 미분양 마케팅을 벌여 미분양 아파트 상당물량을 처분하는 데 성공했지만 프리미엄 보장 1년이 지났지만 부동산 시장 침체가 지속되면서 프리미엄 보장은 커녕 분양가보다 훨씬 낮게 형성돼 있다. 건설사마다 경쟁적인 개성의 특화된 아파트가 흔해 부메랑이 돼 가고있다. 미분양 극복을 위해 건설사들이 최고급시설과 고품격 디자인을 내놓으면서 고객을 끌어들이나 고객들의 눈높이가 높아지면서 만족시킬 수 없는 과잉과장 광고에 불과한 것이다.
지방뿐 아니라 수도권에도 미분양은 증가하고 있으며, 서울지역에도 미분양이 생기고 있다. 청약경쟁이 치열했던 지역도 미계약과 계약해지하고 있다. 신도시의 수도권 미분양에 당첨자들 상당수 계약 포기는 증가하나 건설사들은 지방은 0%이상의 고분양가, 수도권도 고분양은 여전하다. 미분양이 증가하는데도 고분양가 아파트는 줄지 않고 있으며, 건설사 부도에도 고분양가 아파트는 줄지 않고 있다. 아이러니한 분양시장의 미분양 아파트 증가며, 미분양 아파트는 통계 12만가구, 시장의 25만가구는 정착된 상태다.
미분양 물건을 실수요 목적인 아닌 투자 측면에서 접근하는 사람들은 물가 상승에 따른 분양가의 지속적인 상승과 전매 제한제도가 완화 기대감이 시장에 작용하지만 주택보급율이 115% 넘는 시점서의 투자자의 안목부족과 중도금 무이자가 계약해지서 15%이상의 이자와 연체이자라는 건설사의 알지 못하는 계약자의 얄팍한계약이 신용불량자에,가정 불화의 산실이 되어가는 것이다. 중도금 전액 무이자로 서울 시내에서 아파트를 분양한 건설사들이 미분양 아파트에 대해 중도금 조건 변경을 내걸고 금융비용까지 감수하며 애물단지로 전락한미분양을 털기 위해 안간힘을 쓰고있다.
경기 광주시 송정동 아파트단지에 프리미엄 보장을 내걸었던 건설사는 완공을 앞두고,입주후 분양가보다 시세가 낮게 형성되면 계약자에게 3000만원을 돌려주겠다는 조건을 내걸었지만 시세는 분양가에 미치지 못하고 있다. 용인시 성복지구 아파트 시행사들도 입주를 앞두고 최고 5000만원의 프리미엄 보장을 내걸고 일부 대형면적 아파트를 처분했으나 시세는 분양가에 미치지 못하고 있다. 수도권 20여곳에서 프리미엄 보장 조건으로 미분양아파트를 처분했지만 입주 프리미엄 보장 아파트 5000여가구 중 분양가보다 시세가 높게 형성된 곳은 없다. 수도권 주택값이 급등하지 않으면 프리미엄 보장이 건설사의 족쇄가 될 가능성이 높다.프리미엄 보장을 내걸었던 건설사들의 자금난 악화가 우려다.
분양가를 할인해 팔고, 분양시장에서 서울에서도 미분양이 남아 있다는 것은 회사로서는 알리고 싶지 않은 것이며 중도금 조건을 변경하는 것은 금융비용에 대한 부담을 회사가 지더라도 이를 빨리 처분하는 게 이미지개선에 낫다는 판단이다 확산되고 있는 미분양주택의 증가세는 민간 건설업체가 짓는 중대형주택이 주도하고있는반면 소형 주택의 경우 실수요자 중심으로 수요가 늘면서 민간 주택이라고 하더라도 미분양이 오히려 줄고있다.
미분양주택의 절대수량에서는 전용 60㎡초과-85㎡이하가 절반을 차지하고 있지만 전용 85㎡초과 주택의 급증세다. 분양시장에는 청약 통장을 쓰지 않고 선착순으로 분양신청을 할 수 있는 4순위분양으로 순위밖분양의 이면에는 실수요자가 쉽게 알 수 없는 내용들이 많다. 분양을 마친 업체는 계약까지 모두 마쳤는데도 수요자들의 발길은 수요자로서는 청약통장을 쓰지 않고 자신이 원하는 동 호 수를 정할 수 있고, 청약통장 없어도 되고, 원하는 동호수를 지정할 수도 있어 선착순 분양은 건설사들로서는 얼어붙은 분양 시장에 돌파구를 열 수 있지만 선착순 분양을 받은 뒤 실제 계약으로 이어지는 비율은 낮다.
등기 후 전매를 노리는 투기 목적의 수요자와 미분양을 해소하려는 건설회사의 이해관계가 맞아 떨어져 분양률이 부풀려지는 경우가 태반이다. 전국적으로 미분양 물량이 넘쳐나고 있고,주택시장이 양극화되고 있고, 보금자리 아파트만 프리미엄이 붙는 추세기 때문에 브랜드라던가 주변 분양가, 로얄층 여부를 살펴보고 계약을 치루어야 손해 덜보며, 계약후 중도금 무이자에 계약했다가는 15-20%의 분양가에 대한 손해배상 청구도 받을수 있다.
실수요자는 입지 조건과 자금 계획 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 청약해야 낭패를 피할 수 있어 실수요자만이 계약이 좋다. 주택이 남아돌고 있어, 소단지서 대단지로, 변두리서 중심가로, 소형평형에서 큰 평형으로 재테크에는 좋으나 실제는 투자성이 높다 할 수없을 것이다. 공영개발의 미분양은 민간 부문의 분양가 인하로 이어질 가능성이 높아 미분양 사태는 향후 추가적인 분양가인하로 이어질 가능성이 높으나 고분양 아파트 일색이다.
서울과 경기도 등은 향후 뉴타운 및 재개발·재건축을통해서도 많은 아파트가 공급돼 공급이 넘쳐난다. 미분양물건을 서둘러 매입하기보다는 좋은 지역에 청약을 기다리는 전략을 세우거나 도심 지역의 재개발지 매입 후 기다리는 전략이다. 부동산 경기가 살아날 가능성은 희박하다. 지방경제의 침체로 거래심리 냉각에 지방 경기회복은 쉽지 않다.지방의 미분양이 해결이 되지 못하고 쌓여있는데 분양 물량이 쏟아지면 지방 주택 시장 침체가 더욱 악화될 수 있다.
미분양을 해소할 수 있는 해결책이절실하다. 수요자들의 관심을 크게 받고 있는 분양지역들은 주로 보급자리 주택과 위례신도시,강남권 지역에 불과하다. 건설업계에서 아파트 가치는 평면이나 인테리어가 아닌 외관이 중요해지는 추세다. 아파트 단지 입구,조경과 담장, 계단, 주차장, 조명, 인공 폭포, 수영장, 분수대, 피트니스,실버라운지, 헤스티아 라운지의 숙박시설, 게스트하우스, 스트레칭 룸, 허브형 로비, 호텔식 로비와 골프 연습장까지 독특한 시설을 설치하고 있다.
아파트 특화는 1997년 외환위기와 함께 미분양이 넘쳐나면서 대기업 건설사의 브랜드 차별화다. 서비스 차원에서 시작해 일반화하면서 분양가에 포함되어 고분양가 아파트로 변하고 있으나 투자자들은 이걸 모르고 있으며, 건설사는 고분양가을 모로쇄작전을 펴고 있다. 단지별로 특화 아파트 비용이 100억원 이상이 들어가며,분양가에 100%넘겨지지는 고분양가인 것이다.
문제는 특화사업비. 아파트 조경이나 담장, 계단 등을 특화시키면 시공비가 당초 계획보다 늘고 있는 것이다. 계약당시 모델하우스나 카탈로그와 차이가 없어도 이미 안목이 높아진 입주민들의 목소리는 갈수록 커져 법적투쟁을 할 수도 있다. 명품이나 특화는 건설사가 편법으로 분양가를 올리기 위한 수단으로 쓴 것이면서 주민요구를 거절할 만한 법적 명분도 없는 만큼 건설사가 자기 발등을 자기가 찍고 있으며, 투자자는 이자부담에 건축비 부담까지 끌어 안아야 할 형국이다. |
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| 일시 : 2023-03-26 [06:17] / IP : 180.70.197.231 |
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