시장흐름

박종석
강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어
강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어
제2롯데월드와 한강변 초고층 건립 허용 등 호재가 나오자 주변 아파트의 수요자들 관심도 늘었다. 잠실은 좀 들썩이며, 오르는 곳과 내리는 주택값으로 양분되어 있다. 부동산 시세는 호가, 실거래가, 신고가의 3각 편대로 가격이 이루어져 시장은 각기 다른 시장가격을 형성하고 있다. 정보제공업체서 제공하는 부동산 시세가 90%정도에서 90%가격이 각기 다르다는 것이며, 가격편차만 대체로 200% 차이난다는 것은 주지의 사실로 지난 2년간 30%내외의 호가 하락이 호가가 높아지는 지역과 움직이지 않는 지역이 있기 때문이다. 부동산 관련 규제가 약화되고 제도가 복잡해 지면서 가격 구조가 다중화되고 변칙적인 신규 아파트 청약 및 부동산 거래시장이 움직이지 않기 때문이다.

아파트 가격을 가정했을시 호가와 실거래가, 신고가격이 각기 제각각이다. 수십억원씩 차이가 나는 경우도 많다. 서울의 대형 아파트는 30억선이지만 5억원 이상 낮은 가격에 지난 2년간 거래되다가 몇개월 사이 호가가 2억이상 올랐기 때문이며, 다운계약서를 작성, 구청 등 기관에 신고할 때는 매매가가 25억원 이하로도 내려갔으나 호가가 오르자 다운 계약서는 대부분 사라졌다. 3억원 수도권 30평대 아파트라면 시세표가 2억7천에서 3억3천으로 차이가 나며, 거래가는 2억5천이나 신고가는 2억3천만원도 가능했으나 호가가 높아졌다. 이게 아파트 시세표다.

주택을 2-7가구 소유한 다주택자들이 무주택자로 둔갑해 청약을 하는 등 부적격자가 아파트 당첨됐으나 거래중단과 미분양아파트 사상 최고치을 갱신하자 단속은 커녕 모른척 했던 지난 2년간이었다. 투자자는 단속기관 모두 과연 이들이 사람이기를 포기하지 않았는지 의심이 간다. 1주택 소유자는 평생 아파트 청약한번 시도해 본적이 없는 사람도 많다. 이들은 더블어 사는 사회, 국가가 존재해야 개인이 존재한다는 것을 이해하는 사회가 되어야 할 것이라는 애국심이 대체로 강한 사람들이다. 

토지시장도 인천 송도국제도시 인근 동춘1구역은 토지거래허가구역이지만 전체 33%가 건설사와 토지주가 불법 매매됐었다. 동춘2구역 역시 건설업체와 토지주간에 불법 거래됐었다. 비현실적인 규제가 너무 많은데다지나치게 까다롭고 시장질서에 반하는 규제 러시를 이루면서 시장의 불법, 탈법 사례가 급증했었다. 부동산시장에서 이런일이 일어난 것은 주택공급의 위축을 제대로 예측하지 못했기 때문이었다. 지역적 투기가 일어나고 있으며, 전라도 경상도나 강원도 충북도는 20년 이상 부동산 값 변화가 나타나지 않은 지역도 허다하다. 국토의 균형개발, 지방화시대 반드시 열려야 했으나 수도권 이기주의와 고위층의 정치권 입성을 위한 반대로 벽에 부딛쳤었다.

2002년에 67만 가구분에 달하던 연간 주택건설 실적이 2003년부터 줄어들기 시작, 2006년부터 2007년, 2008년까지 30만가구대에 불과한 공급이었으나 미분양아파트는 16만가구가 넘고 거래중단과 주택보급율은 113%가 될 정도로 집이 남아돌며,전국에는 1350만가구의 주택과 지난 3년간 공급한 1백만 가구을 합할 경우 1450만가구며, 다가구 주택은 5가구 이상 살기 때문에 25%인 340만가구 합할 경우 약 1800만가구로 4900만명의 인구는1주택에 2.7명이 거주하고 있다. 

부동산대책이 수도권 주택 수급계획도 택지 확보.공급 간의 시차와 민간부문에 대한 규제로 인해 차질을 빚었다. 주택보급률 등을 감안한 주택 수요 예측도 없다. 주택보급률을 산정할때 1인 가구를 제외함으로써 2005년에 83%인 주택보급률이 2009년에는 113%로 평가됐다. 엉터리 부동산 정책과 고위직 재산형솽 과정을 보면 돈을 불였는지 인지의 사실이다. 짜고치는 고스톱의 부동산 정책이 80년대 중반부터 2009년까지 이어졌으며,앞으로도 당분간 이어질 것이다.

부동산정책의 방향이 규제와 완화 등 임시방편으로 일관됐었다. 장기적인 안목에서 정책을 입안.집행해야 할것이다. 규제와 완화을 외치며, 풀릵서 같으면서도 풀리지 않고, 규제할 듯 하면서도 규제 않는 정책이 바로부동산 부추기는 부동산 정책이었으며, 투기조작이었다. 이게 한국의 부동산 시장이었다. 부동산 투기와 규제의실패가 공급과 수요 위축에서 빚어졌었다. 주택 문제도 기본적으로는 시장원리에, 정부정책은 조율과 규제다.이제 서울 이외는 대부분 지역서 집이 남아돈다. 갖은자들과 고위직들이 투기꾼과 연대하지 않을시 주택에 대한 투기는 사라져 가고 있다.

송파구에서도 잠실 쪽과는 분위기 차이가 커 부동산 대세 상승기나 하락기 때 집값이 한 묶음으로 움직였던 서울 강남권에서 차별화가 뚜렷해지고 있다. 호재에 따라 집값이 오르는 구와 내리는 구가, 같은 구 안에서도 호재가 있는 지역만 오르고 나머지는 별 움직임이 없다. 강남권에서는 투기지역 해제 등 규제완화에 대한 기대감을 바탕으로 저가 매수세가 들어오면서 거래가 늘고, 호가가 수천만원씩 뛰는 단지가 생겼지만 집값 동향을 구별로 자세히 쪼개보면 강남 서초 송파의 3개구가 동반 상승하지는 않았다. 강남구와 송파구는 아파트 매매가가 오른 반면, 서초구는 입주물량 증가로 떨어졌다. 

강남구와 송파구는 구 안에서도 단지별로 명암이 엇갈려 재건축을 추진하는 강남구 개포동 주공1단지 42m²의시세는 6억2000만 원에서 6억6000만 원으로 상승한 반면 일반 아파트인 대치동 149m²  22억 원에서 21억원으로 내렸다. 제2롯데월드 용지와 가까운 송파구 잠실동 레이크팰리스 112m²  8억원에서 8억7000만원으로 올랐지만 송파구 거여동 122m²는 7억3천만원에서 7억원으로 하락했다. 

서초구 집값이 강남구와 송파구에 비해 약세를 보이는 것은 규제 완화에 민감한 재건축 단지가 강남구와 송파구보다 상대적으로 적기 때문이다.서초구는 반포주공1단지를 빼고는 이렇다 할 저층 재건축 단지가 없으나 강남구에는 압구정동 현대아파트와 개포주공, 은마아파트가 있다. 송파구에도 잠실주공5단지와 가락시영 등 대표적인 재건축 단지가 많으나 입주할 아파트가 많은 서초구 집값의 약세다. 입주물량이 집값을 내리는 요인으로 작용하고 있다. 강남권이란 틀에 싸여 집값이 같은 방향으로 과거에는 움직였지만 최근에는 강남 3구를 하나로 묶었던 테두리의 강도가 점차 약해지고 있다.

부동산 투기을 잡으려면 강남의 부동산을 잡으면 된다.강남 부동산을 잡으려면
1;강남 재건축 규제을 법데로 하고
2;건설부 부동산 정책자 21명 중 18명이 강남권에 사는데 모조리 바꾸고
3;강도 높은 규제 대책을 세우면 된다.

강남 집은 남아도는데도 서울 강남 집값이 한여름 뙤약볕처럼  주택시장을 달궈놓고 있다. 소강상태를 보이던강남권의 집값이 격적인 상승세를 타다, 약보합세,상승세를 다람쥐 채바퀴 돌듯하는 것은 투기꾼들이 항상 염탕하고  있기 때문이다. 전국의 부자들이 강남권에 집을 사놓고 거주하지 않는 것이다.혁신도시,행정도시,관광벨트 등등에서 보상 나온 보상금이 10억만 넘으면  강남권 투자를 하는 경향이 있기 때문에 강남권 집값은 오르기만 하고, 강남권 집 보유자 반도 강남권에 살지 않는다.

도곡동 타워팰리스와 대치동 우성아파트 등의 경우 대부분의 평형이 한달새 몇천만원 이상 올랐다. 이걸 반복하고 있다. 재건축아파트인 은마와 청실아파트 또한 수천만원 이상 상승한 것으로 나타났으며, 상승과 보합을 반복한다. 하락이란 없으며, 대체로 호가가 낮아지다 상승을 반복하고 있다. 이런데도 건교부나 부동산 관련자들은 자신들이 그들지역에 살기 때문에 먼산 쳐다 보는 듯 하는 것이다. 청문회 대상자들 대부분 강남권 부동산 보유하고 있을 정도다. 서울 강남지역의 집값 상승은 재건축 불확실성이 제거되지 않기 때문으로 보인다. 그러나 무엇보다 정부가 집값을 잡기위해 내놓은 투기지역 지정의 역효과가 크며 상승후 부동산 버블의 전초전이라는 분석이 나온다. 

강남권의 매도자들이 투기지역 지정에 따른 양도세 증가분을 매도가에 덧붙여 내놓은 것이 최근 집값 상승의 중요한 요인이라는 풀이된다 하지만 가격을 조정하는 세력이 별도로 있는 것이다. 또한 그 지역의 반상회나 중개업소 그리고 고위직 등이 투기세력과 동침한 3박자가 척척 맞아 떨어지는것이다. 부동산 시장에서는 실거래가 기준의 양도세 부과만으로는 강남 집값을 잡을 수 없다고 입을 모은 다. 

양도세는 물론이고 취득·등록세 등 거래세와 재산세·종합토지세 등 보유세를 망라한 부동산 관 련세금의 과표를 현실화해야만 실효를 거둘 수 있다하지만 근본책이 아니며, 이렇게 말한 사람은 전문가가 아닌 그들이 투기세력과 야합해 글을 쓴 사람인 것이다. 오직 강남권 그린벨트나 녹지 많으니 유해시설 설치만이 강남권 집값 잡을수 있다. 다른 방법은 나라 생존해 있는 한 불가능할 것이다.

과표 현실화를 통해 왜곡된 거래행태를 바로잡고, 집값 상승분의 일부를 세금으로 환수하는 등 특단 의 조치 없이는 백약이 무효인 상황이라는 게 일선 중개업자들의 생각이며, 전문가 보다 중개업소의 말이 더 일리 있는 것이다. 부동산 규제 정책은 강남권에 사는 건교부 부동산 정책자와 세무소 직원의 합작품이라 해도 과언이 아니다. 엉터리 그물망을 쳐놓고 노회한 고기를 잡겠다고 나선 것 자체가 아이러니다. 정부가 강남 집값을 잡을 의지가 있다면, 양도세 뿐만 아니라 거래세와 보유세의 과표 현실화를 서둘러 도입해야 한다는 시장의 목소리에 귀를 기울여야 한다. 정부의 부동산 담당자의 교체, 세무공무원의 교체, 개인보다 나라 먼저 생각하는 사람이 부동산 정책을 펴야 바로선다.    
일시 : 2015-12-16 [16:14] / IP : 27.119.39.206
Total : 17건
17 부동산은 돈이며,부동산 정보는 없고 개발지만 (0)박종석6
16 부동산 거래 중단은 급매물이 아닌 호가가 낮은 매물 (0)박종석1336
15 뉴타운만이 아니라 기존 주택의 거래도 전무 (0)박종석726
14 투자자는 가격폭락·이자폭탄에,건설사는 중도금 무이자에 (0)박종석1058
13 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 (0)박종석992
12 부동산 값 요지부동으로 호가 조차 없이 침묵 (0)박종석986
11 시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안 (0)박종석711
10 저금리 정책아니면 청약때 대박,입주때는 쪽박으로 (0)박종석714
9 희한한 주택정책과 개인만도 못한 부동산 정책 (0)박종석678
8 호재에도 악재에도 반응없는 빈사의 부동산시장 (0)박종석792
7 주택시장은 투기에서 투자로 진화 중 (0)박종석840
6 부동산 장기 침체우려 시장서는 일반 경기와 다른 (0)박종석866
5 부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격 (0)박종석1056
4 강남사는 고위직 51% 강남에 부동산,재산공개는 (0)박종석700
3 분양가 인상 요인 없는데도 건설사와 합작으로 (0)박종석342
2 하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트 (0)박종석848
1 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 (0)박종석916

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