시장흐름

박종석
하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트
하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트 
하락시도 상승한 강남, 상승시도 하락한 강남 아파트가 강남과 강남권에도 있다. 부동산은 하락시도 상승한 지역과 부동산이, 상승시에도 하락한 부동산과 지역이 있기 마련이다. 서울 잠실 재건축아파트 입주 여파로 해당 단지는 물론 주변 아파트의 매매·전셋값 약세로 매물은 넘쳐나는데 수요가 따라주지 않아서다. 그런데 이들 단지에서 입주 쇼크를 모르는 집은 39~52㎡짜리 초소형 아파트다. 원룸형으로  재건축 소형 평형 의무비율 조치에 따라 지어진 집들이다. 입주가 한창인 잠실동 리센츠(옛 잠실주공2단지·총 5563가구)의 39㎡짜리 868가구, 인근 신천동 파크리오(옛 잠실시영아파트)의 52㎡ 344가구로 아파트 몸값은 요즘 금값이다. 

집값이 2년째 약보합세인 강남권에서도 가격이 오른 아파트는 강남구 수서동 신동아아파트 49㎡는 3억원으로연초대비 7000만원 정도 상승, 59㎡도  50000만원 상승해 3억8000만원, 일원동 수서아파트 59㎡는 7000만원 상승해 3억5000만원에, 수서동 까치진흥아파트 56㎡도 현재 3억6000만원으로 4000만원으로 일원동 수서아파트와 수서동 신동아아파트는 리모델링(현대건설 시공)에 대한 기대감으로 가격이 올랐다. 가구당 부담금이 600만원 정도로 많지 않아 인기가 높다. 개포동 대청아파트와 대치아파트 역시 리모델링 호재로 가격이 올라 대우건설로 시공사가 정해진 대청아파트 59㎡는 4억3000만원에서  4억8000만원까지, 대치아파트 56㎡ 역시 5000만원 가량 가격이 오르면서 4억7000만원에 매매거래가 가능하다. 

대치아파트는 현대산업개발이 시공한다. 압구정동 현대사원아파트도 올라 118㎡가  1억2000만원 오른 16억7000만원선이며, 105㎡, 115㎡도 각각 1억원씩 올랐으며, 압구정동 한양1차 역시 오름세로 89㎡는 5000만원 올라 10억원으로 압구정동 아파트는 재건축 기대감으로 인해 호가가 오르는 상황이다. 일부 고급 아파트도 강세로 2007년 9월 입주한 삼성동 롯데캐슬 프리미어 125㎡는 1억6000만원이나 올랐다. 주변에 경기고와 영동고가 위치한 데다 유명인들이 많이 살면서 고급 아파트로 소문이 나 가격이 올랐다. 가격이 오를만한 재료를 가진 리모델링 단지 위주로 가격이 올랐다. 리모델링 단지의 가격 상승은 한계가 있어 투자적 관점으로 접근할 때는 신중해야 한다.

리센츠 39㎡의 시세는 3억1000만원 선으로 한 달 새 1500만원가량 상승, 파크리오 52㎡도 2천만원 오른 4억2000만원으로 수요는 많은데 물건이 달려 가격 오름세가 지속될 것 같다. 입주 2년을 맞은 강남구 역삼동 역삼아이파크(옛 개나리2차·총 541가구) 내 초소형도 마찬가지. 이 단지의 33㎡  178가구 시세는 최고 3억1000만원으로 2년 전 입주 이후로 5000만원 가량 올랐다. 초소형 아파트가 강세인 것은 임대 수익을 노린 투자자가 늘고 있으나 매물이 많지 않다. 아파트 전셋값은 리센츠 39㎡는 1억3000만원 선으로 한 달 전보다 1000만원 올랐다. 층이 좋은 곳은 1억6000만원을 호가한다. 인근 잠실 갤러리아팰리스 오피스텔 76㎡ 시세 1억4000만원를 웃돈다. 역삼아이파크 33㎡는 2년 새 3000만원 올라 1억8000만원을 호가한다. 오피스텔에 비해 관리비가 싸고 발코니가 있는 데다 주차시설이나 단지 내 편의시설도 잘 갖춰져 있어 인기다.

파크리오 52㎡ 전셋값도 한 달 새 1500만원 올라 1억4000만원 선이다. 지하철 2호선 성내역을 사이에 두고 있는 한신코아아파트 72㎡보다 1000만원 정도 비싼 편이다. 강남권에 직장을 둔 독신자와 신혼부부 등이 새 아파트면서 가격 부담도 적은 초소형을 많이 찾지만 전세 물건이 많지 않아 거래는 뜸하다. 매달 짭짤한 임대 수입을 올리면서도 양도소득세 중과도 피할 목적으로 이들 초소형 아파트를 추가로 사들여 임대사업자로 나서려는 다주택자도 늘고 있다. 임대사업자로 등록해 전용면적 85㎡ 이하면서 공시가격 3억원 이하인 주택 5가구 이상을 10년간 임대하면 양도세 중과와 종합부동산세 부과를 피할 수 있지만 10년 뒤 되팔 때 공시가액이 3억원을 넘으면 양도세 감면혜택을 받을 수 없기 때문에 유의해야 한다.  

서울에 이어 경기도 아파트 매매값도 3.3㎡당 평균 1000만원대에 진입, 네자리 시대를 열었다. 경기 지역 170만2994가구를 대상 아파트값은 현재 3.3㎡당 평균 가격은 1000만원대로 2006년 12월 초 900만원대를 돌파한 지 1년 9개월 만에 1000만원대에 진입한 것이다. 미분양, 거래중단속에서도 우리나라 주택값은 70%이상 지역서 70%이상 주택이 20-60%까지 고평가 되어 있으며,토지는 30-300%정도 고평가 되어 있다. 한번 오른 가격은 호가가 좀처럼 낮아지지 않은체 2년간 미미한 호가만 낮아지고 있는데도 고분양가 아파트는 지금도 여전히 분양되나 미분양 아파트로 전락하고 매일 1개이상의 건설사가 부도나고 있다.

입주 아파트는 입주가 시작됐는데도 미분양으로 남아 불꺼진 암흑의 아파트다. 분양가를 5% 인하, 중도금 3년 무이자도 소용없다. 대구나 부산만이 아니라 수도권 변두리나 택지개발지구, 도농지구서도 흔하게 볼수 있다.  공사가 끝났는데도 분양되지 않은 아파트가 최고치를 기록하는 등 지방과 수도권을 가리지 않고 급속히 냉각되고 있다. 전국의 미분양 주택은 15만여가구나 시장은 45만 가구 이상으로 보고 있으며,입주후 미분양 아파트나 계약후 입주전이나 이후 해약하려는 아파트까지 합하면 70만 가구 정도로 봐야 할 것이다. 분양률과 계약률 높히기 위해 20%만 보고하고 80%이상 보고되지 않고 숨기고 있는 것은 예전이나 지금이나 매한가지다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 물량은 연속적으로 증가했다. 

잘 나간다던 용인이나 경부선 축의 미분양 아파트는 건설사들은 없다지만 모델하우스에 간다면 얼마든지 계약이 가능할 정도다. 건설사가 대외 신뢰도가 떨어질 것을 우려해 지방자치단체에 준공 후 미분양 물량을 대부분 신고하지 않으며, 7백가구 이상 분양서  2백가구 이하는 1가구도 보고하지 않는 경우가 흔하다. 미분양 또는 준공 후 미분양이 늘고 있는 것은 주택업체들이 청약시장의 호황을 믿고 무리하게 공급을 늘린 데다 정부의 잇따른 부동산 엉터리 대책으로 주택시장이 타격을 받고 있다. 

금리인상에다 대출 규제, 다가구주택 양도소득세 중과, 보유세, 개발부담금 부과  등으로 미분양이 더 늘어날 것이다. 분양을 미루는 아파트들은 분양시 70%이상 상당기간 미분양으로 남을 것이며, 건설사들 30%만 분양되어도 다행이라 여기며 미분양 아파트 속일경우 건설사부도는 매일 1개사에서 더 늘어날 것이며,미분양 아파트도 더 늘어날 것이다. 과거의 고리타분한 생가가 건설사에서 부터 버리고,미분양 제대로 보고하고 분양가는 분양시 투자수익의 70%정도 낮추어야 할 것이다.

지방아파트 분양이 유달리 부진했던 것은 분양가 상승, 공급물량 급증에다 고금리 등 정부 규제까지 겹쳤기 때문이며, 엉터리 정부의 부동산 정책때문이다. 기반부담금 등 분양가 추가인상요인, 총부채상환비율 등과
취.등록세 인하, 주택임대사업 5가구에서 3가구 이하로 완화등이 중요하다. 미분양 아파트가 갈수록 늘어만 가고 있는데도 강북의 주택값은 70%이상지역과 주택이 20-50%이상 고평가되어 있으며,서울만이 아니라 경기지역의 아파트들도 1천만원 시대에 돌입했다. 현제의 주택값은 20-60%지역별로,주택별로 하락시켜야 시장의 안정될 것이다. 

경기도 주택값은 과천시가 3.3㎡당 3100만원, 성남시 1700만원, 안양시가 1200만원, 광명시 1200만원, 의왕시1140만원, 용인시.하남시. 군포시,구리시가 각각 1100만원, 고양시 1070만원)만 평균치를 넘었다. 반면 320만원, 안성시 420만원), 포천시 450만원, 가평군 500만원, 여주군 520만원을 형성했다. 면적대별로는 전용면적 60㎡ 이하은 870만원, 중소형 60~85㎡은 990만원, 중형 85~102㎡은 1200만원, 중대형 102~135㎡은 1270만원, 대형 135㎡ 초과은 1370만원이다. 한편 최근 1년간 경기 지역 아파트값 변동률을 살펴보면 서울과 마찬가지로 북고남저현상을 보여 과천시가 1년전 3500만원에서 3100만원으로 낙폭이 가장 컸고, 용인시 -50만원, 성남시 -50만원, 의왕시 -40만원 등 경기남부 지역이 하락세를, 의정부시는 600만원에서 870만원으로 올랐고 동두천시  255만원, 양주시 212만원 등 경기북부 지역은 강세를 보였다.   
일시 : 2015-12-16 [16:39] / IP : 27.119.39.206
Total : 17건
17 부동산은 돈이며,부동산 정보는 없고 개발지만 (0)박종석6
16 부동산 거래 중단은 급매물이 아닌 호가가 낮은 매물 (0)박종석1336
15 뉴타운만이 아니라 기존 주택의 거래도 전무 (0)박종석726
14 투자자는 가격폭락·이자폭탄에,건설사는 중도금 무이자에 (0)박종석1058
13 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 (0)박종석992
12 부동산 값 요지부동으로 호가 조차 없이 침묵 (0)박종석986
11 시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안 (0)박종석711
10 저금리 정책아니면 청약때 대박,입주때는 쪽박으로 (0)박종석714
9 희한한 주택정책과 개인만도 못한 부동산 정책 (0)박종석678
8 호재에도 악재에도 반응없는 빈사의 부동산시장 (0)박종석792
7 주택시장은 투기에서 투자로 진화 중 (0)박종석840
6 부동산 장기 침체우려 시장서는 일반 경기와 다른 (0)박종석866
5 부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격 (0)박종석1056
4 강남사는 고위직 51% 강남에 부동산,재산공개는 (0)박종석700
3 분양가 인상 요인 없는데도 건설사와 합작으로 (0)박종석342
2 하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트 (0)박종석848
1 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 (0)박종석914

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