시장흐름

박종석
부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격
부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격
부동산은 고소영 강부자 세력에 의해 놀아나고, 주식은 얼치기 펀드메니져에 놀아나고 있다. 부동산은 지난 6년간 오른 부동산에 50%정도 호가가 낮아져야 정상가이며, 주식은 수출감소, 외환보유고 감소, 경기부진, 국제 경제 악화로 500%포인트도 높은데도 1천1백포인트에서 놀아나고 있다. 주식의 가격이 268포인트나 400포인트 이하만 3차례 이상 있었으며, 그때보다 경기가 더 좋지 않다. 미국 다우지수가 심리적 마지노선으로 여겨졌던 7000선마저 무너져 어디가 바닥인지, 약세장이 언제까지 지속될지에 대한 논의와 향후 1~2년간 약세장이 지속돼 최악의 경우 4000선까지 떨어질 수 있다는 비관적 전망까지 나오나 한국의 증시는 돌덩이처럼 건제한 것은 국민의 돈인 연금을 퍼부었기 때문이다. 공포지수라고 불리는 변동성지수의 움직임은 약세시장은  2년은 더 갈 것으로 보여 투자자들의 공포가 시장 전체를 휩쓸고 있다. 침체가 깊고 장기화될 것이며, 회복세는 미미할 것이며, 정부는 신뢰를 불어 넣는 어떤 해결책도 갖고 있지 않지만 증시는 최악의 상황이다.

미국의 주식은 12년래 최저가인데로 우리나라 주식은 10년이내의 최저가 3-5배이다. 강남 3구에 대한 부동산 규제완화 기대가 확산되면서아파트 거래가  늘고 가격도 사승했으나호가 상승이며, 내집마련 할 사람들의 투자지 정상적 투자는 아니다. 강남권 부동산이 가장 먼저 올라야 하지만 지난6년간 오른 값에 40%내외 호가가 낮아져야 정상가이며, 2년 정도 가격 조정이 나타날 것이며, 강남권 이외 대부분지역은 30%이상 호가가 낮아져야 정상가가될 것이다. 수도권 미분양 및 신축주택에 대한 양도세 면제가 분양권 시장에는 악재로 작용 양도세 완화 정책이 계약한미분양과 신규 분양에 한정되면서 이미 분양이 끝나 혜택이 없는분양권은 상대적으로 수요자로부터 외면받고 있다.

원.달러 환율이 급등하고 주가가 1100포인트에서 오르락 거리면서 금융시장에 불안감이 퍼지고 있으나 개인 투자자들은 그걸 알지 못하고, 안다고 하더라도 대처하지 못하고 있는 것은 대통령의 3천포인트로에 홀려있는 것이다. 환율 급등이 경제와 증시 불안을 불렀고, 주가는 한달에도 수회씩 변동이 심한상태다. 양도세가 50% 감면된 고양시 덕이지구, 식사지구에는 미분양 아파트를 사겠다는 문의전화가 늘어난 반면 분양권 시장과 기존의 주택시장,청약시장에서는 아직도 찬바람만 쌩쌩 불고 있다. 

분양권 시세를 알아보기 위해 미분양 계약 예정자로부터 걸려오는문의전화만 늘었을 뿐 분양권을 사겠다는 사람은 없다. 덕이지구 미분양의 조건이 더 좋은데 분양권은 분양가보다1천만원 싼 매물도 있지만 팔리지 않고, 식사지구도 분양권을 팔아달라는 계약자들이 늘었다. 양도세 혜택이 미분양에만 주어지면서 청약통장까지 사용했던 기존 계약자들의 반발과 실망감이 큰 상태며, 분양권 시장은 미분양이모두 소진될 때까지 한동안 거래가 쉽지 않다. 

부동산시장 침체로 분양 일정을 한없이 미루고만 있던 건설사들이 양도세 감면 발표로 수도권을 중심으로 미분양물량이 지방에서 분양이 없기에 하나둘씩 소진된다는 유머을 파뜨리면서 분양에 돌입하려 하나 수도권 미분양은늘고 있다. 공급부족이 아닌 주택보급율 113%로 분양해 봐야 집이 남아도니 계약 할 사람이 없는 것이다. 가계수입 감소, 고금리로 내집마련 꿈 꾸지 못한 것은 환란때 보다 더욱 깊은 경제 불안이다. 환율과 채권에 악영향을미쳐 원.달러 환율은 엿새째 급등하면서 1,500원대로 올라섰다. 

외환시장에서 달러화에 대한 원화 환율은 달러당급등으로 거래를 마쳤다. 용인지역 분양권 기존 계약자들도 속앓이가 깊어 미분양이 쌓여 있는 성복지구, 신봉지구,동천동 일대의 분양권은 단기 악재로 작용 분양권은 현재 분양가보다 3천만원싼 매물도, 성복지구는 양도세 면제시행후 미분양 구입이 유리한 지, 분양권 매입이 유리한 지 저울질하는 사람들이 늘었지만 대부분 분양권은 가격만 물어본다. 미분양보다 조건이 더 나빠지면서 분양권을 처분하지 못해 속상해하는 계약자들이 많다. 김포 한강신도시와 풍무동, 인천 청라지구와 학익동등지도 미분양을 사겠다는 문의전화는 늘었지만 분양권 거래는 여전히침묵을 지키고 있다. 

시장의 불안심리가 커지면서 국내 금융시장이 요동쳤다. 유로화 급락 등에서도 볼 수 있듯이 위기가 확산되는 국면에 불안 심리와 안전자산 선호 현상 등으로 손절매 물량이 쏟아지면서 금융시장이 불안해졌다. 부동산 시장에서 분양물량이 줄어들고 있는데도 미분양은 늘어만가고, 금융시장의 불안은 은행들의 신용등급 하향조정에 따른 차입여건 악화와 북한 미사일 문제 등의 내적 요인과 미국의 자동차 3사와 금융기관의 파산 우려, 동유럽 일부 국가의채무불이행 가능성 등의 대외적인 요인이 겹치면서 불안심리가 커진 데 따른 것이다.

외국인투자자들이 국내 시장에서 자금을 회수하면서 환율 상승을 부추기고 있다. 경기침체가 예상보다 깊어지고있고 유럽발 금융위기 재발 우려다. 외적인 요인보다 능력부재의 내적 요인이 생각보다 더 심각하다. 대외 요인이 국내 금융시장에 더 큰 영향을 미치고 있는 만큼 시장이 안정되기까지는 적지 않은 시간이 필요하다. 실물경제가 상당기간 회복하기 어렵기 때문에 금융시장이 개선되기까지도 시간이 꽤 걸릴 것이지만 패닉상태로 극복이 우선이나지식층이 나몰라하고 있으며, 지식층의 지식을 받아들이지 않는 노가대 십장 정도의 지도자의 능력으로는 해결하기 쉽지 않다.

미분양 증가로 미뤘던 사업지에  분양 시기를 앞당겨 털어내려 발버둥치고 있다. 건설사들은 온갖 수단과 방법을동원해 분양 일정이 무기한 연기된 아파트 분양을 서두르고 있다. 김포 용인 인천 등 정부의 한시적 양도세 감면의수혜지로 부상한 수도권 비과밀억제권역 내 사업장을 보유한 건설업체들이 분양 일정을 속속 앞당기려 하고 있다. 인천 청라지구에 아파트 사업부지를 갖고 있는 건설사는 하반기로 미뤘던 분양 일정을 상반기로 앞당기기 위해 일정 조정에 돌입했다. 

수도권 시장이 살아난다며, 유언비어로  하반기로 미뤘던 청라사업을 전반기에 분양하는 쪽으로 가닥을 잡아가고 있다. 김포한강신도시에서도 부동산시장이 살아나지 않고 있으나 분양 일정을 자꾸 조절하려 하고 있다.김포한강신도시에 분양한 후 전매제한이 완화된 데다 양도세까지 면제되는 겹호재로 수요자들의 관심이 집중되고 있는 틈을 타 인근 분양예정 업체들은 기류에 편승하기 위해 분양 일정 조정에 돌입했다. 택지지구라 여러 업체들이 분양을 준비중으로 동시분양도 고려중이다. 수도권 인근 지역의 건설사들도 분위기를 놓칠세라분양 일정 앞당기기에 동참하고 있다.

거래 건수 증가는 실거래가 신고제가 시행된 2006년 1월을 제외하면 최저 기록이다. 실거래건수는 다운계약 등이의심되는 일부를 제외한 것으로 공개건수는 전국적으로는 거래가 여전히 침체됐지만 강남 3구 거래가 활발해 강남 3구에 대한 투기지역 및 투기과열지구 해제 전망 등에 따라 매수세가 먼저 움직인 결과다. 인천 청라지구에서 비상한제 아파트로 분양권 거래가 가능한 중흥S클래스, 자이 등은 분양가보다 싼 매물도 아직 팔리지 않고 있다. 인천의 분양권이 미분양보다 경쟁력을 가지려면 분양가보다 훨씬 싸야 팔릴 것이며, 미분양 판매 속도가 더딜수록분양권 가격은 한동안 하락세가 지속될 수 있지만 세제 혜택으로 미분양 해소되면 장기적으로 분양권 시장이 함께살아날 것이나 갈수록 인천의 입주물량이 늘어난다는 것이 흠이다. 

미분양이 팔리고 신규 분양이 성공한다면 집값이 더 떨어지진 않을 것이라는 공감대가 형성될 것이나 주택보급율이 전국적으로 충분해 50만가구 공급에서 2008년 공급된 37만 가구로 낮추어야 할 것이다. 2008년 13만가구의 아파트 공급이 줄었지만 미분양 아파트는 사상 최대치로 16만가구 이상이다. 양도세 혜택이 단기적으로 분양권 시장에 악재로 작용하겠지만 길게 보면상승 효과를 낼 것으로 기대하며, 토지에 대한 양도소득세 조정도 가시적으로 나타날 것이다. 
일시 : 2015-12-16 [17:09] / IP : 27.119.39.206
Total : 17건
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12 부동산 값 요지부동으로 호가 조차 없이 침묵 (0)박종석986
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6 부동산 장기 침체우려 시장서는 일반 경기와 다른 (0)박종석866
5 부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격 (0)박종석1058
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3 분양가 인상 요인 없는데도 건설사와 합작으로 (0)박종석342
2 하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트 (0)박종석848
1 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 (0)박종석916

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