시장흐름

박종석
부동산 장기 침체우려 시장서는 일반 경기와 다른
부동산 장기침체 우려 시장서는 일반 경기와 다른 
재건축을 위해 시공사로 무리하게 선정된 건설사들이 죽을상을 짖고 있으며, 재개발도 언제 할지 모를 정도다. 안전진단 통과한 강남권 아파트도 하락세다. 집값 하락세가 지속되는 상황서는 급매물이 낭화도 거래가쉽지 않고, 미분양, 미청약, 미입주 아파트가 늘어만 가고 시장은 장기침체 우려가 강남권에서 전국적으로 퍼지게 된다. 집값 전망이 대체적으로 어둡고, 장기침체 목소리도 곳곳에서 나오고 정부 적자는 눈덩이처럼 늘고,가계부채는 늘고, 금리는 오른 가운데 정부는 통계까지 조작하거나 장미빛 청사진만 내 놓는다. 티브이와 언론은 정부 과장 광고 기사도 실기 싫을 정도가 되어 읽을거리가 없는 신문이 되고 티브이 뉴스는 쳐다보지 않는체 스포츠 중계만 본다. 40%내외 싼 보금자리 주택사전예약을 앞두고 있어 거래는 더 위축이다. 

수도권에서도 입주는 시작되었으나 입주되지 않은체 텅텅 비어있기 일쑤다. 지방도 대도시나 중소도시나 빈집천지며, 미분양 아파트는 늘어만 간다. 분양만이 아니라 지방은 입주률도 저조하며, 수도권도 50%미만 입주 아파트가 수두룩하고, 지난 1년간 60곳 이상서 청약자 5명이하 단지가 나타났으며, 공사 중단한 아파트만도 200곳이 넘는다. 

민간건설사는 지난 2년간 아파트 공급을 10만가구 이상씩 줄였으며, 분양할 아파트는 지연시키고 있다. 거래중단은 이어지고 있으며, 주택값은 호가가 대부분 지역서 낮아지고 있다. 급매물과 가격낮아진 매물이 소화되지 않고 있다. 50이상 융자을 얻어 분양받은 아파트 은행돈 이자 고리로 갚는 사람도 있으며, 구입이나 분양받은 주택보유자들 20%이상이 집 매도하여야 부도나지 않을거라는 하소연이나 거래는없어진지 오래다. 

주택보급율로만 수요에 비해 공급이 부족하다 아우성이었으며, 주택보급율은 2002년 6월부터 100%였는데 정부통계는 2003년 1월1일부터라 했다. 2010년 주택보급율은 116%다. 수요와 공급 및 내집마련을 대처하지 못한 자만심과 안이한 생각이 부동산 시장 연출이다. 경기란 오를때도 있지만 내릴때도 있다.  오르다 보면 경제자체가 망가지기 마련이다. 오르는 폭이 크다면 무너질 확률도 높다. 흐름도 먼저 타기 위해 부동산 홈피을 크릭하며고, 연구하며, 정보을 교류다. 어느 목표을 정하면 꿈을 꾸고 목표 달성한 사람을 부러워한다. 

지역적 부동산 상승과 하락 엇갈리어야 하는데 전국적으로 침체시장이 이어지고 있다. 테마별로 가격 상승과하락이다. 아파트는 분명 분양3일, 분양3개월, 입주3개월전, 입주후 3년안이 시세가 가장 높다. 입주 7-13 사이가 가장 시세가 낮으며, 13년이 지나면 대지지분이 많은 아파트부터 리모델링 바람이 불어 상승 후 20년 전후부터 25년까지 하락세가 나타나며, 25년이 지나면 대지지분 많은 아파트부터 재건축 바람타고 상승한다.

부동산 시장이나 일반 경기 시장 너무나 어둡다. 서민용 다가구나 빌라 경매 나온다. 깡통 아파트 나온지 오래전다. 환란후 두번째 찾아 온 서민용 주택 경매시장서 활보하나 찾는 투자자 드믈다. 부동산 투자는 분명코 흐름을 타야한다. 일본의 버블 어떻게 생겼으며, 한국의 버블은 어떻게 올 것인가 연구하여야 한다. 일본 버블은서서히 27년간 무너졌다. 한차례 1년간 대폭 상승있었지만 그 상승은 투기꾼들 조작에 의한 상승이었다. 상승하려다 멈추곤 한 일본의 부동산이다. 

일본의 부동산은 3배에서 열배까지 하락했지만 현제도 일본 부동산 고평가라 한다. 일본은  80년대 부동산 하락  왔다지만 그보다 더 먼저 온 것이다. 부동산은 부동산의 관점에서전망,분석,평가해야 한다. 준비된 삶을,준비된 부동산 투자가 되어야 하는데, 투자보다 투기가 앞서가는 지난 세월이었다. 서울 집값은 내리며 하향곡선이다. 신도시와 수도권도 떨어졌다. 전셋값은 중소형 물건 부족으로 소폭 올랐다. 거래가 잘 되지 않으면서 가격도 약세다.  

1기신도시에서 부터 2기신도시 및 신도시 확대에 이르기까지 개발로 인한 호재로 투기꾼들이 시장판을 내 휘둘른 시대는 지나갔다. 집값 상승은 공급 부족이 주 원인이지만  고위직과 투기꾼들 및 유동자금 1천조원의투자처 결여로 나타나지만 주택보급율이 119%인 상태서는 허당이다. 전국에는 부도 임대 아파트가 10만가구,미분양 아파트만 17만가구, 미입주 아파트 7만여가구, 농촌이나 구옥, 지하방 놀고 있는 집이 20만가구 이상 등등이다.  미니신도시,도촌지구, 광교지구 등 전국 각지 택지개발지구나 신도시 개발을 포함한 주택공급 정책이 부동산가격 변화을 부채질하고 있다. 

매년 50만가구 정책에서 45만가구 정책으로 변했으나  단 1년간의 아파트정책도 예측 못한 정부는 정부 탄생 첫해 37만가구, 2번째해 38만가구, 2010년은 35만가구 미만 공급할 예정이나 미분양과 거래 실종은 여전하다.고분양가는 여전하고, 거래는 늘지 않을 정도로 가계수입이 감소했으며, 이자 낼,세금 낼 돈이 없다. 국민연금이나 의료보험 낼 돈도 없다. 서울만의 부족이지 수도권의 부족은 아니나 서울사람들이 주택부족으로 집값이 반복해 오르자 경기도의 신도시나 택지개발지구 및 대단지로 이사를 오거나 분양 아파트 분양받았으나 서울도 2006년말 이후 미분양이 나타나기 시작했으며, 경기도와 인천은 대부분 공급과잉으로 미분양 널려 있다. 서울서도 미분양이 나타나고 있다. 

국가부채 400조원,가계부채 900조원,기업부채 950조원으로 사상최대의 빚잔치을 벌이고 있는데도 국가는 5%경제성장율이라는 장미빛청사진을 내 놓고 있다. 물가상승, 가계수입감소, 실업자 증가, 경제불안 등 사회의 불안은 연속되고 있는데도 2만5천달러의 GNP가 1만7천달러로 낮아졌는데 정부 3년차가 되어도 과거 정부의 탓이라는 헛소리는 독재자나 쿠테타 세력의 권력을 이어받은 정부의 구호처럼 언론과 방송을 장악해 국민들을 속이고 있다. 

실수요자의 총부채상환비율 한시 폐지와 보금자리주택 공급 시기조절 등을 주로 한 부동산 거래활성화 대책은 융자내어 집 사라했지만 이자 낼 수입이 없는데 융자내어 집 사라는 것은 말도 아닌 정책에 불과해 실효성은 정부 정책 발표즉시 없었다. 이런 정책자가 정책을 만들고 권력자라는 것이 부끄러운 대한민국 사람들이다. 과연 능력있는 권력자인지 의심스럽기 짝이 없다. 이자, 세금, 연금지출이 사상최대로 저소득층 40%는 세금 내기도 힘든 상황이다.

과거에는 주택부족이 주택값 상승으로 이어지자 능력이 부족한 사람들은 수도권으로 주거지을 옮기거나 옮길분양시장에 뛰어들었으나 대부분이 1-3억 손해본 청약과 미분양 계약이었다. 말로는 민간택지에 대한 규제 합리화를 지속으로 추진하고 도심지 광역개발 활성화 등을 통해 연 1만호 정도 공급이 추가된다면, 공공택지에서 연 5만호 추가 건설이 필요하다. 연 5만호 추가건설에는 연 300만평(향후 5년간 총 1천500만평)의 택지가 소요된다고 볼 때, 강남지역의 안정적 주택수급을 위해 송파 거여지구 국공유지 200만평을 공급한다는 계획이다. 기존 신도시 확대와 용적율이나 건폐율을 높혀 공급물량을 늘린다는 공급과잉으로 나타나 급기야 신도시도 발표되지 않고 있다.

아파트 시장은 여전히 냉랭한 분위기다. 10년후는 2010년 기준 공공아파트에 사는 수준의 사람들이 살 아파트로 전락하기에 아파트 투자하지 않으며, 중산층이하만이 청약한다. 수도권 아파트값 하락폭은 시간이 흐를수록 거래 부진에 따른 가격 내림세다. 수도권 아파트 매매시장은 정부저대책 발표 이후 더 하향 조정이 지속되고 있다. 싼 매물이 거래되면서 하락세가 둔화되는 모습이지만  매수세는 없다. 부동산시장의 흐름을 이끄는 서울 강남권 재건축뿐 아니라  용산과 목동 등도 거래가 없다. 아파트 값 하락에 대한 우려감으로 매수세가 끊기면서 급매물이 나와도 거래로 이어지지 않고 있다. 

강남권 주요 재건축 단지에선 호가 내린 매물이 나오고 있으나  전셋값은 상승세다. 대출을 받아 집을 매입하려는 사람은 없으며, 대출받아 집 사느니 장기전세주택이나 전세집에 살려하는 것은 한국의 신혼이나 미국 일본 유럽 등 선진국 모든 나라의 일관된 생각이다. 추가 하락에 대한 전망이 우세해  매수세를 부추길 만한 재료는 당분간 없다. 무주택자나 실수요자에서 융자내어 집 사라했지만 가계수입 감소와 세금 폭탄,물가상승으로 헛수고 정부 정책이었다. 실수요자는 집이 남아도는 시기에 아파트 값은 공급과잉으로 하락 할게 뻔한데 헛수고 정부붇오산 대책 발표였다 비꼬고 있다. 가치도 없는 아파트값이  비싸며, 먹고 살기 힘든데 집사기란 무리다. 

김포신도시, 양주 옥정지구 등 4-5개 기존 택지지구를 확대 개발 1천만평을 공급키로 했으며, 기존의 개발하거나 개발할 지역도 추가면적 확대로 공급을 늘린다는 정책은 3년이상 개발이 늦어지고 있으며, 대표적 도시가 위례신도시나 동탄2기신도시다.  택지개발 주택공급 정책이 오히려 집값 하락세를 부채질하는 등 역효과를 가져왔다. 매년 10조원 내외의 돈이 풀리거나 풀릴 돈들의 집합체는  유동자금이다. 신도시로 풀린 돈이 상당액이 수도권 집 구입이나 유동자금으로 흘러갔으나 수도권 공급과잉으로 지방의 돈이 수도권으로 이동되지도 않고 있으며, 구입한 집들도 매물로 내 놓고 있다. 

부동산도 시장원리에 따라 공급이 증가하고 수요가 줄어야 집값이 떨어지지만, 공급감소에도 거래는 없다. 매물이 시장에 나와도 수요가 없다. 부동산시장이 위축되고 수요가 주춤하면서 가격이 호가만이 하락이다. 또한 2007년 봄 이사철을 기해 재상승이 가능하다는 것이다. 투기수요를 억제하기 위한 정책은 사라지고 거래 활성화 정책 내 놓았지만 헛수고 였다, 과거에도 강남지역 집값 상승이 주택공급 부족 때문에 발생하는 것이 아니었으며, 지방의 택지개발 지구서 보상받은 사람들이 자녀 교육을 위해 집을 미리 구입했기 때문이었으며,강남권 자가주택보유율은 50%에도 미치지 못함이 증명한다.    
일시 : 2015-12-17 [10:45] / IP : 27.119.39.206
Total : 17건
17 부동산은 돈이며,부동산 정보는 없고 개발지만 (0)박종석8
16 부동산 거래 중단은 급매물이 아닌 호가가 낮은 매물 (0)박종석1336
15 뉴타운만이 아니라 기존 주택의 거래도 전무 (0)박종석726
14 투자자는 가격폭락·이자폭탄에,건설사는 중도금 무이자에 (0)박종석1058
13 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 (0)박종석992
12 부동산 값 요지부동으로 호가 조차 없이 침묵 (0)박종석986
11 시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안 (0)박종석711
10 저금리 정책아니면 청약때 대박,입주때는 쪽박으로 (0)박종석714
9 희한한 주택정책과 개인만도 못한 부동산 정책 (0)박종석678
8 호재에도 악재에도 반응없는 빈사의 부동산시장 (0)박종석792
7 주택시장은 투기에서 투자로 진화 중 (0)박종석840
6 부동산 장기 침체우려 시장서는 일반 경기와 다른 (0)박종석868
5 부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격 (0)박종석1058
4 강남사는 고위직 51% 강남에 부동산,재산공개는 (0)박종석700
3 분양가 인상 요인 없는데도 건설사와 합작으로 (0)박종석342
2 하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트 (0)박종석848
1 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 (0)박종석916

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