시장흐름

박종석
희한한 주택정책과 개인만도 못한 부동산 정책
희한한 주택정책과 개인만도 못한 부동산 정책
주택건설 실적이 30%나 급감 외환위기 이후 최저다. 현정권 출발시 10년간 50만가구 공급으로 야심차게 출발한 주택공급은 40만가구에서 30만 가구로 차츰 줄여나가는 주택공급 정책이 필요하다. 정부 1년도 아니되어 45만가구서 2009년 43만 가구로 축소했으나 2009년 4개월간 1달간 공급물량도 채우지 못했으나, 미분양아파트는 크게 줄지 않고 있다. 50만가구 정책에서 2008년 37만가구 공급했지만 사상최대의 미분양 아파트 발생했다. 집이 남아도는 시점에서는 서민들을 위한 임대주택공급과 특색있는 주택공급이다. 

소비자들의 개성에 맞는 주택공급과 뉴타운이나 재개발지역도 공동주택만이 아니라 단독주택을 30%이상 공급하거나 유보지을 30%이상 두어야 할것이다. 공동주택의 공급 과잉으로 7년만 지나면 아파트는 서민들이 사는 주택으로 변할 것이다. 분양아파트에서 임대아파트로,공동주택에서 단독으로,주택에서 토지로의 투자패턴이 변한지 오래지만 서민들은 내집마련 할 여력조차 없는 대한민국의 주택정책이다.

수도권 일부지역 주택시장이 미분양·미입주 아파트의 지속적인 증가에도 불구, 경부선 축을 깃점으로집값은 오르는 엇박자 장세며, 우리나라 주식시장 268포인트나 400이하의 과거 경제 사정만도 못한데도 1300% 포인트서 움직이는 희한한 나라이다. 누구을 원망하고 탓할게 아니라 개인 투자자 스스로 결정과 책임이 있다. 미분양아파트가 넘쳐나고,지난 2년간 92만가구의 공급에도 100%분양후 계약된 단지가 없을 정도인데도 계약해 건설사에게 책임 떠넘기는 경우 흔하다. 

계약이란 쌍방 합의며, 계약하고 아니하고는 스스로 결정하며, 책임도 스스로 져야하는데도 건설사 잘못으로 여기는 경우 흔하다. 자신이 분석이나 평가하지 않고, 전문가 상담비 2만원 아까워 계약하고는 후회하고 소송하는 경우가 있는데 프레미엄 억대 붙을 경우 건설사에게 수익 떼어줄 계약자는 없을 것이며, 역사상 없었다. 

건축 인허가 물량은 전년 대비 감소하여 주택경기 침체가 여전해 건설업체들이 신규 공급을 주저하고 있다. 수도권에서도 부동산 경기 침체가 계속된 지난해에도 집값 상승세를 보였지만 경기 회복에 따른 효과가 아닌 계절적 요인과 과거 5년간 덜오른 지역의 상승이었으며, 이들 지역 분양해 100%계약된 곳이 없을 정도였다. 
주택건설 인허가 후 대체로 30개우러 전후면 입주가 시작되며, 지난 2년간 분양한 아파트들의 입주가 2010년이후며, 지난해 공급이 37만가구 였으나 정부가 50만가구 정책에서 43만가구로 공급해 당분간 공급 부족현상은 나타나지 않으며, 2009년 30만가구만 공급해도 2012년 115%의 주택보급율로 주택수요는 더 이상 나타나지않을 것이며, 대한민국 3%지역에서만 주택값 상승이나 공급부족 현상 나타날 것이다. 

수도권과 권력층, 졸부들의 집단이기주의는 위험성을 내포하고 있어 정권 3년반차 누수현상이 3년차 시작부터 나타날 조짐을 보이고 있다. 태평양경제전략연구소(http://www.realer.co.kr)는 오래전부터 현직통령까지는 주택문제에 골머리 썩히나 다음 대통령부터는 주택문제로 정권문제 생기지 않는데 기고했다. 우리나라 부동산 정책은 미래을 예측하고 분석하고 평가해 왔으며, 이게 몇년이나 수개월후 정부 정책으로 씌여진지 오래이다. 건설업계 지원보다는 고분양가 단속이 절실하며,분양가 상한제 해지 할 경우 건설업계는 기존주택 시세의 2배이상에 공급할 것이며, 현제도 상당수 아파트가 주위 시세의 1.5배에 분양하고 있다는 것은 누구나 아는 사실이며, 미분양이 나타날 경우 특혜분양과 분양가 깍아주나 고분양가가 100%이다.

퇴출 및 워크아웃 절차를 밟게 된 건설회사와 분양보증을 맡은 대한주택보증에 아파트 계약자들의 전화가 잇따라 대부분분양금을 떼일 염려는 없는 지, 공사는 차질없이 진행될 지, 계약을 해지해 달라는 요구다. 국내총생산은 한국 경제가예상보다 훨씬 빠른 속도로 추락하고 있다. 국내총생산 성장률 -5.6%는 외환위기 이후에는 찾아볼 수조차 없는 수치다. 2만 달러를 2007년 돌파했던 1인당 국민소득이 2008년 1만 달러대로 떨어져 1인당 국민소득이 1만8천 달러 밑으로하락됐다. 1인당 국민소득은 1995년 1만1천432달러로 1만달러 시대에 진입했으나 외환위기를 겪으면서 1998년 7천355달러로급락한 바 있고, 2000년 1만841달러로 1만 달러를 회복했고, 2002년 1만1천499달러, 2003년 1만2천717달러, 2004년1만4천206달러, 2005년 1만6천413달러, 2006년 1만8천401달러로 증가세를,2007년  2만45달러로 처음으로 2만달러를 웃돌았었으나 2008년 잠정 1만 7천 750달러가 됐다. 

고용이 악화하면서 국민들의 호주머니 돈이 급격히 감소하는 상황이기 때문에 민간소비 등을 주축으로 한 내수 침체가 심각하다. 경제성장률은 예상보다훨씬 더 급격하게 국내 경기가 하락하고 있어  내수 활성화 대책이 시급하다. 워크아웃은 부도가 아니어서 공사는 문제 없이 진행된다고 아무리 설명해도 막무가내로 해약해달라는 고객들이다. 분양대금이나 공사진행에 전혀 지장이 없다고 알려졌는데도 계약자들은 막연한 불안감을 떨치지 못하고, 대한주택보증도 골머리를 앓아 사고사업장 분류나 환급 이행 요건에 해당되지 않는데도 막무가내로 분양금을 돌려달라는 계약자들이 많다. 

경기 회복시점도 2009년 이후일 것으로 바라보는 관측이  늘어나면서 장기불황의 그림자가 짙어지고 있다. 국내 부동산 시장은 기존주택 거래않고, 청약않고, 미분양 계약 아니하고가 2007년부터 이어졌으며, 미분양 아파트 매입한다면 미분양 아파트는 분양도 아니하고 늘고 있다. 미국발 금융부실이 터지고 전세계적인 경제위기가 몰려오자 소비자들은 2년이상  가계수입 감소와 더블어 소비도 줄이고 있으며, 촤악의 경제 상황안 2-3년이 더 문제다. 가난은 임금님도 못 말린다 했다. 스스로 책임지고 스스로 살아가야 한다. 대기업은 7천억,1조원 사회에 내 놓는다, 꼭두각시는 전재산 사회에 환원한다 했지만 2년째 접어들었지만 입도 방긋 아니하고 있는 현실로 누굴 믿고 아니 믿고가 아닌 자신만을 믿고, 책임지는 자세가 2009년 부동산 시장의 흐름이다.

부동산 시장을 투명하게 하기 위해 정부는 모든 아파트 거래를 인터넷에 공개해야 하나 시세보다 싼 일부 거래가 빠져 있어 시세 관리, 시장 왜곡의 의혹을 받고 있다. 서울 잠실의 한 아파트는 2008년 12월 1일, 7억 8천4백만원에거래됐으나 8억은 안 무너진다고 생각했었으나 무너지니까 매수 대기자들이아 이러다가 7억까지 무너지는 것 아니지만 국토해양부의 실거래가공개 사이트에는 8억 원이 넘는거래들만 공개돼 있고, 7억 원 대의이 거래는 공개되지 않았다. 서울 강남 지역의 구청장과 국회의원이 강남에 유리한 정책을 추진하고 있다. 정부와 서울시의 정책에 거스르는 무리수여서 이게 어떻게 될지다. 서울 압구정1동 주민센터,발디딜틈 없이 꽉 차 통로까지주민들이 늘어섰다.늦게 온 주민들은문을 열라고 아우성인 가운데 압구정동의 재건축 사업에 대해 설명회를 갖는 자리다.

2008년 10월에 거래된 강남 대치동의 한 아파트도 정부의 실거래가공개 사이트에는 기록이 남아있지 않다. 이 집의 거래가격은 9억 3천5백만원으로 최저 호가에 비해 1천5백만원 정도 싸게 거래된 것인데기록이 누락됐으며, 누락 거래만 4건이며,  이런 사례가 더 있다. 우성과 청실, 은마도 감춘 실거래가보다 높은 가격만 고시한 경우 흔하다. 국토해양부는 부동산 거래의투명성을 높이기 위해서실거래 가격과 거래 건수를공개한다고 밝혀왔지만 국토해양부 스스로가 거래가격과 거래 건수를 누락시킴으로서  믿을 수 있느냐는 의문이 부동산 업계에서 일고 있다. 

아파트 거래 기록이누락되는 이유는  먼저 각 아파트의 기준가격 위 아래로 어느 정도의 폭을 정하고이 폭을 벗어날 경우,  다운 계약서 등 적정하지 않은거래가 포함된 것으로 본다. 문제는 적정 가격의 상한선을벗어난 거래는 공개되지만 하한선 보다 낮은 거래가격은공개되지 않는다는 것이다. 아파트 값이 오를 경우는 모두 공개되지만, 내릴 경우는그 정보가 차단된다. 

8월부터 급락이 이제 시작됐기 때문에 8월 중, 후반 이후부터는사실상은 부적정으로 떨어진 경우가 많다. 아파트 가격의 급격한 하락을막겠다는 의도인데 결과적으로는부동산 시장을 왜곡시켰다. 정부가 인위적으로 개입을 해서비싸게 거래된 가격은 정보는 공개를 하고싸게 거래된 정보는 감추는 것은사실상 시장 가격을 조작하려는 의혹이라 볼 수있다. 지난 2006년과 2007년까지는 전체 아파트 매매 건수의 8% 가까이가 누락된 것으로 확인됐다. 최근에는 누락 건수가 더 늘어난 것으로 알려졌지만 국토해양부는 누락건수는 물론이고 누락시키는 기준도 공개하지 않는다.

재건축 설명회 특정지역을 상대로 취재진을 나가라 요구다. 비공개 설명회는 1시간가량계속됐다. 서울시는 압구정동 등한강변 8곳에 50층짜리초고층 아파트를 허용하기로했다. 대신 아파트 땅의 25%에공원 등을 만들어기부채납 형식으로 내놓는 것이 조건이다. 공원 등 시민 편의시설은결국 아파트 주민용이어서 특혜 의혹까지 일었지만 압구정동 주민은 땅을 내놓을 수 없다며 반대하고 있다. 2,30년 전에 계획단지 만들 때이미 도로도 내놨고, 공원도 내놨고, 학교용지도 내놨고, 다 기부채납이 돼 있었던 단지다. 강남구청은 압구정동에 80층짜리아파트를 짓고, 기부채납은6-8%정도만 하는 구상을 마련했다. 주민요구를 받아들여 서울시안보다 훨씬 많은 특혜를 주는 안이다.

서울시가 이미 강남개발에 특혜를주었는데 구청장은 한술 더 떠지 이기주의에 편승해서 주민들을선동하고 있다. 민간자율에 맡기는 것이 훨씬 더 조화가 있을 수가 있는데 서울시가 지금까지 획일적으로 행정편의주의적인 시각으로다 묶어놓은 거다.  법안대로라면 재건축 아파트의 용적률은300%까지 대폭 높아질 수 있고 재건축 사업 시 세입자를 위한임대주택 건설 의무도 없앴다. 서울시는 물론 정부 방침과도 배치되는 법안이다. 좀 무력화되는 면도없지 상향되는 건 바람직스럽지 않다. 용산 참사이후 세입자를 보호하고 공공성을 확대하자는 정부대책과사회분위기에 찬물을 끼얹고 있다.    
일시 : 2015-12-17 [11:30] / IP : 27.119.39.206
Total : 17건
17 부동산은 돈이며,부동산 정보는 없고 개발지만 (0)박종석8
16 부동산 거래 중단은 급매물이 아닌 호가가 낮은 매물 (0)박종석1336
15 뉴타운만이 아니라 기존 주택의 거래도 전무 (0)박종석726
14 투자자는 가격폭락·이자폭탄에,건설사는 중도금 무이자에 (0)박종석1058
13 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 (0)박종석992
12 부동산 값 요지부동으로 호가 조차 없이 침묵 (0)박종석986
11 시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안 (0)박종석713
10 저금리 정책아니면 청약때 대박,입주때는 쪽박으로 (0)박종석714
9 희한한 주택정책과 개인만도 못한 부동산 정책 (0)박종석680
8 호재에도 악재에도 반응없는 빈사의 부동산시장 (0)박종석794
7 주택시장은 투기에서 투자로 진화 중 (0)박종석840
6 부동산 장기 침체우려 시장서는 일반 경기와 다른 (0)박종석868
5 부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격 (0)박종석1058
4 강남사는 고위직 51% 강남에 부동산,재산공개는 (0)박종석700
3 분양가 인상 요인 없는데도 건설사와 합작으로 (0)박종석342
2 하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트 (0)박종석848
1 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 (0)박종석916

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