시장흐름

박종석
저금리 정책아니면 청약때 대박,입주때는 쪽박으로
저금리 정책아니면 청약때 대박, 입주때는 쪽박으로
분양 시장의 최대 관심 지역이었던 반포동 일대에 분양가보다 싼 매물이 쌓이고 있다. 분양을 받고도 계약을 포기하거나 분양권을 되파는 사례도 나오고 있다. 서울 서초구 반포동 GS 반포자이 아파트는 6월 3.3㎡당 3,300만 원대에 분양했지만, 입주도 하기 전에 조합원 물량이 나오면서 집값은 이미 분양가 밑돌고 있다.
시세는 분양가보다 싸게 11억∼12억 원 선 나오는데, 거래는 안 된다. 입주를 앞둔 인천 송도 오피스텔이 약세를 면치못하여 분양 때와는 정반대 모습이다. 

포스코건설 2006년 분양해 높은 청약경쟁률을 보였던 더샵 퍼스트월드1차는 최근 프리미엄이 최고점 대비 절반 수준으로 하락했다. 2년전 분양 당시 2억원까지 형성됐던 115㎡의 프리미엄은 1억원정도다. 소형인 47㎡도프리미엄이 8000만원에 달했지만  4000만원 정도다.  2007년 높은 청약경쟁률을 기록했던 코오롱건설의 더 프라우도 마찬가지로 분양 당시 1억원 이상의 프리미엄이 붙을 것이라는 소문이 돌았지만 프리미엄이 거의 없다. 거래도 부진해 소형, 로열층에 한해서만 일부 거래가 되고 있다. 

입주를 앞둔 오피스텔과는 달리 신규 분양 오피스텔은 여전히 청약 몰이에 성공해 분양이 완료된 포스코건설의 송도 커넬워크 오피스텔은 445실 모집에 높은 경쟁률을, 센트로드 오피스텔도 총 263실 공급에 경쟁률을보여 기존 오피스텔 시장 침체와 신규 분양 오피스텔의 인기 몰이가 송도지역에 동시에 나타나고 있는 현상은최근의 경기 침체와 관련이 깊다. 실수요가 적고 임대투자수요나 단기투자가 주를 이루는 오피스텔의 투자 특성과도 무관치 않다. 금리인상 등으로 대출을 받아 샀던 기존 오피스텔을 처분하려는 사람이 늘어나고 있지만매수세가 없어 프리미엄 가격이 계속 떨어지고 있어 당분간 하락세는 계속될 것 같다. 

최근 경기침체로 투자처를 찾지 못한 단기투자성 자금이 신규 오피스텔에 몰려 센트로드나 커넬워크의 경우로열층에 한해 2000만원 가량의 프리미엄이 붙은 매물이 나오고 있다. 송도 지역의 향후 전망에 대해 예상이엇갈려 지하철 개통과 외국인 학교, 센트럴 파크 개장 등의 호재로 가격이 오를 것으로 전망하고 있지만 경기침체가 지속된다면 기존 오피스텔 약세는 계속될 것으로 보는 견해도 많다. 송도지역 오피스텔 청약률은 거품일 가능성이 높아 실제 가치보다 로또 신화에 대한 기대심리다. 

단기 투자 목적을 가지고 오피스텔을 분양받으려는 것은 위험해 장기적인 투자를 목적으로 하고 여윳돈으로투자다. 전에는 자금이 부족하더라도 대출 등을 통해 계약금 10%만 납부하고 되팔아 시세차익을 거두려는 투자자들이 많았지만 현재 상황에서는 그런 전략은 통하지 않는다. 장기적 관점에서는 상승 여력이 많은 지역인 만큼 잔금까지 치를 수 있는 방법을 마련해 두고 투자에 나서야 할 것이다.  

삼성 반포 래미안 아파트도 사정은 마찬가지로 면적에 따라 다르지만, 조합원 물량이 분양가보다 7천만 원에서 1억원까지 내려간 값에 매물이 나오고 있다. 30평형대는 지금 매물을 잡으면 10억5천으로 분양가는 11억원이 넘고, GS 반포자이는 입주가 다가왔지만, 전세금을 크게 낮춰도 세입자를 구하기가 쉽지 않다. 반포동 일대는 5,800여 가구가 한꺼번에 공급되면서 전세금도 크게 떨어져 분양가의 1/3 수준을 밑돌고 있다. 하반기들어 잠실 1, 2단지 등 만 7,000가구가 입주를 시작했고, 삼성동에 2,070가구와 반포에 3,400가구 등 강남권에 아파트 입주 물량이 절정을 이룰 전망이다. 

송파구나 서초구 모두 입주 물량이 갑자기 쏟아지고 있기 때문에 매매가는 물론 전세가도 기존의 있는 아파트들도 하락하고 있다. 잇따른 부동산 대책에도 물량 부담까지 겹친 강남 부동산 시장은 내리막길을 걷고 있다.재건축 규제와화나 소형주택 의무비율 하향 소식이 전해지면 하루 이틀 매도자들이 물건 거둔후 2틀이 아니되어 다 시 내 놓기을 반복하고 있다. 2008년 정부는 9차례의 부동산 완화 발표했지만 2-3일씩으로 20여일 반짝하려다 하락하곤 한다. 2007년부터 호가낮은 매물은 3개우러후는 호가 높은 매물이 반복되고 있어 2012년전후까지는 주택값 상승은 5-6%저금 정책 펴지 않는 한 부동산 살아나기 힘들 것이다.

글로벌 금융위기가 우리나라에 내습한 이후 서울 강남권과 수도권 주요 지역을 중심으로 정부의 규제 완화 정책에 따라 집값이 춤을 추는 롤러코스터 연출은 호가가 주택시장을 이끄는 착시현상이다. 실거래가와 달리 정부의 정책과 국내외 경기 상황 등 분위기에 따라 수천만원씩 오르내리는 호가 위주 장세가 지속되고 있다. 투기성 자금이 차익 실현을 하고 빠져 나가자 늦게서야 총부채상환비율 규제 강화을 하자 서울 강남권 재건축아파트를 중심으로 시작된 가격 내림세와 동시에 거래량 감소다. 이후 2010년에는 호가가 대폭 낮아질 경우 투기자본과 고위직들은 앞다투어 재차 매입에 나설것이 뻔하다. 

우리나라 부동산은 권력자들과 치고빠지기식 규제와 완황르 반복해왔다. 아파트 실거래 신고건수는 강남3구가 감소했고 신도시도 거래량 감소와 약세다. 아파트 시세는 정보업체들이 올려놓은 시세는 일반 중개업소 네트워크를 활용, 집계하고 있는 것인 만큼 분위기나 중개업자들의 의견 등이 반영되는 경우가 있다. 한두개 중개업소 얘기만 듣고 일방적으로 시세 기준을정하는 것은 무리가 있다. 롤러코스터 장세에선 정보업체들이 발표하는 호가는 시장 흐름을 참고하는 정도로만활용하는 게 좋다. 

3개월 정도의 실거래가를 확인하고 현장을 찾아 상황을 확인해야 적정한 시세를 알 수 있다.부동산 거래가 위축된 상황에서는 정보업체가 제공하는 호가와 실거래가의 격차가 크고 실거래가도 제대로 시장 상황을 반영할 수 없다. 호가는 실제 거래 상황보다는 분위기에 따라 형성되고 실거래 가격도 표본이적어 전체 시장 상황을 담아내지 못하는 경우가 많다. 거래량이 많지 않을 경우 호가 왜곡이 심해질 수 있어거래량이 적은 경우는 현장 분위기를 직접 파악하고 경매가격 동향도 함께 살펴보는 등 입체적으로 시장 상황을 분석할 필요가 있다. 

아파트를 매물로 내놓았지만 몇천만원 더 깎아주면 사겠다는 손님이 있다. 서울 강북의 일명 노도강(노원·도봉·강북구) 내림세를 지속하면서 집주인들의 시름이 깊어지고 있다. 거래가격도 재건축아파트를 중심으로 하락세를 면치 못했다.아파트 DTI 규제 강화로 강남권 재건축아파트 거래가격이 내림세로 돌아서고 추가 하락 우려마저 제기되면서 매수 관망세가 고개를 들자 거래까지 부진해졌다. 신도시도 가장 적은 거래량은 줄었고 대구, 대전, 인천도 감소해 아파트 거래시장에서 강북권 아파트 거래마저 둔화되고 있어 거래시장 침체가 장기화될 가능성이 있다. 거래가격 하락세도 DTI 규제 강화 이후 하락세다. 강남권은 7천만원 내외, 경기도는 2천만원 내외, 강북권도 2천만원 내외 하락세다.

노원, 도봉, 강북구 아파트 매맷값은 하락세다. 소형 저가 아파트 매물 위주로만 거래가 간혹 이뤄질 뿐 매수세는 실종된 상태다. 30-50% 싼 보금자리 주택이 4년간 30만가구 이상 분양에, 다시는 찾아오지 않을 2010년 위례신도시 분양으로 여타지역의 밀어내기 분양이 2009년말 2달동안 8만가구나 분양하지만 청약잗르은 쳐다보지도 않을 태세다.

강남북의 집값은 불과 반년만에 아파트값이 약세를 보이고, 집값 하락세의 배경에 경기침체 외에 투기성 자금이 빠져나간 데 따른 영향이다. 강남권의 집값 급등의 불길은 외지인들이 저렴한 아파트 매물을 싹쓸이 하고호가를 올리면서 발화됐으나 큰 손들이 발을 빼면서 매물을 처분하고 이익을 실현해 상당수는 차익을 챙기고 빠져나갔다. 집값이 급등한 곳에서는 뒤늦게 호가대로 추격매수한 실수요자만 집값 하락 때 고스란히 피해를 떠안게 된다. 집값 하락 → 가계부실 → 금융기관 건전성 악화 → 대출축소·내수위축 → 경기침체 가속 → 자산가치 하락으로 이어지는 악순환이 촉발될 수 있다.중소형 주택 소유자들은 소득 대비 가계빚 이자상환 비중이 높아 그만큼 집값 하락 충격에도 취약하다.     
일시 : 2015-12-17 [11:43] / IP : 27.119.39.206
Total : 17건
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16 부동산 거래 중단은 급매물이 아닌 호가가 낮은 매물 (0)박종석1336
15 뉴타운만이 아니라 기존 주택의 거래도 전무 (0)박종석726
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13 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 (0)박종석992
12 부동산 값 요지부동으로 호가 조차 없이 침묵 (0)박종석986
11 시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안 (0)박종석713
10 저금리 정책아니면 청약때 대박,입주때는 쪽박으로 (0)박종석716
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