시장흐름

박종석
시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안
시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안
아파트 공급은 50만가구 공급에서 2년연속 35-37만가구 공급으로 평균 14만가구 이상 공급이 줄고 있지만 미분양 아파트는 2년연속 평균 14만가구 이상이며, 계약후 해지하고픈 아파트만도 미분야 아파트만큼이나 많다. 청약경쟁률은 수십대 일이지만 계약률은 반에도 미치지 못한 아파트는 여전하다. 거래중단과 금리인상, 가계소득 감소, 경제불안,물가상승,주택보급율 113%로 집이 남아돌고 있으며, 경기도는 입주물량 과잉이 본격적으로 나타나 아파트 시장이 얼어붙었다. DTI 규제 확대시행 이후 서울과 수도권 지역에서 아파트 매매가뚝 끊기면서 실수요자들의 경우 살던 집이 팔리지 않아 이사를 포기하는 경우도 흔하며, 매매값은 떨어지고
있다.

버블세븐 지역 경기 용인시의 경우는 미분양 아파트는 늘고 가격도 하락세며,수도권에서 가장 잘 나가리라던 광교신도시는 고분양가로 인기는 없어졌으며, 분양 받은 후 후회하는 청약자들이 늘고 있으며, 인천은 10개의 신도시로 아파트만 3만가구가 육박하게 남아돌고 프레미엄이 반이상 사라졌다, 하늘아래 천당이라는 분당 신도시도 판교 입주로 지칠줄 모르게 값이 하락하고 있으며, 수지맞는 동네인 용인시 수지읍도 미분양 아파트는 분양가 이하로 게약자을 받고 있으나 썰렁하기는 매한가지다. 부동산 경기 침체가 지속되는데다 분당아파트를 처분해 판교신도시 새 아파트로 이주하려는 수요가 늘면서 아파트값 약세다.

전셋값도 큰 변동이 없이 서울은 약상승,경기도는 2010년부터 곳곳의 신도시 입주물량이 쏫아져 나올곳이 많아 지역적으로 하락세가 이어지고 있다. 판교 입주예정자들이 잔금을 치르려고 내놓은 매물이 쌓이면서 수도권 남부 집값의 바로미터여서 용인, 수원 화성 등 인근 지역 집값과 전세값도 추가하락할 가능성이 크다. 버블세븐 중에서도 핵심지역으로 꼽혔던 강남과 분당이 전세시장에서는 전혀 다른 양상을 보이고 있다. 

경기도 상당수 지역이 세입자 구하기가 하늘의 별 따기만큼 어려웠지만 일부 지역을 중심으로 숨어있던 수요자들의 발길이 이어지면서 전세거래가 하나둘씩 체결되고 있으나 더 하락 할 가능성이 높아 늦게 전세 얻는게  경기도는 싼값에 전세 구할 것이다. 일부 지역을 중심으로 세입자들이 몰려들고 있지만 서울지역을 제외한 경기도대부분에서 세입자를 기다리는 집주인의 가슴앓이는 좀 더 지속될 것으로 보인다. 

강남구 재건축 아파트의 경우 제2금융권으로 DTI 규제가 확대된 이후 1억원까지 매가가 내렸다. 당분간 거래부진이 이어진 뒤, 일시적으로 투기세력에 의해 투기자금으로 일시적 상승은 가능하지만 2012년 전후,2015년전후까지 집값이 강남이라 치더라도 크게 오르지는 않을 전망이다. DTI 규제 확대시행 이후서울, 수도권 주택시장에는 매수세가 실종돼 급매물도 소화가 안 되며, 공급과잉과 보금자리 주택공급으로 기존에 살던 집을 처분하지 못해 계약을 못하는 경우가 늘어 날 것이다. 강남권의 매매거래는 올 스톱이다.재건축 단지로 옮기려는 문의는 있으나 집이 나가지 않고 있다. 

경기침체의 여파가 전세시장에까지 미치면서 판교 신도시 입주는 대표주자인 분당 지역 아파트도 붕괴됐다.매매가 낙폭은 둔화했지만 전세가는 하락폭이 오히려 붕괴되면서 하락했다.경기침체의 영향으로 거래가 실종된 이후 나홀로 상승을 보였던 소형마저 하락세를 이어가는 것은 물론 판교신도시 내 입주물량으로 인해 분당등 신도시와 경기도에 타격을 주고 있다. 분당의 경우 전반적으로 전세가격이 높아 세입 수요층이 형성되지않았으나 집값이 하락한 수도권 신규입주를 기다리고 있는 판교 등으로 옮기려 하는 수요층들이 전세물건이 쌓여있어 전세가격의 약세는 지속될 것이다. 수요자들이 나와 있는 매물가격보다도 더 낮은 가격에 계약을 맺으려고 들어 가격이 계속해서 하락하는 추세다. 급전세로 나온 집들이 빠르게 소진돼야 전세가격이 상승하는데아직까지 나와 있는 매물에 비해 수요가 턱 없이 부족한 상태다. 

강동구 고덕동은 살던 집을 처분 못해서 곤란하다는 매수자들이 많고 급매물이 나와도 거래가 안된다. 강북도노원구 상계동 주공 로열층이 4천만원 이상 내린 2억7천만원에 나왔는데도 거래가 안되고, 전세.매매 가릴 것없이 거래가 없고,수요가 많은 소형도 안팔린다.학군 수요가 형성되기 마련인 양천구 목동, 노원구 중계동 등도 거래가 없다. 재계약으로 눌러앉으려는 분위기다 보니 거래가 원활하지 못하다.서울 아파트 매매가 변동률은 제2금융권 DTI 확대시행 직전 기점으로 마이너스로 돌아선 이후 -를 기록했다. 강남권의 경우 원래 DTI 제한을 받아온 투기지역이지만 규제에 민감하게 반응하는 재건축 아파트 가격이 크게 떨어져 대출규제 확대시행 직전 최고 거래가로 떨어졌다. 분양권에 억대 웃돈이 붙으며 로또로 불리던 판교 신도시 일대 아파트도 규제 확대와 중대형 전매제한이 풀린 영향이 겹치면서 1억원씩 내렸다. 

DTI규제 여파라 갈수록 증폭되는 추세인데다 내 집 마련을 미루는 보금자리주택 대기 효과까지 겹치면서 매매 부진이 장기화하고 있다. 주택을 구입하려는 사람들이 추가 가격 하락에 대한 기대감 때문에 관망세를 굳히고 있어 거래 부진은 당분간 이어질 것이며, 분양시장 기존 아파트 가격이 계속 떨어져 투자성이 높아져야하지만  위례신도시나 보금자리주택 등 분양이 대기중이어서 일반 아파트 매매가 상승세를 타기에는 한계가있다. 보금자리주택과 위례신도시 등 수요자들의 관심은 분양시장에 쏠릴 가능성이 크지만 미분양 아파트 증가와 공급물량 감소는 2012년 전후까지 나타날 것이다. 

경기침체의 골이 더 깊어질 것이라는 우려가 내수 부진이 장기화되는 세계 경제 침체로 직격탄을 맞으면서 부동산 구입이라는 호재는 사라져있 가고 있다. 집값이 30%이상 오른 수도권  아파트가 10분의 1 수준으로 줄었으며, 2007년은 강북권과 경기 북부에서 2009년은 경부선 축의 주택과 대부분 재건축 지역 중심으로 상승했다. 일부지역의 부동산과 주택값 상승에 투기자금과 유동자금의 침투을 경기가 살아날 것으로 과장광고하는 정부나 언론과 비전문가들의 입씨름을 꼴불견이기 짝이 없으며,  2012년 전후라야 경기 회복시작점으로, 2015년 정도에 경기 안정으로 예측하고 있다.

저금리가 지속된 가운데서도 여유자금이 없어 내집마련이 힘들어 국민임대주택이나 전세, 장기전세주택, 보금자리 주택으로 투자나 거주로 만족해야 할 사람들의 삶은 가계수입감소와 미분양증가, 경기부진, 경기 희망 불확실성이 나타나고 있는가운데 부동산 거래 2-3개 거래되면 거래가 잘된 것처럼 기고하는 통에 시장만 숨가뿌게 움직이고 있다. 부동산 경기침체가 이어지면서 버블세븐 지역의 호가 상승과 주택값 상승도 언제 하락할지 모를 정도의 공급과잉의 주택보급율 113%에 미분양 아파트는 사상최고에서 벗어나지 못하고 있다. 공급량이 2008년 13가구 이상 감소, 2009년에도 13만가구 이상 감소가 확실한데도 미분양 아파트는 줄지 않고 있으며, 지방은 1명도 청약하지 않은 단지 줄지 않고 있다.

대부분의 지역서 거래중단과 약세가 지속되면서 비성수기인 여름철로 접어들었다. 한강변 아파트의 초고층 재건축 허용 발표에 힘입어 이 지역 단지들의 호가가 급등했지만 거래는 부진 한강변 부동산시장은 초고층 허용 발표로 반짝 상승세를 보였던 지역 아파트 시장이 소강 상태다. 경제 전망치가 빗나가 침체 속도가 빠르다.우리 경제의 동력이 추락해 최악의 상황을 맞을 것이다. 경제위기에서 저점이 될 것이며, 가장어려운 시기가
2009년과 2010년은 될 것으로 예측하고 있으며, 지난 20년간 부동산 예측과 앞으로 40년간 예측 크게 틀린적 없으며, 어느 누구한테도 항의 받은 적 없을 정도로 예측이 60%이상 맞아떨어졌다. 

경기가 바닥을 치더라도 회복 속도는 상당히 더딜 것이다. V자형급반등을 기대하기 어렵고 U자형의 완만한 회복을 기대할 수 있다는 것이지만, 글로벌 금융 불안과 실물침체의 향방이 불투명한 만큼 경기 저점이 지속되면서 L자형의 장기침체로 갈 가능성도 배제할 수 없다. 2009년 매매가가 오른 가구수는 3%지역서 3%의 부동산 정도로 2008년보다 더 경기 침체이며,2010년까지 이어질 태세지만 배부른 정부여당만은 회복가능성 있다고 간간히 애드벌륜 띄우다가도 숨소리 죽인 경우 몇차례다. 희망이 실망으로 변해가고 있다. 수도권 신도시, 인천에는 아파트값이 오른 곳은 찾아 볼수 없을 정도로 침체이며, 2006년 하반기에 비해 20-40%이상 하락한 상태이며,지방은 오르내림보다는 거래중단과 미분양,미청약으로 요약 할 수 있다.

전국적 초고층 시대가 지속되고 아파트도 초고층 건립이 허용으로 수익성 확보가 쉬워 질 것으로 예상돼 재건축 단지 위주로 집값 상승에 대한 기대감이 높다. 초고층 허용으로 일부지역서 매물이 회수되고 호가가 상승했으나 매수자들이 저가 급매물만 원하고 경기침체에 따른 가격 추가 하락을 기대하면서 거래가 이뤄지지 않는다. 상업지역으로 용도가 변경돼 재건축 최대수혜지로 떠오른 여의도지구의 경우 호가가 1억원 오르고 매물이 회수된 상태나 매수자는 주로 저렴한 매물을 희망하고 있어 매매가격 격차가 큰 편이다. 거래의 돌파구가 사라졌으며, 글로벌 침체라는 외풍을 비켜가기는 2009년은 어려워 경제가 최악의 상황으로 치달을 우려다.경기 흐름을 나타내는 성장률은 반토막이다. 글로벌 금융위기가 최악의 수치다.경기하강 수준을 넘어 본격적인 침체에 들어섰음이 명확해진 것이다.

기업 구조조정과 실물경제 악화 장기화로 매수세 위축이 심화된 상태이므로 당분간 약보합세다. 수십 년 만에 처음오는 심각한 경제수축기며, 희망은 엷어지고 있고 미분양아파트는 늘고,건설사 분양은 반토막 날 것이며, 거래는 중단되고,내집마련의 흐망은 2-3년간 어려워질 것이다. 부동산 경기가 좋아질지 장담하기 어렵다.경기 바닥이나 회복 시기를 논하기에는 불확실성이 너무나 크다.청약시장도 2009년 2곳 정도는 투기자금이 몰려들어 경쟁율은 높았으나 계약율은 미지수가 될 정도로 낮아지고 있으며, 실제 계약율은 70%내외로 잡고 있다 .대표적 동네가 광교신도시와 청라지구다.   
일시 : 2015-12-17 [11:54] / IP : 27.119.39.206
Total : 17건
17 부동산은 돈이며,부동산 정보는 없고 개발지만 (0)박종석8
16 부동산 거래 중단은 급매물이 아닌 호가가 낮은 매물 (0)박종석1336
15 뉴타운만이 아니라 기존 주택의 거래도 전무 (0)박종석726
14 투자자는 가격폭락·이자폭탄에,건설사는 중도금 무이자에 (0)박종석1058
13 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 (0)박종석992
12 부동산 값 요지부동으로 호가 조차 없이 침묵 (0)박종석986
11 시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안 (0)박종석713
10 저금리 정책아니면 청약때 대박,입주때는 쪽박으로 (0)박종석714
9 희한한 주택정책과 개인만도 못한 부동산 정책 (0)박종석678
8 호재에도 악재에도 반응없는 빈사의 부동산시장 (0)박종석794
7 주택시장은 투기에서 투자로 진화 중 (0)박종석840
6 부동산 장기 침체우려 시장서는 일반 경기와 다른 (0)박종석868
5 부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격 (0)박종석1058
4 강남사는 고위직 51% 강남에 부동산,재산공개는 (0)박종석700
3 분양가 인상 요인 없는데도 건설사와 합작으로 (0)박종석342
2 하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트 (0)박종석848
1 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 (0)박종석916

1
이름 제목 내용

| 회사소개 | 이용자약관 | 개인정보 보호대책 | 책임한계 및 법적고지 | 회원정보변경 | 아이디찾기 | 비밀번호찾기 | 회원탈퇴 |
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.