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박종석 |
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투자자는 가격폭락·이자폭탄에,건설사는 중도금 무이자에 |
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투자자는 가격폭락·이자폭탄에, 건설사는 중도금 무이자에
금융권 금리상승이 지속되면서 중도금 무이자를 내걸고 아파트를 분양한 건설사들이 식은땀을 흘리고 있다.수요자를 끌어모으기 위해 내놓은 금융혜택이 금리 상승과 맞물려 사업성 악화라는 부메랑으로 돌아오고 있다. 집값이 정점에 달했던 2006년 11월 경기 용인 신갈지구에 있는 전용면적 84.9㎡ 아파트는 집값 하락에 이자폭탄까지 겹치면서 고민이 커지고 있다. 2006년 구입당시 더이상 내집 마련을 늦췄다가는 집을 장만 할수없을 것 같아 매입가 4억7000만원 중 2억원을 대출받아 대출금리 7%여서 1년에 1400만원을 이자로 내야 하지만3년 거치 10년 분할상환 조건에다 집값이 오르는 때여서 대출을 많이 받더라도 집을 사는 게 이득이었으나 예상은 빗나갔다.
2007년 집값이 하락해 현제 3억7000만원으로 1억이나 손해봤다. 집값하락에 이자와 심리적 고통과 가정불화는 말하기조차 힘들다. 미국발 금융위기로 주택담보대출 고금리에 걱정은 쌓여만 간다. 집값이 상승세로 돌아설 때까지 져야 하는 금융부담이 커 집을 처분하여하하지만 주택거래도 끊긴 상황이며, 은행에 내야 하는 이자를 생각하면 집을 갖고 있는 게 아니라 은행에 월세를 사는 기분이다.
2008년 2월 은행융자 9000만원 등 모두 1억6000만원의 대출을 끼고 분당 수내동 84.9㎡ 아파트를 6억5000만원은 시세보다 1억원 정도 싸게 샀고, 구입가격 대비 융자금 비율이 높지 않지만 은행 융자금은 변동금리인 데다 회사지원금 등 7000만원은 넉달 뒤부터 원리금 상환에 들어가 점점 부담이 커지고 있다. 빚의 몰락시대가다가오고 있다. 집값 상승기에는 은행 대출을 이용한 주택 구입이 재테크의 수단이 되기도 했지만 이제는 부메랑이 되어 집값 하락을 가속화시키고 있다. 금융위기가 전 세계를 휩쓸며 주택담보대출 금리가 급등하고 거래가 중단되면서 이자를 내기도 힘든 상황이다.
대출을 끼고 구입하는 투자용 주택이 많았던 버블세븐 지역에서는 급매물 증가 등 후유증이 커지고 있다. 미국발 금융위기가 터진 2008년 9월 후 현재까지 서울지역 아파트값은 떨어져 송파, 강남, 서초, 양천, 용인, 분당, 평촌의 아파트값은 일제히 평균하락률보다 더 떨어졌다. 부동산 가격이 가장 높았던 2006년 당시에는 은행뿐 아니라 제2금융권에서 주택매입자금을 빌려 대출비중이 집값의 70~80%까지 차지하기도 했으나 금리가오르면서 집값이 더 떨어지기 전에 처분하려는 분위기가 확산되고 있다.
실제로 개포주공 44㎡은 7억원에서 6억2000만원으로 떨어졌다. 2008년 입주를 시작했거나 입주예정인 아파트19만3000여가구 가운데 시세 평균가격이 분양가 이하인 단지는 절반인 9만6500여가구다. 사정이 낫다는 수도권에서도 7만5364가구 가운데 마이너스 프리미엄 아파트가 9475가구다. 집값이 하락하면서 경매 낙찰가가 대출액을 밑도는 현상도 늘어 낙찰가액이 채권청구액보다 낮은 전국 주택 경매건수는 증가했다.
소득이 아니라 부채를 바탕으로 집값 상승이 이뤄졌다. 개인의 가처분소득 대비 금융부채 비율은 148%로 2000년 94%보다 1.6배 정도 높아졌다. 국내 가계부채는 740여조억원으로 외환위기시 1998년 183조6481억원의 3배가 넘는다. 대출에 기반한 집값 상승은 거품을 유발할 수밖에 없고, 미국의 서브프라임 모기지 사태처럼 우리나라의 부동산 시장도 집값이 꾸준히 상승하지 않으면 언젠가는 파국으로 이어질 수밖에 없는 취약한 구조다. 집값 거품을 제거하기보다는 과도하게 하락하지 않도록 땜질처방에 급급해 거품을 키웠다. 집값 하락은미국 서브프라임 모기지 사태처럼 부동산에 대한 과도한 투자와 투기가 원인이면서 정부의 종부세 등 조세 감면, 미분양 아파트 매입 등이 인위적으로 부동산에 대한 투자와 투기를 유발시켜 거품을 키웠다.
금융위기 이후 집값 하락의 파장은 건설사로 확산돼 용인 동천동에 분양했던 아파트는 계약 해지 요구가 증가하고 있다. 분양가가 3.3㎡당 1700만∼1800만원인데 주변 아파트 시세는 이보다 낮고 그마저 하락폭이 커지고있다. 중도금 이자후불제라도 대부분 변동금리여서 금리 인상에 민감할 수밖에 없다. 주변 집값은 계속 하락중인데 이자 부담은 커지고 있으니 위약금을 물고서라도 해약해달라는 민원이 많다.
중도금 무이자로 아파트계약자를 모집한 주택업체들의 중도금 대출 관련 금융비용이 급속히 증가해 중도금대출 이자의 기준이 되는CD금리가 2007년 초에 비해 1%포인트 이상 올랐기 때문이다. 91일물 CD금리는 2007년 상반기 4% 후반대를유지했지만 1년 반가량 지나 10월16일 6.08%를 기록해 중도금대출이 CD+0.8%안팎에이뤄지기 때문에 대출이자는 5.5~5.7%에서 6.7~6.9% 수준으로 올랐다.
계약자가 대출받은 중도금 이자를 입주시기에 내는 이자 후불제 방식은 건설사의 부담이 크지 않지만 무이자방식은 건설사가 이자 부담을 전적으로 책임져야 하기 때문에 부담이 크다. 분양가격이 5억인 아파트의 경우분양가격의 60%인 중도금 3억원에 대해 건설사가 입주시기까지 1600만~1700만원의 이자를 부담해야 했지만지금은 2000만원 안팎으로 늘어났다. 분양단지 전체로 환산할 경우 200가구 가량의 중소형 단지의 경우 7억원안팎, 1000가구라면 35억원가량의 추가비용이 발생한다. 중도금 무이자 아파트 단지는 미분양 적체가 심각한지방광역시나 중소도시 물량이 많기 때문에 문제가 심각하다. 분양시점에 중도금 무이자 대출에 대한 금융비용은 사업성 평가에 이미 반영하고 있지만 최근같이 금리가 계속 오르면 이 계정의 비용이 더 늘어날 수 밖에없다
한국은행이 기준금리를 2.25% 포인트나 인하했지만, 은행권 대출금리는 기준금리 인하 속도를 따라잡지 못하고 있다. 변동금리형 주택담보대출의 금리는 시중금리 하락을 반영해 하락세를 보이고 있지만, 시차 등으로 서민 대출자들이 느끼는 체감 경기는 여전히 높은 상황이며, 중소기업들은 대출금리가 오히려 오르고 있다. 은행들이 예금금리 인하에는 발 빠른 모습을 보이면서 나만 살고 보자다. 경기 침체 심화에 따른 부동산 가격 폭락은 없어도 하락은 금리가 5%대에 이르기까지는 약세가 지속될 것이며, 정부가 50만가구 주택공급 정책에서 40만 가구 공급 정책으로 바뀌는 경우 미분양 아파트는 감소될 것이다. 금리 인하와 공급 정책이 바뀌는 경우 거래가 살아날 것이며, 건설사는 공급을 늘리게 되어 부동산 시장은 안정 될 것이다.
2009년은 미국을 비롯한 해외 경제에 의해 약세가 이어질 것이며, 정부가 저금리 정책만 편다면 미분양아파트는 시장서 16만가구는 `12만 가구로 시장서 40만 가구 이상에서 25만가구로 대폭 축소될 것이다. 경기 분당과 서울 잠실 아파트의 전셋값마저 크게 떨어져 계약만기 된 세입자 보증금을 빼 줄 돈마저 모자라 떨어진 보증금 만큼 월세로 환산해 세입자에게 주는 조건으로 계약 연장을 사정을 해보지만 확답이 없어 애를 태우고 있다. 집값 하락에 이은 전셋값 약세가 집주인과 세입자간 입장을 역전시켜 놓아 주택 가격 약세에 입주 물량 증가로 세입자를 구하기 어려운 역전세난이 심화다. 대출까지 받아가며 전세금을 돌려주는 사례도 늘고 있으며,보증금을 돌려 받지 못해 집주인과 실랑이다.
부동산 가격 하락세는 지속되겠지만 전체적으론 크게 우려할 만한 상황이 벌어지지 않는 것은 더 이상 미분양 아파트가 생길만한 분양이 이루어지지 않으며, 금리도 9%내외에서 8%내외로 이미 할가했기 때문이다. 2009년에는 분명히 6%내외 금리로 낮아질 것이며, 저축시 제로 금리 시대는 2009년에 나타날 것이기 때문에 대출 금리는 최소한 6% 금리는 분명하나 가계수입 감소와 경제 불란으로 부동산 거래는 좀처럼 살아나기 힘들어 2010년 이후가 정상적 시장의 77%대에 이를 것이다.
부동산 가격 흐름은 서울 강남권과 버블새븐지역 및 경부선 축은 남부권의 2009년 입주량 증가로 인하여 가격상승은 나타나지 않을것이나 2007년이나 2008년같은 하락은 나타나지 않을 것이며,지난 2년간 하가의 1/3수준에도 미치지 못할 것이다. 그러나 강북권과 인천 및 경기권 집값 하락은 이제 시작에 불과하다. 대폭적 정부정책이 없는 경우 이들 지역은 더 가파른 하락이 나타날 것이다.
일부 지역 아파트 단지에서 매물을 내놓으며 시세 하락이 나타나고 있지만, 이들 지역은 그간 집값 상승폭이 다른 곳보다 상대적으로 컸었으며,지난 2년간 호가도 상당히 나타난 지역이다.수도권의 주택 공급이 넘쳐난 상태며,경기이북이나 인천은 타지역에 비해 택지개발 지구가 많아 2-3년후 입주시 잠실 이상의 집값 하락은 불보듯 할 것이다. 시장 상황이 부동산 가격 폭락으로 이어지진 않을 것이나 1-2년이 아닌 장기적으로 호가가낮아져 정상적 부동산 시장은 주택보급율이 115%에 달하는 2012년 전후가 될 것이다.
부동산 값 하락시 금융기관의 담보대출 부실화로 인해 한국판 서브프라임 사태가 예상되지만 저금리 정책만 쓴다면, 부익부빈익빈 정책만 벗어난다면 충분히불경기 헤쳐나갈 국민성이 다분하다. 특히 우리나라는 해외 어떤 나라보다 아파트는 60%이하 대출,주택은 40%이하 대출로 가계부실은 제2-3금융권 쓴 사람들의 당연한 몴이지 정부가 해결하여야 할 대책이 아니다. 태평양 경제전략 연구소(http://www.realer.co.kr)는 20여년 전부터 융자는 분양가나 매가의 20%이하,금액으로는 5천만원 이하가 가장 안전하며, 눈높이 낮추면 가정의 평화가 오고 노숙자 되지 않는다 강조했으며, 투기는 하지 않고 투자만 한다, 분명히 수백차례 이멜과 홈피에 게제했으며,기고했다.
은행권의 경우 주택담보인정비율이 50%가 아니되며, 대손충당금도 충분히 쌓아놓고 있다. LTV가 거의 100%에 가까웠던 미국에서와 같은 서브프라임 사태는 우리나라에 도래하지 않을 것이며, 선진국들은 주택담보대출이 7095%인 나라가 많아 주택값이 조금만 하락해도 은행이 부실로 돌아올 여건을 만들었으며, 신용융자가 그들 나라 망하게 했으나 다행히 대한민국은 6년전부터 대출을 아파트는 60%이하,주택은 40%이하로 축소해었었다. 정책금리를 인하하면서 주택담보대출 금리도 점차 안정세로, 가계의 이자상환 부담도 시간을 1-2년만 버티면 경감될 것으로 보여 지혜롭게 헤쳐나가야 할 것이다. 실물경기 침체로 기존 자영업자들마저 폐업으로 떠나는 경우가 많은 데다, 신규 창업 수요도 예상만큼 늘지 않아 상가 임차인을 구하기가 녹록치 않은 실정이다.
역전세난이 몰린 곳은 잠실 재건축 단지로 리센츠(잠실주공2단지 재건축)와 엘스(1단지 재건축) 전세물량이 미처 소화되지 않은 상태에서 2년전 입주한 레이크팰리스(4단지 재건축) 전세 만기가 겹치면서 물량 증가로 전셋값이 계속 추락하고 있다. 입주 당시 전세가 최고 4억원에 육박했던 레이크팰리스 112㎡형은 물량이 쏟아져 나오면서 2년전에 비해 1억원까지 떨어졌다. 신도시중 전세 약세가 두드러진 평촌의 경우 10~20%씩 떨어지면서 전세 보증금 반환이 제대로 이뤄지지 않고 있다.
2009년에는 서울 수도권에서 9만7,000여가구의 입주 물량이 몰려 있어, 잠실 일대와 같은 역전세난이 수도권 전반으로 확산될 가능성 없다. 경기불황 탓에 상가 시장에서도 소규모 자영업자들이 대부분인 임차인들이 경영난 가중으로 보증금과 월세가 낮은 곳으로 빠져나가고, 빈 점포는 새 임차인을 구하지 못하는 악순환이 반복되고 있다. 위축된 상가 임대시장의 불황을 타개하고자 1년 무상임대나 무권리금 같은 파격적 조건을 제시하며 임차인 끌어들이기에 나서 현재 시세보다 보증금과 월세를 20% 깎아주기도 했다.
우리은행은 변동금리형 주택담보대출 금리를 연 5.16~6.46%로, 국민은행은 5.00~6.50%로 급락, 신한은행은5.06~6.36%로, 외환은행은 5.55~7.33%로 하락했으며, 기준금리 역할을 하는 양도성예금증서 금리가 한은의 기준금리 인하 여파로 급락세를 보이면서 은행권 주택대출 금리가 빠른 속도로 하락하고 있다. CD금리는 6.18%로 치솟은 뒤 급락세로 4.19%를 기록하고 있다. 은행권 주택대출 금리가 급락하고 있지만, 서민 주택대출자들은 대출금리 인하를 피부로 실감하지 못해 2006년 10월 말 연 5.4%의 금리로 2억7천만원의 주택담보대출을 받아 초반에는 매달 120만원의 이자만 내다가, 2007년 10월 이후부터 원금과 이자를 함께 갚아나가고 있다. 주택대출 금리가 급락했지만, 현재 주택대출 금리는 연 6.5%로 대출받은 이후로 가장 높다.
낮아진 대출금리가 실질적으로 적용되는 2009년 2월 초까지는 소비를 줄일 예정이다.두달 전 연 8%로 1년 고정금리형 주택대출은 최근의 금리 하락세가 야속하기만 해 앞으로 열 달 동안은 금리 하락의 혜택을 전혀 입지 못한 채 매달 67만원의 이자다. 2009년에 인하된 금리를 적용받더라도 경기침체와 자산가치 하락 등으로 실질소득이 줄어들어 이자 부담을 벗어나기 어려울 것이다. 주택담보대출처럼 100% 담보가 필요한 대출이 아니다 보니 대출금리가 상대적으로 높은 데다 건전성 악화를 우려한 은행들이 대출 심사기준을 강화하면서 시장금리를 고려한 중소기업 대출 평균금리는 6.80~7.00%로 추정되고 있다.
시중금리 하락에도 창구를 통한 조달금리 상승과 신용 위험도 상승 등을 핑계로 가산금리를 높이고 있어 오히려 대출 금리가 높아지는 사례도 나타나고 있다. 반면 은행들은 예금금리 인하에는 발 빠른 모습을 보이고 있다. 시중금리가 크게 떨어지고 대출 금리도 하락하고 있어 예금금리를 높게 운용할 수가 없는 상황이며 예금 금리를 추가 인하하는 방안을 검토 중이다. 은행들이 대출금리는 시장금리 움직임에 맡겨두면서 한은의 기준금리 인하 즉시 예금금리를 동반 인하하는 것은 지나친 잇속 챙기기라는 비판이 나오고 있다. |
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| 일시 : 2015-12-17 [16:18] / IP : 27.119.39.206 |
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