시장흐름

박종석
부동산은 돈이며,부동산 정보는 없고 개발지만
부동산은 돈이며,부동산 정보는 없고 개발지만 
부동산투기는 대체로 사라졌다. 전국의 70%이상 지역서 70%이상의 부동산이 안정세며, 단 3%정도에서 3%정도의 부동산만이 투자아닌 투기상태로 투자자의 손길을 기다리고 있을 뿐 인체 거래는 중단된 상태다. 그러나 3%지역에서는 장래의 가치평가로 발빠른 투자자들이 찜하였거나 침한다. 늘 이러한 상태는 2015년까지 유지될 것이며, 주택에 대한 재평가는 환란시와 2007년, 2012년 주택보급율이 115%가 되는 시점에 나타날 것이다.

부동산으로 투기나 떼돈 벌기 보다는 투자한 자금 까먹지 않을 투자가 앞으로의 투자방법이다. 투기꾼들과 부동산 다루는 고위직들의 하수인들, 앵무새같은 비전문가들은 인터넷이나 언론을 통해 부동산으로 큰 돈 벌수 있다 강조하지만 돈 벌 수 있다면 자신이 투자하지 타인에게 주지 않는다.  급매물은 부모나 형제들에게도 주지 않으며, 중개업소 급매물이라하면 고객을 끌어드리려는 매물이거나 평상시 돈만 아는  업소로  고객관리을못했던 곳이다. 사람은 근본이 착해야 하며, 3대에 걸쳐 남을 배려할 줄 알아야 돈, 권력, 지식을 갖을 수 있다. 남을 배려하지 아니할시 갖은다 하여도 얼마 가지 못하고, 하루 아침에 부자된 사람들 재산 지키지 못한 경우 흔하며, 권력이나 지식도 날 뛰다가 허공에 버리는 경우 있다. 전직 대통령 보면 윤보선 조상들은 길거리에 병든 사람이 있으면 치료해 보냈다하며, 가장 말썽없는 대통령이었으나 그외는 각자 생각에 맡긴다.

우리는 전화나 주위로 부터 투자하면 몇배 번다는 유혹에 빠진 경우 있다. 그러나 몇배 번다고 말한 사람 대체로 나이 40세 전후로 나이든 사람으로 몇배 버는데 그 정도 돈 마련 할 융통성 없이 살았다면 다시 그 인생 생각해 봐야 할 것이다. 장래성이나 투자성도 아닌 몇배란 것은 있을 수 없다. 그들은 말로는 대한민국서 따라갈 사람 없을 정도로 유창한 단어 다 사용한다.

부동산은 개발 즉 최유효이용과 개발로 기획하는 부동산은 2-3배 벌었으나 2006년 3월부터 부동산 분할 금지다. 건축하지 않을시  전답이나 임야 분할 금지다. 전에는 분할로 구입가의 5-7배 이상 높게 매도해 경비 공제하고 2-3배 정도 번 경우 흔했다. 우리나라는 투자 아닌 투기는 세계 1위다. 해외서도 한국인 가정 100가구만 살면 투기없는 나라 없다 할 정도의 부동산 투기의 고수들이 많다.

기업이나 사업자 상당수가 부자가 된 경우는 대체로부동산을 구입해 사업확장으로 부자가 된 경우라 할 수 있다. 부동산을 통해서 현재의 부를 일구었다 할 수 있다. 증권에서 돈번 사람은 별로 없으며, 은행금리는 저렴하나 부동산은 안전하며, 은행에 가면 얼마든지 융자해 준다. 현금화는 거래는 호가가 낮지 않으면 별로지만 융자는 언제든지 가능하다. 이로인해 부자가 되기 위해 부동산에 투자하고, 부동산이어야 돈이 된다. 

부동산 투자를 통해 단시간에 큰 돈보다는 과거와 다르게 까먹지 않은 투자여야 한다는 것이다. 투기 정도의 돈 벌기는 전국에 단 1%도 되지 않으며, 돈벌 부동산은 전국에 3%정도 지역서 3%부동산정도이란 걸 명심해야 한다. 무리한 욕심은 전재산을 날릴 수 있다. 투기는 마지막에 이혼이나 노숙자 신세 면키 어렵다. 행운이란 아무에게나 가지 않는다. 

분양권,경매 교환하는 사람들 대체로 인생 마지막에 하는 부동산이다. 경매한 사람들 월세방에 살면서 경매시장에 나온 매물은 모조리 자신의 부동산처럼 허풍떠는 경우 간간이 있다. 증권에서 백억 벌었다면서 매주 증권 강의로 푼돈 사냥보다는 빌딩 구입해 관리한게 좋으련만 푼돈에 눈먼 경우 있다. 부동산으로 백억 벌었는데 책이나 팔고, 기업체 강의로 푼돈 얻어쓴다면 이해가지 못할거다. 말도 아닌 말아닌 행동한다. 만석궁이 한석 부족해 채우려하는 것 보다는 쉽게 얻은 것 쉽게 날렸기 때문이라 사뢰된다.

간단히 말하면 2-6차선 도로을 달리다 보면 좋게 보이는 토지 즉 부동산을 발견한다. 본인이 좋으면 타인들도 좋게 보나 이미 그런 부동산은 부자들이 찜한 상태다. 이때 좋은 토지 바로 옆 구입이다. 그리고 마을이나 대도시 변두리을 벗어나면서 개발지가 있을시 바로 100-300미터 근처 토지을 3/1가격에 구입시 도로만 개통된다면 훗날 투자가치 있는 토지가 된다. 개발지나 개발된 토지에서 약간 벗어난 토지 구입이다. 신도시나 택지개발지구서 투자는 환수지역 보다는 환수지 경계선 2-6차선 도로변 투자가 몇배 수익낸다는 기본이다. 

개발정보는 가장 먼저 있을수만 있다면 좋지만 나에게 정보가 올시는 이미 발표된 후거나 투기세력이 지나간 뒤의 정보다. 특정 세력의 전유물이 아니라는 것이다. 부동산을 왠만치 공부하면 앞으로 신도시나 택지개발지구, 재개발지나 재건축지역 눈에 보이며, 며칠 분석만 하면 대한민국 개발지 90%이상 알수 있다. 이게 전문가와 비전문가의 차이다. 

우리는 자신의 직업에서 최고가 되고자 하는 사람들은 자신의 직업에서 미래의 업종을알수 있다 할수 있을 것이다. 부동산의 정보시장이 갈수록 완전경쟁이 아닌 당연한 개발계획이라 할수 있으며, 정보라 말한 사람은 아직도 부동산 공부 많이 해야 할 것이다. 정보는 많이 있지 않으며, 희소하고, 일반인이 얻을수도 없으며, 당연한 개발계획이라 할수 있다. 우리나라 개발 계획 20년 전에 만들어져 있으며, 5년안에 개발하고, 미개발지는 개발 계획을 세운다.

대박이나 정보는 부동산에서 모래밭에서 바늘 찾기이지 없으며, 당연한 개발계획 일  뿐이다. 정보나 대박 꿈꾸다가는 환란때의 부동산 되거나 주식에서 막차 타 이혼이나 노숙자 신세될게다. 투자만 하여야지 투기하지 않아야 한다. 앞으로 개발지 눈에 보인다. 그걸 찾아야 하며, 자신의 동네서 찾거나 가까운 곳에서 찾아야 한다. 자신이 사는 곳은 자신이 가장 잘 알지 전문가가 알지 못하나 현지 답사로 개발 가능지 분석이나 평가는 가능하다. 앞으로의 부동산은 황금알을 낳는 거위가 아닌 노후 실버타운에 들어갈 자금 마련 할 정도의 재테크 수단의 투자상품 정도이다. 생각을 바꿔야한다. 부동산 이제 상식적 투자여야 한다. 안정적인 투자여야 하며, 까먹지 않을 투자여야 한다. 

부동산 불패론이다. 부동산을 가지면 돈을 번다는 신화다. 부동산을 가지면 돈을 번다. 믿음을 갖는 것이 중요하며 부동산 정책은 그 믿음을 깰 정도로 지속되어 왔지만 앞으로는 투기는 없고 투자만 나타날 것이며, 2015년까지는 부동산이 상승한다, 그후 20년간은 물가상승률만치 오르지는 않는다. 투기의 서막에서 개발과 이용으로 변모해 가고 갖을만치만 갖는 부동산으로 변하게 된다. 그 사이 부자들은 더욱더 매점매석한다. 역사의 돌연변이며, 부동산의 돌연변이며, 삶의 돌연변이며, 돌연변이 현상이다. 부동산은 반드시 돈이다. 돈이된다.이게 결과물이다.

우리나라 사람들의 자산보유 비중을 보면 8대 2로, 부동산 등 실물자산이 금융자산보다 더 많다. 이는 틀림없이 비정상이고, 여기에는 (부동산에 대한) 절대적인 믿음은 부동산 아니면 돈이 되는 상품이 없다는 증거이며, 부동산만이 자신의 미래을 지켜주고, 자녀들에게 대우받는 상품이라는 고정관념이 대대로 이어왔으며, 한국인에게 이런 개념은 영원히 변하지 않을 것이다. 

부동산 불패신화를 깸으로써 다른 나라처럼 금융자산이 더 선호되도록 만들어야 한다고 하지만 한국인에게는영원불멸의 단어이다. 이건 변하지 않는다. 우리나라는 역사 대대로 부동산이 재산이며, 가문의 부라는 것이 지금까지 내려왔다. 만약 부동산이 재산이 아니고 부의 축적이 아니라는 사람은 공산주의나 사유재산이 없는 나라의 사람들일 것이다. 강남 부동산 버블론을 제기한 가운데 나온 것이나 그 사람들은 더 부동산 좋아 할 것이며, 더 많은 부동산 보유하고 있을 것이다. 국민들 현혹하고 우롱하는 하나의 헤프닝에 불과할 것이다. 

우리나라 경제든 외국 경제든 부동산에 거품이 들어갔다가 꺼질 때 그 경제가 심각한 몸살을 앓게 돼 있다. 부동산 버블에 대한 선제적 대응이라지만 그 기간은 길지도 않을 것이며, 부동산이 돈이라는 것 쉽게 갖을 것이며, 부동산만이 자신을 지키는 돈이라는 것 금방 뉘우치게 된다. 부동산 값을 잡으려면 부동산 불패 신화부터 깨야 한다. 부동산 불패신화을 깨려면 고위 공무원중 강남권에 거주한 사람이 타지역으로 이사할시나, 그들 100% 고위직에서 물러나야 할 것이다. 이게 강남불패 깨는 것 보다 한국사회에서 더 어렵다 할 것이다. 갖은자들의 행패, 갖은자들의 부동산에 대한 애착심은 우리 역사상 한번도 변한 적 없다. 변한 사람들 대다수가 거지가 되었으며, 스스로 목숨 끊었으며, 사람 대우 받지 못했다.

경기상승 국면은 더욱 더 부동산에 대한 욕구로 변한다. 경기의 급속한 회복이 계속되기는 어렵기 때문에 하반기 경기는 약간 둔화될 것이며, 부동산 구매력도 일시적으로 둔화된다는 것일 뿐이다. 5% 경제 성장은 가능할 것으로 보나 지난 4/1분기 경제 성장률이 6.2%였고, 2/4분기는 5.8%로 보고 있으나 주식은 빠지고 있으며, 세계각국 주식도 빠지고 있다. 부동산버블은 우리나라만이 아니라 세계모든 나라가 염려하는 뜻에서 버블이야기만이 나오지 피부로 느낄만치의 버블인 나라는 아직 없다. 이 상황에서 올해 성장률이 5% 미만이 되려면 하반기 성장률이 4% 미만으로 급전직하하는 등 상당한 수축이 있어야 하는데, 그럴 가능성은 낮다. 또 미국이나 중국 경제가 경착률 할 가능성도 높지 않다.

우리는 경기회복을 지속시켜야 되는 상황에 있다는 것을 감안해야 한다. 그동안 경상수지 흑자가 많이 쌓이면서 내수부문에서 쓸만큼 쓰지 못했는데, 이제 흑자가 줄면서 내수는 늘었다. 경상수지 균형이 소비와 투자를 진작하는 효과를 가져올 것이다. 또 투자 확대가 중요하다.공장이나 설비 등 하드웨어적 투자 뿐 아니라 무형 고정자산 투자 등 소프트웨어적 투자도 대폭 늘어나야 한다. 생산 요소 가운데 노동과 자본의 투입을 적극적으로 늘리기 어렵다면 생산성을 높여야 한다. 

그런 의미에서 한미 자유무역협정(FTA)과 같이 제도적으로 업그레이드할 수 있는 장치가 마련돼야 한다. 이런게 제대로 가동되지 않으니 건설사들은 그걸 맞추려고 해외 건설에 여념이 없다. 이게 돌연변이 경제현상이다. 하나가 없어지만 하나가 생긴다는 것이며, 세계화 경제의 풍선효과라 할수 있다. 국내 풍선효과보다 세계화.국제화의 풍선효과가 더 맞을 것이다. 질병,전쟁,경기 등으로 나타는 풍선효과며, 인구의 감소로 인한 경제성장, 투자확대, 서비스산업 증가는 부동산시장에 더 좋은 환경을 조성한다. 그만치 소유가 늘어나기 때문이다. 생산활동도 늘어날 것이며, 다수가 소을 먹여살리는데 더 많은 효과을 나타내기 때문이다.

2002년부터 2005년 전반기 까지 집값이 급등하고 정부의 각종 부동산 정책이 쏟아지면서 부동산 시장이 잠시 꿈틀대지 않다가 이살철로 인해 조금 움직이려하나 10월 15일만 지나면 개발부담금, 9월의 재산세 납주,12월의 종합부동산세납부, 2007년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세 중과,환란때 구입했거 신축한 주택 2007년말까지 매도하여야 양도소득세 부담이 줄어든다. 

버블 대표국 바로 이웃나라 일본에서는 일본 사람들은 부동산에 대한 집착이 다른 나라에 비해 강해 가격이 계속 오를 것이라 했지만 2006년 하반기까지 오르지 않고 있다. 단지 동경을 비롯한 대도시지역의 주택지나 상업지는 2006년 7월 조금 상승했으나 현제는 보합이다. 일본은 주택보급율이 112%을 넘어서 주택값이오를 가능성은 희박하다. 단지 토지시장만 간간히 오를려다 하락하곤 한다. 

일본의 부동산 시장이 장기 침체하자 부동산 수요가 위축된 주된 요인은 주택 보급률이 70년대에 이미 100%를 훨씬 넘어섰지만 자기 집을 소유하고 있는 비율이 60% 정도로, 우리와 비슷한 수준이다. 고로 집값이 오를 가능성은 일본에서는 없으나 우리나라는 서울은 주택보급율이 정부 통계로 2005년 89.7%이나 실제는 서울의 주택보급율은 주상복합, 오피스텔 등 주거용으로 볼시 92%가 된다. 또한 2006년 서울 주택보급율은 93%가 될 가능성 높으나 주택부족현상은 당분간 이어질 것이다.

한국인은 세계에서 가장 극심한 부동산 집착증 때문에 주택가격이 계속 오를 것이라고 생각하는 사람들이 많지만 주택이 다른 투자 상품에 비해 재테크에 유리했기 때문에 만들어진 고정관념이다. 주택 보급률이 100%가 넘어 주택 가격이 장기간 정체하는 지방도시에서는 여유자금이 있어도 집을 사지 않는 사람들이 많다. 집값 상승기에는 미국 등 선진국에서 주택 투자가 일반화돼 있다. 내 집 마련에 대한 집착이 덜해 주택 임대가 일반화돼 있다고 하는 미국은 자가 보유율이 70%에 육박한다. 이는 집값의 10%만 있어도 장기 대출로 집을 살 수 있는 금융제도가 발달한데다 높은 월세 임대료 부담으로 주택 구입 수요가 많기 때문이다.

지난 3~4년간 한국과 마찬가지로 집값이 폭등한 미국에서는 보유세가 높은 지역의 가격 상승률이 더 높은 지역도 많다. 보유세가 급격하게 인상되면서 단기적으로 집값 오름세를 막는 효과가 있을 것이지만 장기적으로 보면 집값은 보유세보다는 지역의 주택 공급과 수요에 의해 결정될 수밖에 없다. 주 5일 근무제가 도입되고 2만 달러 시대가 되면 전원주택이 각광받을 것이지만 시간이 지날수록 아파트에 대한 선호도가 높아지고 있다. 아파트가 전체 주택에서 차지하는 비율이 50%를 넘어섰으며, 현재 공급되는 주택의 70~80%가 아파트다.전원 주택시장은 시간이 갈수록 위축되고 있지만 기반시설을 갖춘 전원주택지역은 땅값이 높아 아파트보다 오히려 비싸다. 다만 소득 수준이 높아지면 별장 등 세컨드 하우스의 수요는 크게 늘 것이다.      
일시 : 2020-01-15 [15:10] / IP : 59.4.48.149
Total : 17건
17 부동산은 돈이며,부동산 정보는 없고 개발지만 (0)박종석8
16 부동산 거래 중단은 급매물이 아닌 호가가 낮은 매물 (0)박종석1336
15 뉴타운만이 아니라 기존 주택의 거래도 전무 (0)박종석726
14 투자자는 가격폭락·이자폭탄에,건설사는 중도금 무이자에 (0)박종석1058
13 주택보급율 100%이후 오른 부동산 값 5년간 조정 (0)박종석992
12 부동산 값 요지부동으로 호가 조차 없이 침묵 (0)박종석986
11 시장침체로 거래 중단과 금리 인상과 시장 불안 (0)박종석711
10 저금리 정책아니면 청약때 대박,입주때는 쪽박으로 (0)박종석714
9 희한한 주택정책과 개인만도 못한 부동산 정책 (0)박종석678
8 호재에도 악재에도 반응없는 빈사의 부동산시장 (0)박종석792
7 주택시장은 투기에서 투자로 진화 중 (0)박종석840
6 부동산 장기 침체우려 시장서는 일반 경기와 다른 (0)박종석866
5 부동산 호가 낮아지고,주식도 시장가 높은 가격 (0)박종석1056
4 강남사는 고위직 51% 강남에 부동산,재산공개는 (0)박종석700
3 분양가 인상 요인 없는데도 건설사와 합작으로 (0)박종석342
2 하락시도 상승한 강남,상승시도 하락한 강남아파트 (0)박종석848
1 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 (0)박종석916

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