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박종석 |
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2-3개 지역 걸쳐있는 택지개발 청약전략 바르게 |
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2-3개 지역 걸쳐있는 택지개발 청약전략 바르게
서울, 성남, 하남 3개 자치단체로 구성된 송파신도시 아파트의 지역우선 분양은 입지 여건이 양호한 데다 평당 900만원대에 분양된다면 주변 시세와 격차가 커 판교 못지 않은 로또 아파트가 된다. 송파신도시 아파트분양물량 중 56%를 서울 성남 하남 주민에게 우선 공급하고 44%는 우선 분양에서 떨어진 청약자와 기타 수도권 청약자에게 순위별로 청약기회를 준다. 행정구역이 2~3곳에 걸쳐있는 신규 아파트의 경우 토지 지분이 많아도 지역우선공급제도가 적용돼 물량은 오히려 줄어든다.
지금까지 신도시나 택지지구는 행정구역이 1개 시·군 단위인 곳이 대부분이었으나 앞으로 분양될 신도시와 택지지구 아파트는 행정구역이 2개 이상인 곳이 크게 늘어나게 된다. 2008년 9월 분양을 앞두고 있는 수원 광교신도시의 경우 경부고속도로를 사이에 두고 전체 부지가 수원시88%와 용인시12%에 걸쳐 있다. 송파신도시도 서울38%, 성남시41%, 하남시21% 등 3곳으로 분할돼 있다.
지역우선 분양물량은 구체적으로
1;서울시는 전체 분양물량 중 38%
1;성남시는 12%
1;하남시는 6%다.
현행 주택공급규칙에 위와같이 공급하는 게 원칙이다. 서울 하남 성남 3개 자치단체에 걸쳐 있는 만큼 건교부와 지자체 간 협의가 필요가 필요하나 협의를 거치더라도 규칙이 원칙에서 벗어나기는 어렵다.
현행 규칙은
1;정부와 국민이 반드시 지켜야 하는 법규며
1;기존 규칙을 특정 지자체에 유리하게 바꾸면 지자체 간 갈등으로 사업 지연이 불가피하다. 경기.인천 내 20만평 초과 택지개발지구는 공급 주택 중 30%를 지역 거주자에게 우선 공급해야 하나 서울 택지개발지구는 공급 주택 전량을 거주자에게 과밀억제을 위해 우선 공급해야 한다.
지분비율×우선공급비율＝우선공급물량= 지역별 우선공급 물량은 자치단체별 지분비율에 규칙에서 정한 지역우선공급 비율을 곱하는 방식이다. 송파신도시 205만평 중 성남시 지분은 84만평으로 전체 중 41%로 지분
41%에 지역우선공급 비율 30%를 적용하면 성남 시민은 신도시 내 전체 물량 중 12.3%를 우선공급받게 되 현행 규칙을 따라 계산하는 게 원칙에 맞다. 하남과 서울에 적용하면 하남은 6.2%(지분 21%에 우선공급비율 30%를 곱한 값), 서울은 38%(지분 38%에 우선공급비율 100%를 곱한 값)를 우선공급받게 된다.
송파신도시에는 4만8643가구(단독.주상복합 포함) 공동주택이 들어설 예정이므로 서울 시민은 1만8484가구,성남시는 6014가구, 하남시는 3055가구를 우선공급받는다. 공원이 많고 아파트 수가 적은 권역은 우선공급물량이 적어지는 손해를 보게 되 서울 성남 하남 시민은 각기 다른 자치단체 권역 내 아파트도 우선공급을 받을수 있게 된다. 위와 같은 조건하에 계산하면 하남시 우선공급물량은 가장 적지만 당첨 가능성은 가장 높다. 청약통장 가입자 수가 워낙 적기 때문이다.
중소형 청약저축 가입자와 중대형 청약예금 가입자 합계가 5월 말 현재 하남시는 2만6579명에 불과하지만 가입자 전체가 청약하더라도 지역우선물량에 당첨될 확률이 11.5%다.반면 서울과 성남은 각각 청약통장 가입자수가 140만9581명, 22만4770명에 이르러 당첨 가능성이 낮다. 가입자 전체가 청약한다면 당첨확률이 각각1.3%, 2.7%에 불과하나 대형 평형은 분양가가 높아 청약자 수가 줄어들기 때문에 서울 거주자도 우선공급에서 당첨될 확률은 높아질 수 있다.
지역우선제도는 청약기회의 평등을 침해한다는 비판은 어디에 사느냐에 따라 당첨 확률이 엄청나게 달라지기 때문이다. 송파신도시도 하남시와 서울시민의 당첨 확률이 극과 극으로 서울.성남.하남을 제외한 여타 지역 주민은 당첨될 확률이 더욱 더 낮다. 송파신도시를 제외한 대부분 공공ㆍ민간택지가 경기도에 쏠려 있어
서울 시민은 청약 기회에서 심각하게 소외되고 있다. 지역우선공급에 관한 규정은 건교부 장관이 제정하는 주택공급에 관한 규칙에 담겨 있다.
현행 수도권 주택공급 비율과 주민 수 등을 감안할 때 현행 규정은 대폭 손질돼야 한다고 입을 모으고 있다.
지역우선공급을 노린 위장전입 등 부작용이 만만치 않기 때문이다. 교통과 통신 발달로 생활권이 통합되고 있는 마당에 행정구역별로 경계를 나누어 지역 주민에게 우선공급한다는 발상은 참으로 후진적이라는 것이다.
현행 지역우선공급제도에 따르면 서울을 제외한 인천·경기지역의 20만평이 넘는 택지지구는 전체 공급물량의 30%를 해당지역 거주자에게 우선 공급하도록 돼 있다.
서울은 과밀 억제를 이유로 100%를 지역에 우선적으로 공급하고 있기 때문에 토지지분이 많아도 배정되는 물량이 다른 행정구역보다 작아지게 된다.송파신도시의 경우 전체 205만평 중 성남시가 토지지분의 41%를 갖고있어 지역우선공급 비율 30%를 곱할 경우 12.3%를 배정받는다. 서울시는 토지지분 38%는 지역우선 100%를적용받아 38%, 하남시는 토지지분 21%는 공급 비율 30%를 적용하면 6.3%를 배정받게 된다.
송파신도시 아파트 공급가구수가 4만8620가구인 점을 감안하면 서울시는 1만8476가구, 성남시는 5980가구,
하남시는 3064가구가 지역에 우선 물량으로 배분되 서울보다 면적이 넓은 성남시는 지역우선 비율 30%가 적용돼 우선 공급받을 수 있는 물량이 서울시의 33%에 그친다. 중대형 평형의 채권 입찰제 적용도 논란거리다.분양가 상한제 대상 중대형 아파트는 인근 아파트 시세의 80%선에 맞춰 채권입찰 금액을 책정하도록 돼 있지만 광교신도시의 경우 광교와 가까운 인근 영통지구 40평형대 아파트값은 평당 1100만~1500만원 선이지만 용인 동천, 성복동 일대는 평당 1500만~2000만원대로 차이가 난다. 행정구역이 중복된 사업지에 대한 전례가 없어 아직까지는 배정 물량 등에 대해 결정된 게 아무 것도 없다. 먼저 지방자치단체와 협의를 거쳐 합리적인 방법을 찾을 방침이다. |
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| 일시 : 2015-12-16 [08:52] / IP : 27.119.39.206 |
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