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박종석 |
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토지보상 주민반발 크나 장기적 시장 안정 |
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토지보상 주민반발 크나 장기적 시장 안정
새 토지보상제도 개선방안을 마련한 것은 연간 수십조원의 보상금 지급에 따라 생기는 부동산시장 불안을 미리 자르겠다는 포석으로 풀이되나 이번 제도 개선으로 보상가격이 하락하면 주민들의 집단 반발로 토지수용을 거부하는 사태가 빚어지는 등 정당보상을 놓고 논란도 거세질 것이다. 토지보상시 현금대신 채권으로 받을 경우 양도소득세 감면 폭이 현행 15%에서 20%로 확대되 토지보상금 현금 지급비율을 줄이고 채권 보상을 활성화하기 위해서다.
토지보상금 1억원 초과분에 대해서는 채권 보상이 의무화되는 부재지주의 범위를 사업인정 고시일 1년이전부터로 확대할 방침이다. 현재는 지정일 당시 현지에 거주하지 않는 자만 외지인에 해당해 채권 보상대상자가늘어날 전망이다. 2007년 말부터 신도시 등 대규모 국책사업예정지에서 지구지정 1년이전부터 현지에 거주하지않으면 부재지주로 간주돼 토지보상금중 1억원초과분은 현금대신 채권으로 지급받는다.
혁신도시보상분부터 보상채권을 만기까지 보유하면 현행 15%인 양도세 감면폭이 20%까지 확대되고, 보상금수령자의편법증여 혐의가 포착될 경우 과거 5년간의 부동산 거래내역에 대한 자금출처 조사가 실시된다. 토지보상제도 개선방안은 보상금 규모를 줄이고 현금 보상비중도 축소하기 위해 토지보상금 산정기준 시점을현행 예정지구 지정일 직전의 공시지가 기준에서 주민공람공고 이전의 공시지가를 기준으로 1년 단축하고, 보상채권을 만기까지 보유하면 양도소득세를 현행 15%에서 20%로 추가 감면해주어 보상금 규모를 지금보다 약 5% 내외 줄이고, 현금보상 비중도 80% 수준으로 축소해 부동산 시장을 더욱 안정화하겠다는 것이다.
2007년 하반기부터 각종 신도시와 기업.혁신도시 등의 본격 착수로 대규모 보상금이 풀리고 이로 인해 부동산시장의 불쏘시개 역할을 하는 시중 유동성은 더욱 풍부해질 것으로 예상된다. 현재 3년 만기로만 발행되는 보상 채권 만기를 다양화하는 방안을 추진한다. 5년이상의 장기채 발행을 추진하고 장기채의 경우 추가적인 인센티브를 부여하는 방안도 마련할 계획이다. 토지보상금 1억원 초과분에 대해서는 채권 보상이 의무화되는부재지주의 범위를 사업인정 고시일 1년이전부터로 확대해 거주한지 1년이 되지 않는 대상자의 경우 1억원 초과 보상금은 채권으로 받아야 한다.
현재는 지정일 당시 현지에 거주하지 않는 자만 외지인에 해당한다. 2003년부터 2006년까지 신도시 개발 등으로 풀린 보상비는 67조1천억원에 이르며, 이중 62%에 달하는 42조2천억원이 수도권에 집중됐고, 현금 보상비가 전체 보상비의 95%에 달해 인근 부동산 가격 상승의 주범으로 인식되 보상금 축소와 토지보상금을 현금이아닌 채권으로 주는 채권보상 활성화 방안에 집중돼 있다.
채권보상을 활성화하기 위해 부재지주 인정 범위를 확대하고 대토보상제를 도입하는 방안도 추진중이다. 토지보상법 개정안은 현재 국회에 계류중이며 정부는 대토보상이 확대될 경우 현금 보상의 규모가 약 20% 정도줄어들 것으로 기대하고 있다. 실제로 용인 흥덕지구를 대상으로 시뮬레이션을 한 결과 현금 보상액이 6천747억원에서 5천550억원으로 18% 정도 줄어드는 효과가 있다.
현재 1억원 초과분에 대해 의무적으로 채권보상을 받아야 하는 부재지주의 인정 범위를 사업인정 고시일에서 사업인정고시일 1년 이전으로 확대하기로 했다. 부재지주를 확대해 채권보상 대상자를 늘리자는 취지다.
수도권 신도시 예정지구의 경우 사전에 토지거래허가구역으로 묶인 곳이 많고, 이 경우 외지인이 논.밭, 임야등을 사려면 현지에 1년 이상 거주해야 해 이 제도의 실효성은 크지 않을 것이다.
보상채권을 만기까지 보유할 경우 양도소득세를 15%에서 20%로 추가 감면해주기로 해 앞으로 채권 보상을희망하는 사람이 늘어날 것으로 보고 있다. 토지소유주가 공공기관에 땅을 팔아 양도세가 1천만원이 나왔을경우 종전에는 양도세로 850만원을 내면 되지만 앞으로는 20%를 감면한 800만원만 내면 된다. 보상 금액이클수록 양도세 절세 효과가 크기 때문에 의무적으로 채권보상을 받아야 하는 부재지주가 아니더라도 채권보상을 신청하는 사람이 늘어날 것이다.
혁신도시를 시작으로 12월 송파신도시, 2008년 5월 동탄2신도시 등 보상금 지급에 들어가는 대규모 택지들은토지보상금은 지난 2003년 10조원이던 것이 정부의 동시다발적 개발사업 확대로 2004년 16조2000억원, 2005년 17조3000억원, 2006년 23조6000억원으로 매년 눈덩이처럼 불어났다. 택지개발사업이 수도권에 몰리면서토지보상금 역시 2006년 전체 액수의 64.4%가 수도권에 집중됐다.
주택 및 토지시장은 정부 규제로 안정세를 보이고 있지만 정치 일정에 따른 규제 완화 기대감으로 토지보상금과 같은 시중 유동성은 언제든 부동산시장으로 재유입될 가능성이 공존하고 있다. 부재지주의 채권보상 의무화가 지난해 3월 시행됐지만 2006년 채권보상은 5% 수준, 2007년에도 10%선에 그칠것으로 추정된다. 보상금은 크게 불어나는 데 비해 보상금의 90%이상이 현금으로 계속 풀리는 셈이다.
새 방안은 인센티브를 통한 자율 유도는 적고, 정부 규제를 통한 강제 성격이 강해 정당 보상을 둘러싸고 토지주의 반발이 예상된다. 동탄2신도시의 경우 현행대로라면 보상금 산정 시점이 지구지정 단계 직전인 2008년 1월 표준지 공시지가가 기준이지만 개선안에 따라 공람공고 직전인 2007 1월 기준으로 변경된다. 주민들은 신도시 발표 이전의 평상시 땅값만으로 논밭을 수용당함에 따라 정부가 강제적인 방법으로 토지를 수용하면서보상금을 줄였다는 토지소유자의 민원이 급증할 것으로 보인다.
신도시 택지 중에는 주민공람만 해놓고 지구지정하는데 2-3년 걸리는 곳이 수두룩하여 기간 재산권은 제한해놓고 땅값을 과거 공람 기준으로 싸게 매겨 강제 수용하면 주민 피해는 불보듯뻔하다. 동탄2신도시 예정지는 투기를 잡겠다며 농사짓던 원주민까지 투기꾼으로 몰고 있다. 제도 시행 이후 보상민원이 급증하고 토지소유자들이 반발할 경우 정부의 개발사업은 발목이 잡혀 제 때 추진이 어려울 것이다.
개발사업의 토지보상제도를 개선키로 한 것은 토지 보상비가 인근 부동산 시장으로 유입돼 시장 불안 요인으로 작용하고 있다. 혁신.기업도시 보상이 본격적으로 시작되고, 송파신도시, 동탄2신도시 등 대규모 신도시보상금도 줄줄이 풀릴 예정이어서 이 돈이 부동산으로 다시 흘러들어오는 것을 최대한 막아보려는 것이다. 신도시와 혁신도시, 기업도시 개발을 통해 천문학적인 금액이 풀릴 예정인데 이번 조치가 부동산 시장 안정에 얼마나 효과를 발휘할 지는 의문이라며 회의적인 반응도 나오고 있다.
감정평가사의 부실 평가를 막기 위해 3년 주기로 자격 갱신등록을 실시해 부실, 허위 평가사에 대해서는 등록을 거부하는 등 관리감독을 강화하고 부실평가법인에 대해서는 표준지 공시지가 산정 업무 배정에서 제외하기로 했다. 토지보상금 점검TF를 구성해 보상금 지급 시기와 규모를 수시로 점검해 연말 등 특정시기에 보상금이 집중되지 않도록 조정하기로 했다. 부재지주가 보상금으로 인근지역 부동산을 재취득하는 경우 세금 탈루를 막기 위해 세무조사를 강화하고, 보상금 수령자 및 가족의 부동산 거래내역을 상시 점검해 편법 증여 혐의가 포착될 경우 과거 5년간의 부동산 거래 내역의 자금출처를 조사하기로 했다. |
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| 일시 : 2015-12-16 [10:37] / IP : 27.119.39.206 |
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