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박종석 |
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재개발 상승세와 분양권 거품 시장서 살아나기 |
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재개발 상승세와 분양권 거품 시장서 살아나기
서울 재개발 7구역에 계약일을 앞두고 모델하우스 주변에 떴다방들이, 분양이 이루어진지 얼마 안 됐는데도분양권을 중개하는 떴다방들이 생겨나 투기세력이나 분양권 시장이 살아나 84㎡의 경우 당초 분양가는 5억 7천만 원이지만 웃돈이 4천만 원 넘게 붙어 6억 1천만 원대에 분양권이 오가고 있다. 등기가 되지 않은 분양권이나 입주권은 나중에 큰코 닦칠 가능성이 높으며, 투기아닌 투자만 하여야 할 것이다. 투기는 전재산을 날리는 결과 초래하며, 공증이란 법적 구속력이 없으며, 증거에 불과하다.
소형 아파트만 분양받을 수 있던 재개발구역 내 다세대주택의 자투리 지분에 대한 규제를 완화, 중·대형 아파트를 배정받을 수 있도록 관련 조례를 개정함에 따라 과거 지분 쪼개기를 통해 크게 늘어났던 자투리 지분의처리 문제로 난항을 겪던 뉴타운 등 재개발사업이 한층 탄력을 받는다지만 용적율이 낮고, 대지지분이 적고,소형주택 의무비율이나 임대주택 의무비률로 투자성 없는 단지가 태반이다. 자투리 지분 소유자에게 배정하는 소형 아파트를 줄여 일반분양물량을 늘릴 수 있어 수익성이 높아질 것이라 하지만 재개발이나 뉴타운 개발시 추가부담금으로 70% 내외가 입주 못한다는 것은 주지의 사실이며, 새로운 중산층이 입주시 이사 온게 개발인 것이다.
서울시가 자투리 지분에 대한 규제를 강화했던 2003년 12월30일 이전까지는 재개발지역마다 지분 쪼개기가
성행해 현재 대부분의 사업자에서는 전용 50~59㎡ 짜리 자투리 지분이 많은 상태다. 자투리 지분 소유자에게 배정해야 하는 소형아파트가 많아져 그만큼 일반 분양물량이 줄어들 수밖에 없어 수익성 저하로 재개발사업이 어려움을 겪어 자투리 지분이 급증해 재개발로 지어지는 가구 수보다 조합원 수가 더 많은 상태다. 지분값이 이미 많이 올랐고 투자시 4-5년간 돈이 묶일 수 있다는 점도 감안하여야 할 것이다.
준공 당시에는 1인 소유의 다가구주택이었던 것을 투자목적으로 지분을 여러명으로 나눠 등기할 수 있는 다세대주택으로 전환하는 방식으로 전환된 다세대주택은 건축물 대장과 등기부 등본에 구분으로 인한이라는 표현이 들어 있다. 신당 6구역의 84㎡형의 분양권에는 최고 4천 50백만원의 웃돈이 붙어 높은 경쟁률을 보였던흑석뉴타운은 분양가가 8억 2천만 원이었던 흑석 5구역 동부센트레빌 114㎡의 경우 7천만원에서 8000만원, 10% 가까이 웃돈이 붙었다. 계약금이 평균 8천만 원 정도라는 점을 감안하면 지금까지 직접 투자한 돈에 비해
100% 수익율이다. 서울을 중심으로 일부 아파트의 분양권에 웃돈이 형성되는 것은 분양가 상한제가 도입되기 전에 승인을 받아, 계약 즉시 분양권 전매가 가능하기 때문이다.
초기자금이 적게 든다는 장점과 그 분양권 전매가 자유롭게 됐기 때문에 투자자들 입장에서는 목돈이 들어가지 않고, 목돈이 들어가지 않기 때문에 그만큼 위험부담이 적다. 서울 도심의 경우 부동산 경기가 침체된 뒤로일반 분양 물량이 많지 않았던 데다 입지 여건이 좋다는 점도 가격상승을 부추긴 요인이지만 분양권 값이 뛰면서 세금을 덜 내기 위한 음성적인 거래가격을 실제보다 낮게 신고해 양도세 등 세금을 덜 내보려는 다운계약서가 기승을 부려 실수요자들은 높은 금액을 부담하고 내집마련을 할 수 밖에 없다. 다운계약서는 탈루금액의 3배가량을 양도차익을 내야 한다.
서울지역 곳곳에서 진행 중이던 재개발·뉴타운 사업이 좌초 위기에 놓여 재개발 단지의 조합원 지분 가격이 주변 시세나 일반 분양가보다 낮아지거나 비슷해지면서 분양 시기를 연기하는 등 사업에 차질을 빚고 있다.
도시.주거환경정비구역 지정 후 원주민 등으로부터 부동산을 산 승계조합원은 재개발 아파트 등에 대한 취득ㆍ등록세 비과세 혜택을 받지 못해 재개발 아파트. 상가 등에 대해 취득ㆍ등록세 비과세 혜택을 받는 조합원을 재개발사업 시행인가일 이전 부동산 소유자에서 정비구역 지정일 이전 부동산 소유자로 고치는 것을 골자로 한 지방세법 개정안을 마련, 입법예고 등 의견수렴 절차에 들어갔다.
2008년 1월1일 이후 도시.주거환경정비구역으로 최초 지정되는 재개발사업부터 새 지방세법을 적용해 정비구역으로 지정된 뒤 사업시행 인가를 받기까지 통상 2년 정도 걸리는데 이 기간에 소유권이 바낀경우 이 기간에부동산을 산 승계조합원은 취득ㆍ등록세 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 한꺼번에 많은 재산세를 내야하는 법인 등의 부담을 덜어주기 위해 분납허용 기준세액을 재산세 1,000만원(7월 또는 9월 납부고지액 기준)초과에서 500만원 초과로 낮췄다. 조합원 간의 보상과 추가분담금 문제 등으로 어려움을 겪는 재개발·뉴타운 사업이 높은 분양가와 주변 집값 하락으로 난관에 봉착해 있다.
집값이 회복되지 않는 한 사업을 본격 추진하기는 쉽지 않아 일반 분양에 들어갈 예정이었던 서울 성동구 왕십리뉴타운의 일부 지역은 분양시기를 올 하반기로 1년 가까이 연기했다. 거주민들의 이주와 철거가 늦춰진 것도 있지만 세계 금융 위기와 경기 침체에 맞물려 주변 부동산 가격이 크게 떨어져 관리처분계획상 일반분양가(108~110㎡ 기준)는 약 5억9000만원선이나 이들 주택에 입주할 수 있는 조합원 지분의 급매물 가격은 최저 5억3000만원까지 떨어졌다.
분양을 목표로 준비 중인 마포구 아현동 재개발 지역도 주변 시세보다 높은 일반 분양가로 인해 사업이 지연될 가능성을 배제할 수 없다. 관리처분계획상 105㎡형 아파트의 일반분양가는 7억4000만원이지만 6억3000만원에 거래됐던 같은 크기의 조합원 지분은 현재 5억6000만원에 매물이 나와 있다. 주변의 기존 아파트 시세 역시 일반 분양가보다 낮다. 아현동 마포트라팰리스2차(117㎡)는 현재 5억3000만~5억6000만원, 신공덕동 삼성래미안1차 109㎡는 5억~6억원 수준에서 거래되고 있다.재개발·뉴타운의 일반분양가가 높게 책정된 데는 경기 침체와 더불어 건설업체들이 분양가 상한제를 피하기 위해 관리처분인가를 무리하게 신청했기 때문이다.
분양가 상한제 적용을 받기 전까지 조합원 동의를 얻기 위해 조합원의 추가부담금 비중을 낮추다 보니 결국 일반 분양가를 높게 책정할 수밖에 없게 된 것이며, 더욱이 부동산 가격이 하락하면서 일반분양가가 주변 시세보다 높아져 분양 성공을 장담할 수 없게 됐다. 재개발·뉴타운 사업의 속도를 높이기 위해 일반 분양가를 낮추는 것도 현실적으로 어려운 실정이다. 재개발·뉴타운 사업비는 기본적으로 조합원의 추가부담금과 일반 분양금으로 충당되는데, 여기서 일반분양가를 낮추게 되면 추가부담금은 자동으로 올라갈 수밖에 없어 조합원들의 거센 반발이 예상되기 때문이다. 서울에서 뉴타운·재개발 사업이 본격화되던 시절, 1억~2억원 이상의 프리미엄을 주고 개발 예상 지역의 다세대 주택을 매입한 투자자들은 일반 분양가 인하에 더 큰 손해를 입을 전망이다.
왕십리 뉴타운 66㎡형 다세대 주택의 매매가는 6억3000만원 정도나 최근 프리미엄이 완전히 사라져 5억6000만원이다. 동대문구 장위뉴타운 33㎡의 경우도 3.3㎡당 2500만원까지 올랐던 지분가격이 현재 1400만원 수준이나 정부의 민간 주택에 대한 분양가상한제가 오는 3월 중에 폐지되면 그동안 지지부진했던 재개발 사업이 다시 탄력을 받을 것으로 예상하고 있다. 분양가 상한제가 폐지되면 일반 분양가를 올릴 수 있어 조합원들의 추가부담금이 낮아지는 등 수익성이 개선될 것이다.
주택경기가 침체된 상황에서는 일반분양가를 올리기 쉽지 않은 만큼 재개발 사업이 다시 활기를 띠기는 쉽지 않다. 일반 분양가가 올라가면 사업성이 좋아지지만 요즘 같은 시기에는 주변 시세보다 높은 가격으로 분양에 성공하기는 어렵다. 2007년 11월까지 관리처분을 받아 분양가 상한제를 피한 단지 중에도 미분양을 우려해 일반분양 시기를 미룬 곳이 적지 않다.
일반분양가를 낮추면 조합원이 반대하고 분양가를 높이면 사업성이 없는 만큼 사면초가인 셈이며 집값이 회복되지 않는 한 일반분양을 앞둔 조합과 건설사의 고민은 더욱 깊다.관리처분은 재개발·재건축 사업 진행 과정에서 조합원들 간의 권리를 확정하는 단계로 조합원마다 갖게 될 지분과 부담금 등이 정해진다. 또 관리처분 인가를 받은 경우 조합원의 이주와 철거 작업을 거쳐 사업이 본격화된다. |
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| 일시 : 2015-12-26 [09:29] / IP : 27.119.39.206 |
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