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박종석 |
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재개발사업 방법과 지역의 지분 쪼개기,신.증축 |
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재개발사업 방법과 지역의 지분 쪼개기,신.증축
서울 성북구가 지역 내 주택재개발예정구역 3곳 9만6507㎡에 대해 건축허가 내주지 않고있다. 3년간 건축물의 신축은 물론 가구 수를 증가시키는 증축, 대수선, 용도변경을 할 수 없는 지역은 성북구 돈암동 48-29 일대 4만189㎡(돈암6구역), 돈암동 74-15 일대 1만6309㎡(동선 1구역), 정릉동 894 일대 4만9㎡(정릉3구역) 다.성북구는 3곳에서 재개발이 추진되는 줄 알면서도 가구 수 증가를 목적으로 신축, 증축 등의 무분별한 건축행위가 이뤄져 주택 재개발 사업에 장애가 됐고 부실건축물 양산, 악성투기행위 조장, 자원낭비, 주민 간 반복초래 등 문제점이 있어 신.증축 행위를 일체 금지하고 있다.
재개발 예정지역 내 다세대주택 지분 쪼개기가 나타나자 성동구가 도시재정비촉진특별법에 의한 개발예정지인 성수 1,2동 17만여평에 대한 건축허가를 7월18일부터 제한한다. 서울에서 개발예정지 내 건축허가제한은처음으로 건축허가제한은 도시계획이나 지구단위계획 등이 세워져 있어야 가능했다. 건축허가 제한에 나선
것은 소규모 다세대주택으로 허가를 받은 다음 세대 분리 등을 통해 지분을 나누는 사례가 늘어날 경우 도시정비사업 자체가 표류할 가능성이 높기 때문이다.
2006년 1월26일 건축 제한이 풀리면서 약 50여건의 다세대주택 건축허가 신청이 접수돼 33건 243가구의 건축허가 신청이 처리됐으며 17건은 보류된 상태로 건축허가 신청 사례 중에는 건축 후 지분을 쪼개 매각할 계산으로 1주택에 지분 10평 단위로 9가구를 신청한 경우다. 성동구는 세대당 85㎡ 이상으로 건축계획을 변경한경우에만 허가를 내줄 계획인 가운데 건축허가를 모두 내줄 경우 투기판이 조장되는가 하면 조합원 수 증가에따른 사업성 악화 등으로 주민 부담 증가, 이해 대립 등 사업 시행에 지장을 초래할 가능성이 있다고 여겨 다세대주택 지분을 통한 분양권 획득 목적의 건축행위는 엄단할 것이다. 성동구가 서울시에 건축허가 제한을 긴급 요청했다.
개발제한구역에서 해제된 노후주택 밀집지역인 서울 노원구 104마을이 아파트 단지로 바뀐다. 서울시 노원구중계본동 30-3번지 일대의 104마을을 재개발하는 중계본동 제1종 지구단위계획 및 주택재개발 정비구역지정결정안을 가결 19만317㎡ 크기의 이 구역에는 평균 용적률 199.66%가 적용돼 7~20층 높이의 아파트 42개동2천735가구와 부대시설이 건립된다. 평형별로는 85㎡ 초과 539가구, 60~85㎡ 951가구, 60㎡ 이하 1천245가구가 들어선다. 개발제한구역에서 해제된 101마을과 주변의 주거지역 일부를 묶어 총 19만317㎡를 제1종 지구단위계획구역으로 지정하면서 개발제한구역에서 해제된 곳에는 50% 이상을 국민임대주택으로 짓도록 했다.
1967년 도심 불량주택 정비사업에 용산, 마포 등에서 발생한 이주민들이 집단으로 정착한 이 지역은 1971년개발제한구역으로 지정된 이후 건물의 신축은 물론 증.개축 행위가 제한돼 현재 무허가 노후 주택을 포함해 총
893가구의 불량주택이 밀집해 있다. 은평구 응암동 36번지 일대 11만3천501㎡ 크기의 응암제2주택재개발 정비계획을 수정가결 용적률 216.20%가 적용돼 최고 층수 23층, 총 35개 동 2천73가구의 아파트가 건립된다. 평형별로는 85㎡ 이하가 1천955가구, 85㎡ 초과가 118가구 건립되며 이 중 임대주택은 354가구다. 망우제1주택,등촌제1주택, 정릉동 506일대의 재건축 정비구역 지정 및 변경 지정했다.
서울시 건축위원회는 성동구 옥수동 526번지 일대에 1천907가구 규모의 아파트 27동을 짓는 옥수 제13 주택재개발정비사업안을 조건부로 가결했다. 지하철 3호선 금호역 부근에 자리한 이 사업구역에는 8만8천158㎡의 부지에 용적률 198.80%, 건폐율 19.04% 이하를 적용받는 지상 20층 높이의 아파트가 들어선다. 아파트 벽면 색상 등 외관 디자인을 좀 더 단순화 하라는 조건을달았다. 건축위는 또 마포구 합정동 382-44번지에 지상24층, 지하 8층, 연면적 5만3천236㎡ 규모의 업무용 빌딩을 세우는 내용의 합정4 도시환경정비사업안을 외벽유리의 단열 성능을 보강하라는 조건을 붙여 통과시켜 건폐율 59.88%, 용적률 733.47% 이하를 적용받는다
서울 강북구 수유동 단독주택 지역 등을 유럽처럼 중앙정원을 보유한 저층 주택단지로 재개발하는 방안이 도입된다. 서울시는 획일적인 아파트단지를 탈피하고 주거 유형을 다양화하기 위해 소규모 블록형 정비모델을시행한다. 소규모 블록형 정비모델이란 단독주택 지역 등을 재개발할 때 ㅁ자나 ㄷ자 형태의 중저층 공동주택을 짓고 단지 중앙에 정원을 배치하는 사업 방식이다. 주차공간은 지하에 설치된다. 대지면적 5000㎡ 이하에서 300~400가구 정도가 한 단지를 이룬다.
단지 내 도로 등을 모두 없애는 일반 재개발 방식과 달리 기존 기반시설은 대부분 존치해 주변 교통흐름에 영향을 적게 준다. 구릉지나 경사지 자연경관지구처럼 7층 이하 주택만 지을 수 있는 제2종일반주거지역이 주요대상 지역이다. 재건축사업 예정구역 중에는 강북구 수유동 일대가 블록형 아파트 시범 구역으로 정해질 전망이다. 블록형 아파트 개발 방식은 순차적인 개발을 가능하게해 한꺼번에 이주가 이뤄지면서 초래되는 전세난을 해소하는데도 기여할 것이나, 이 사업 방식은 저층 재개발이어서 사업성이 떨어지며 한국인이 선호하지 않는 비남향 주택을 상당수 포함한다는 게 활성화 저해 요인으로꼽힌다. 소규모 블록단위 개발시 조합원들에 대한 인센티브 차원에서 부대복리시설이나 기반시설에 대한 예산을 지원하는 방안을 검토하고 있다
서울 동작구 흑석동 45-1 일대에 654가구 규모의 아파트 단지가 건립된다. 서울시는 흑석5주택재개발정비사업 계획안을 조건부로 가결했다. 2009년 상반기에 개통될 예정인 지하철 9호선 흑석역 부근에 위치한 이 사업구역은 총 면적이 3만609㎡ 규모로 용적률 235%, 건폐율 21.23% 이하를 적용 받아 지하3층~지상20층 높이의아파트 10동 654가구가 들어선다. 건축위는 이 사업구역에 도로와 아파트 단지의 높이를 줄이기 위한 조경석쌓기 친환경 공법을 시행한다
서울 동작구 상도동 134번지와 산64-1번지 일대에 각각 1592가구와 886가구 등 총 2400여가구의 대규모 아파트 단지가 들어선다. 상도동 134번지 25만3325㎡에 대한 아파트 건립 계획을 단지내 보행육교 설치 등을 전제로 조건부동의함에따라 상도 134지역주택조합은 최고 18층 범위에서 아파트 22개동에 1592가구를 지을 수 있게 됐다. 용적률은 221.90%, 건폐율은 18.10%를 적용받았다. 산64-1번지 일대 15만8871㎡에 아파트 886가구건립 계획도 조건부로 승인했다. 한전 상도연합지역주택조합은 앞으로 지하 4층 지상 20층규모로 아파트를지을 수 있다. 종로구 중학동 62일대 광화문 앞 열린마당과 한국일보 옛 사옥 사이 6807㎡에 16층 높이의 오피스 빌딩 건립계획을 자문했다
서울 수색역과 성북역 일대 역세권 부지 31만㎡(9만3700여평)가 본격 개발된다. 코레일은 수색역 일대 16만㎡와 성북역 일대 15만㎡ 등 총 31만㎡의 역세권 개발을 위해 연내 사업자 공모를 실시할 계획이다. 수색·성북역세권개발사업 추진단을 신설,2006년 6월 타당성 조사 용역을 거쳐 사업계획을 수립해 건설교통부 서울시 등관계기관과 용도 변경 및 용적률 등에 대해 협의를 진행 중이다. 코레일은 협의가 완료되면 연내 사업자 공모를 실시할 방침이다.
수색역∼성산역 구간을 포함하는 수색역세권 개발지구는 현재 건설 중인 수색·증산뉴타운 및 상암DMC 건설사업과 연계해 백화점,대형 할인점,복합영화관,오피스텔 등 근린생활시설을 포함한 일체형 업무종합시설로개발된다. 공모를 통해 선정된 사업자들이 공동 출자해 설립하는 프로젝트 회사가 추진하는 사업자 공모방식으로 이뤄진다. 성북역세권 개발지구는 현재 서울시가 추진 중인 성북·장위뉴타운 인근 지역으로 성북 민자역사개발사업과 함께 홍콩 콜룬역처럼 철도산업과 연계한 주거 중심지 등으로 개발될 예정이다. 물류기지가 위치한 성북역 개발지구를 물류기지 이전 및 용도변경 등을 전제로 최적의 개발방안을 마련하기 위한 사업타당성용역을 진행 중이다. 이곳 역시 2007년 9월 중 용역이 완료되면 관계기관과 협의를 거쳐 사업자 공모를 거쳐개발을 추진할 계획이다
제주도는 제주시의 도심권 활성화를 위해 일도1동·삼도2동·건입동 등 50만㎡의 재개발사업을 추진한다. 1970·80년대까지 제주시의 주요 상권을 형성했던 지역이지만 신주거지 개발 등으로 최근 인구감소·상권약화 등 침체 현상이 계속돼 왔다. 3억3000여 만원을 들여 옛 도심권 재개발을 위한 도시재생 시범사업 타당성 검토 및 지구지정 용역을 서울 대한컨설턴트와 한일엔지니어링에 의뢰했다. 11월 중 주민설명회를 열어 재개발 계획을 설명하고, 주민의견을 수렴이다.
용역결과에 따라 재개발 구역을 재정비촉진지구로 지정할 방침이다. 또 세부 재정비계획을 수립한 뒤 주택 재개발이나 도시환경 정비, 주거환경 개선 등의 방식으로 재개발 사업을 추진할 방침이다. 도심지의 활성화를 위해선 무엇보다 주민 공감대가 최우선이며 용역결과가 나오면 지역간 불균형 해소의 차원에서 사업을 본격화한다. 재개발은 인구 50만 이상의 도시에서는 의무적으로,인구 50만 이하의 도시에서는 시군구의 재량에 의해 가능하다.
1) 재개발사업이란?
주거지의 낡고 오래된 밀집주택으로 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 등 공공시설이 불량한 주거지역을 대상으로 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 기존 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다.
2) 사업추진 절차
사업준비단계 : 재개발기본계획수립 → 구역지정
사업시행단계 : 조합설립인가 → 시업시행인가
관리처분단계 : 관리처분계획인가 → 분양시설의 처분
완 료 단 계 : 준공 및 입주 → 청산 및 해산
3) 재개발사업의 종류
- 도심재개발사업 : 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴하여진 시가지를 대상으로 그
기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업
- 주택재개발사업 : 노후ㆍ불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거 환경
을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업
- 공장재개발사업 : 노후ㆍ불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발
사업
1) 기본계획이란?
재개발기본계획은 한 도시의 재개발사업에 대한 기본방향과 원칙을 제시하며, 장기적인 도시의 발전방향을 유도하고 도시 전체의 조화와 균형개발에 기여하기 위한 목적으로 각 시ㆍ도에서 수립하는 계획이다.
2) 수립대상 도시
*인구 100만인 이상의 특별시ㆍ광역시 또는 시
*재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여 도지사가 지정하는 시 또는 군
*당해 시장 또는 군수가 재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시 또는 군
다만 상기 사유가 있다고 해서 임대인이 계약기간 중에 임차인에 대하여 계약을 해약할 수 있는 것은 아니며, 상기 사유 중 한 가지 사유가 있을 경우에는 임대차계약 기간이 종료되는 시점에서 임차인의 계약갱신의 청구에 대하여 거절할 수 있을 뿐임을 유의해야 할 것이다.
3) 기본계획 수립내용
*계획기간
*재개발구역의 지정대상 범위
*토지이용계획, 교통계획 및 공공시설계획
*지역별 건폐율 및 용적율 등의 건축계획
*단계별 추진계획
*재개발 시행방식
4)기본계획의 수립절차
1) 구역지정이란 ?
주택재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 해당 구역을 지정ㆍ고시하는 것을 말한다. 주택재개발구역 안에 계획ㆍ결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다.
2) 구역지정의 절차 |
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| 일시 : 2015-12-26 [11:54] / IP : 27.119.39.206 |
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