|
|
|
|
|
|
|
 |
박종석 |
|
 |
기반시설부담금, 재개발도 증축분에만 부과 |
|
기반시설부담금, 재개발도 증축분에만 부과
재개발도 재건축과 마찬가지로 늘어나는 면적에 대해서만 기반시설부담금이부과돼 주거용을 주거용으로 고쳐지을 경우 기존면적은 부과대상에서 제외키로 했지만 하위법령을 만들면서 주거용을 세분화해 단독주택을단독주택으로 짓거나 공동주택을 공동주택으로 지을 때만 기존면적을 빼주는 것으로 규정을 강화했다. 재개발도 재건축처럼 증축분에 대해서만 기반시설부담금이 부과될 경우 가구당 1000만-2000만원 정도 부담이 줄어든다. 강북의 한 재개발조합이 시뮬레이션한 결과에 따르면 가구당 2000만-3500만원의 기반시설부담금을부담해야 한다.
기반시설부담금은 연면적(60.5평 초과)에 기반시설비용을 곱해 산출한다. 기반시설비용은 표준시설비용과 용지비용을 합한 값을 사용한다. 표준시설비용은 ㎡당 5만8000원이고 용지비용은 시군구 평균 공시지가에 용지(상업, 주거용 등)환산계수와 건물별 유발계수를 곱해서 구함에 따라 면적이 넓고 땅값이 비싼 지역일수록 부담금이 많아진다. 부담금은 건축허가 후 2개월 내에 부과한다. 기반시설부담금을 내면 나중에 개발부담금에서 공제해 준다.재건축·재개발의 경우 조합원이 내야 하는 돈이 늘어나고, 단독주택이나 상가를 지을 때도 부담금을 내야 한다. 수익성이 그만큼 떨어진다.
기반시설 부담금이 부과되고 공공 및 재건축아파트의 경우 후분양제가 도입되는 등 원가 상승 요인이었다. 정부의 각종 규제책으로 주택건설 경기가 침체돼 있는 가운데 수요는 없고 분양가 인상 요인만 늘어날 경우 주택시장에 심각한 경착륙 현상이 나타날 수 있는 요인은 개발부담금에 미분양,미입주,미계약으로 인한 지역적양극화 현상이다. 주공 등 공공아파트의 후분양제를 시행, 분양가가 상승할 가능성이 커져 착공과 거의 동시에 분양을 하는 현행 선분양 제도 아래에서는 땅값과 공사비를 일반 분양자들이 내는 계약금과 중도금을 통해충당해왔으나 후분양으로 골조공사를 일정 수준(2007년 40% 이상, 2009년 60% 이상, 2011년 80% 이상)까지마친 뒤에야 분양이 가능하다. 결국 사업주가 대출 등으로 해당 기간 공사비를 충당해야 하는 만큼 골조 공사가 이뤄지는 동안의 금융비용이 분양가 상승분에 반영될 수밖에 없었다.
후분양제로 전환되면 그 동안 계약자들로부터 미리 받았던 계약금과 중도금은 다른 방법으로 건설사들은 조달해야 한다.아무리 공공기관이라 해도 결국 은행 대출을 일으키지 않을 수 없으며, 이러한 금융비용은 결국분양가에 반영될 것이라 하나 고분양가 분양가 폭리만 건설사들이 취하지 않을시 개발부담금이나 후분양제는큰 문제 없을 것이나 건설사의 폭리심리다. 건설교통부는 후분양제가 도입돼 가격에 급격하게 반영되지 않기때문에 분양가 상승폭이 크지는 않다.
선분양을 할 때 중도금 대출 등으로 계약자가 부담해야 하는 이자를 후분양에서는 주공 등 공공기관이 부담하는 만큼 실제 소비자 입장에서 달라질 것이 없다. 계약자가 자기 돈이 대출에 의존할 경우 금융비용 부담 주체가 개인이냐, 공공기관이냐만 달라질 뿐, 결국 내야 하는 돈은 비슷할 것이다. 건축 연면적 60평이 넘는 건물을 지을 경우 건축주가 내야 하는 기반시설부담금도 분양가를 올리는 요인이다. 일반 분양아파트는 물론 재건축과 뉴타운 및 도심재정비촉진지구까지 기반시설부담금이 부과돼 사실상 모든 신규 아파트 분양가가 오르게되는 셈이며, 기반시설부담금 부과로 공급이 위축될 경우 주택 시장을 불안하게 하는 요인이 될 수 있다.
아파트를 지을 만한 땅은 없고, 일조권 등 건축법이 강화되면서 분양원가 상승 압력만 커지고 있다. 주택 구매심리마저 위축돼 있어 미분양 누적과 건설사들의 경영악화다. 기반시설부담금은 건물을 추가로 짓는 데 따라필요한 도로 같은 기반시설 설치비용을 국가가 건축주로부터 거둬들이는 것이다. 건물을 새로 짓거나 늘릴때,연면적 기준으로 60.5평(200㎡)을 넘을 때는 부담금을 내야 한다. 부담금은 기반시설 표준시설비용(㎡당 5만8000원)과 용지비용을 더한 값에 건축연면적을 곱해 산출한다. 땅값이 비싸고, 신·증축 면적이 클수록 부담금은 늘어난다. 건축허가(재건축은 사업계획승인)를 받는 건물부터 적용된다. 부담금은 건축허가 후 2개월 내에부과되고, 부과된 날로부터 2개월 이내에 납부해야 한다.
재건축·재개발은 기존 면적보다 늘어나는 면적에 대해서만 부과한다. 부담금 부과는 조합(건축주)에 하지만,조합이 조합원 가구별로 부담금을 나누기 때문에 결국에는 조합원들이 내야 한다. 지역별로 차이가 있지만,수도권의 경우 재건축 단지는 가구별로 500만~1500만원 가량의 추가 부담이 발생한다. 서울 송파구 13평짜리재건축 아파트 소유자가 33평을 배정받으면 457만원의 부담금을 내야 한다. 부담금은 원래 1333만원이지만, 도로 공원 같은 기부채납액 등 설치비용876만원을 빼주기 때문에 실제 납부하는 부담금은 줄어들었다. 재건축에는 개발부담금(개발이익에 부과하는 것)도 부과되는데, 기반시설부담금으로 낸 돈에 대해선 개발부담금 부과시 비용으로 빼준다. 기반시설부담금은 건축허가 이후 부과돼 개발부담금(준공 이후 부과)보다 부과 시점이 빠르다.
단독주택은 당연히 집주인이 부담금을 내야 하지만, 단독주택의 90% 가량이 연면적 기준으로 60.5평을 넘지않는다. 제법 규모가 큰 단독주택을 제외하고, 소규모 2층 주택 정도는 대부분 부과 대상에서 빠진다. 서울 마포구에서 75.6평짜리 단독주택을 지을 때는 747만원이 부담금으로 부과된다.신축 아파트는 사업 시행자에게부과되기 때문에 소비자에게 직접적인 영향은 없다. 그러나 업체측에선 이를 분양가에 전가할 가능성이 높아분양가가 오를 수 있다.
계획단계에서 미리 기반시설을 설치하는 택지개발지구·국민임대주택단지·산업단지·주거환경개선 정비구역 등은 사업 준공 후 20년간 부과 대상에서 빠짐에 따라 완공 20년이 지나지 않은 경기 분당·평촌신도시 등은 앞으로 5~9년간 부담금을 내지 않아도 된다. 리모델링 건축물·사립유치원·사립학교·주차전용건축물 중 주차장 사용분은 부담금이 면제되나 부담금 부과로 인기지역 분양가는 오를게 뻔하나 경기 부진과 미분양,분양아파트가 늘시 분양가에는 큰 영향 당장은 미치지 않을 것이나 미분양이 어느정도 해소될시 건설사들은 즉시 분양가인상할게 뻔하다. 주택 수요가 있기 때문에 건설업체들이 부담금을 분양가에 전가시킬 공산이 크다.주택 수요가 적은 지방에선 건설경기가 위축될 수 있다. 부담금 부과 규모가 예상보다 크기 때문에 분양가 인상과 건설경기 위축이 우려된다.
강북 뉴타운 등 도심 노후지역 재정비사업도 기반시설부담금 부과대상에 포함돼 재건축.재개발시 가구당 500만-1천만원의 부담금을 내게 됐다. 기반시설부담금 부과 면제 대상에 도시재정비촉진을 위한 특별법상의 재정비 촉진사업이 빠졌으나 증가되는 용적률중 임대주택으로 공급하는 부분은 면제대상이다. 뉴타운 사업지구내에서 주택 재개발, 재건축 사업시에도 가구당 500만-1천만원 가량의 부담금을 물어야 한다. 강북 뉴타운 등노후지역 재정비사업의 경우 공공기관이 사업시행을 맡으면 이를 전액 감면해 주겠다던 당초 방침을 수정한것이다.
뉴타운 사업이나 재정비 촉진사업의 경우 광역적으로 개발한다고 하지만 실제 개발행위는 개별 재건축.재개발 사업형태로 이뤄지기 때문에 광범위한 면제는 어렵다. 뉴타운 지역내의 집값이 크게 오르면서 기반시설을설치하는데 드는 예상비용이 엄청 늘게 돼 부담금 징수를 통한 설치비용 확보가 필요한 점과 기존 재개발.재건축 사업에서 이미 기부채납이 이뤄지고 있다는 점도 고려됐다. 하지만 뉴타운 사업지역의 경우 사업계획에따라 공원, 도로 등 기반시설을 기부채납 형태로 많이 확보될 것으로 보여 실제 부담금 부과 규모는 일반 재건축 사업에 비해 낮을 것이다.
기반시설부담금이 주택과 상가 등을 신축할 때는 면제되고, 대규모 개발지역에만 부과되는 방안이 추진됨에따라 기존 도심의 주택이나 상가, 업무용 빌딩, 공장 등은 기반시설 부담금의 대상에서 벗어나 전보다 수월하게 재건축 또는 신축 등을 할 수 있다. 반면 민간 개발 대규모 신도시와 재개발·재건축 단지 등에서는 비용을물어야 할 것으로 예상된다. 기반시설부담구역제가 도입돼 시장 또는 군수 등 지자체장이 지정하는 지역에 한해 기반시설부담금을 부과할 수 있다. 부과대상은 단독주택 및 숙박시설 등 대통령령이 정하는 시설로 200㎡를 초과하는 건축물의 건축행위이다. 부담금 부과대상 건축물은 현행과 같지만 부담구역 지정 제도가 새로 추가됐다.
지자체장은 법령의 제·개정이나 용도지역 변경 등으로 인해 개발행위 제한이 완화·폐지되는 지역에 한해 부담금 구역으로 지정할 수 있다. 부담구역 지정 지역에 대해 기반시설설치계획을 수립하고 이를 토대로 개발자에게 부담금을 부과해야 한다. 기반시설부담금이 상가 또는 주택 분양가에 전가돼 분양가 상승을 유발하고 각종개발사업을 추진하는 기업의 부담을 가중시켜 왔었다. |
|
Warning: mysql_fetch_array(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /iweb/realer/wwwhome/board/board_comment.php3 on line 7
| 일시 : 2015-12-27 [08:49] / IP : 27.119.39.206 |
|
|
|
Total : 29건 |
 |
|
 |
|
|
|
| | 회사소개 |
이용자약관 |
개인정보 보호대책 |
책임한계 및 법적고지 |
회원정보변경 |
아이디찾기 |
비밀번호찾기 |
회원탈퇴 |
|
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com
Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.
|
|
|
|
1
