|
|
|
|
|
|
|
 |
박종석 |
|
 |
도촉법시행으로 재개발,공공주도 순환방식이 대세 |
|
도촉법시행으로 재개발,공공주도 순환방식이 대세
도촉법시행을 계기로 지지부진했던 서울 뉴타운사업 등 구시가지 광역개발사업은 탄력을 받게 됐고, 서울을
제외한 지역에서도 서서히 도시재생사업의 개발계획이 구체화되고 있다. 순환개발방식을 채택한 신림난곡지구가 도시재정비사업의 모범적 사례로 평가받고 있는 가운데 규모가 훨씬 커진 성남 구시가지로 확대돼 추진되고 있다. 주택에 국한된 환경개선 범주에 벗어나 도시기능을 되살리는 도시정비사업은 어떤 개념으로 추진되고 있다.
지속적인 인구유입으로 도시규모가 광역화되면서 체계적인 도시개발이 이뤄지고 있지만 구도심지는 그동안방치되면서 주거환경이 열악해 같은 도시 안에서도 지역불균형이 심화되는 결과를 가져왔다. 민간이 주도하는 재개발.개건축 방식 위주로 진행된 기존 도심 재정비사업은 도심난개발을 야기시키면서 도시기능을 되살리는 것과는 거리가 있었다. 광역개발의 필요성이 대두됨에 따라 뉴타운사업이 새로운 대안으로 제시됐으나관련 후속법의 미비로 지지부진했다. 그동안 민간이 주도해온 수익성 위주의 재개발에 공공 부문이 적극 개입, 민ㆍ관이 공동으로 도시 재생사업을 추진하는 방식으로 새로운 대안으로 자리를 잡아나가고 있다.
도시재정비촉진특별법은 도심의 구 시가지개발을 유도하기 위한 특례와 공공부문의 참여를 통한 공공성을 강화를 주요 내용으로 하고 있다. 법 시행으로 사업 속도가 2-3년 단축된 것은 물론 광역적, 체계적 개발이 가능해졌다. 도시정비사업이 각종 개별 법령의 저촉과 난맥 등으로 사업 시행이 어려웠던 점을 해소하기 위해 여러 법규를 병합해 각종 인허가를 의제처리할 수 있도록 했다.
구체적으로
△ 광역적이고 체계적인 도시의 개발
△ 개발에 따른 용적률 등의 특례
△ 기반시설의 확충
△ 개발이익의 환수
△ 특목고 설치 및 문화시설의 확대 등 쾌적한 도시환경 조성
△ 공공기관의 총괄사업관리자 지정 허용 등의 내용을 담고 있다.
도시정비사업 추진을 위해서는 재정비 촉진지구로 지정받아야 한다. 재정비 촉진지구는 낙후지역의 도시기능회복을 위해 광역적으로 계획, 체계적.효율적으로 사업을 추진하기 위해 지정한다. 지구 지정에 대한 신청권자는 시장.군수,구청장이며 지정권자는 시.도지사다. 지정 면적은 주거지형은 50만㎡, 도심중심지형은 20만㎡ 이상이다. 재정비촉진사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시계획시설사업 등으로 나뉘어진다.
정비계획 수립은 시장.군수.구청장이 수립해 시.도지사가 결정한다. 계획 수립의 주요 내용에는
△ 토지 이용, 인구 .주택 수용계획
△ 도로 등 기반시설 설치 및 비용 부담 계획
△ 용도지역 변경계획
△ 용적률. 건폐율, 높이 계획 등 건축계획
△ 임대주택 건설계획
△ 재정비 촉진구역의 경계, 사업 종류 등을 포함한다.
기존 도심 재정비사업 형태는 재개발, 재건축 방식 위주로 진행됐다. 도시내에서 재개발, 재건축은 주택공급원 역할을 수행함에도 불구하고 불균형의 원인으로 자리잡았다. 즉 민간 주도로 진행되는 재개발, 재건축은
개별 소규모 단위, 수익성 위주의 사업 등으로 난개발을 초래했다. 비전문가인 조합과 시공사간의 각종 이권개입 등 비리가 끊이지 않으면서 조합 임원을 상대로 소송과 이로 인한 사업기간도 10년이 넘는 것은 기본이고 최장 20년이 넘는 사업장도 비일비재했다.
집주인과 세입자 갈등에 따른 사회문제와 한꺼번에 주민이 동시에 이주하면서 주변 전세가격을 급등시키는 등많은 부작용을 낳았음에 따라 공공주도의 광역적인 도시정비사업의 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 그동안도시정비사업은 민간의 고유사업 영역이라는 인식과 함께 재개발지역의 해당 주민들도 공공개발에 대한 인식부족으로 공공기관의 참여가 부진했다. 도촉법 시행을 계기로 공공의 역할이 한층 높아졌다.
순환정비사업이란 사업지구에 거주하던 주민이 인근 지역에 위치한 이주용 임대주택 등에 사업기간 동안 임시로 거주하다가 사업이 완료되면 예전에 살던 곳으로 다시 돌아와 재정착하는 도시정비 사업방식이다. 지구주민들의 재정착률을 높일 수 있고 주변 전세시장 및 집값 불안요인을 차단하는 등 가장 모범적인 도시정비사업방식이라 할 수 있지만 사업시행자의 부담이 많아 민간건설업체는 현실적으로 도입하기 어렵고 주공과 같이 임대주택 비축이 가능한 공공기관이 적용할 수 있다. 구시가지 재정비사업은 민간이 수익성 위주로 이뤄져광역교통망, 교육, 문화 시설이 갖춰지지 않는 문제점을 낳았다. 순환정비방식을 통해 사업기간의 단축은 물론 거주민의 재정착률 제고와 집주인들의 재산상의 이익을 높여주는 효과가 나타나면서 재개발지역에서 관심이 높아지고 있다.
공공이 주도해 도시정비사업을 성공적으로 이끈 대표적인 사례가 달동네의 대명사였던 신림난곡지구. 주공은 서울의 마지막 달동네였던 신림난곡을 순환정비방식을 통해 동사무소, 종교시설, 공원 등 주민 편의시설을 포함한 3322가구의 아파트 단지로 탈바꿈시킨 사업이다. 1973년 재개발 구역 지정 후 1982년 구역지정이해제했고, 1995년 재개발구역으로 재지정된 후 대형 민간건설업체가 사업을 시행하려다가 수익성이 없자 사업을 포기했다.
재개발사업이 장기간 표류하고 지역이 슬럼화 되자, 지역주민들과 관할 지자체인 관악구청 등에서 주공의 참여를 적극 요청해 2000년 6월 주공이 사업시행자로 지정돼 재개발이 시작됐다. 주공은 이 지역 주민들이 경제적 능력이 없어 재개발 지분을 팔고 떠날 것을 우려해 순환정비방식을 통한 도시정비사업을 진행한 결과 재정착률이 45.8%에 달했다. 민간주도로 이뤄졌던 길음뉴타운 4구역의 경우 13.8%의 재정착률에 불과했던 것과는 대조적이다.
건설공사비에 투입된 사업비용만 회수하고 일반분양 이익으로 벌어들인 100여억원에 달하는 개발이익을 주민들에게 돌려줄 계획이다. 주공이 사업시행자 편의 위주의 사업추진에서 탈피해 사업추진 전과정에 주민을참여시켰다.상호 신뢰감이 쌓였고 사업을 성공시킬 수 있는 밑거름이 됐다. 재개발, 재건축 사업을 둘러싼 조합 및 시공사 비리문제가 사회문제화 되는 현실을 비춰본다면 시사하는 바가 큰 대목이다.
서울 구로구 가리봉동 일대가 도심 역세권 고밀도 개발 시범지구로 지정돼 소형주택 공급이 확대되는 등 앞으로 고밀도 역세권 개발이 본격화, 서울 종로구 창신·숭의동을 비롯해 전국의 6개 지역이 재정비촉진 시범지구로 추가지정됐지만 이들 지역은 이미 땅값이 치솟아 투자에는 주의가 요구된다. 서울 구로구 가리봉동 125번지 일대 27만9000㎡ 가리봉 지구를 도심 역세권 고밀도 개발 시범지구로 지정, 가리봉 지구는 7호선 남구로역에 인접해 있으며 1호선 가산디지털단지역에서도 도보로 5분 거리다. 지하철로 25~30분이면 서울 중심지와강남으로 접근이 가능하다.
도심 역세권을 적극 개발해 직장인, 신혼부부, 노인들을 위한 소형주택을 확대 공급한다. 가리봉동 일대는 땅값이 오를대로 오른 상태로 대지지분 13~23㎡의 낡은 다가구 주택과 빌라는 3.3㎡당 3000만원에 시세가 형성돼 85㎡ 이상의 대지가 큰 단독주택의 경우는 3.3㎡당 가격이 1800만원 정도나 건축비와 개발부담금을 고려할때 투자를 하려면 세심한 시장분석이 요구된다. 가리봉동 일대는 역세권 고밀개발은 도심지 접근성이 뛰어난 지하철과 철도역을 중심으로 반경 500m이내에서 주택, 상업, 업무시설 등을 복합개발하는 사업이다.
일본 등 선진국에는 많은 사례가 있지만 아직 국내에서는 일반화되지 않았다. 정부는 역세권 고밀도 개발지구에서는 용적률을 상향조정하고 층고제한규정을 완화해 소형주택의 공급량을 늘릴 방침이다. 용적률을 최대 500%까지 늘리고 층고도 40층까지 허용하는 방안이, 서울 종로구 창신·숭인동, 인천 남구 주안 2·4동, 경기 남양주시 와부읍 덕소리, 부산 사하구 괴정·당리동, 대전 서구 도마·변동, 충남 아산시 온천동등 전국의 6개 지역을 재정비촉진시범지구로 추가지정함에따라 재정비촉진시범지구는 2007년과 2008년초 지정된 8개를 포함해 전국에서 14개 지역이 지정됐다.
거여·마천 재정비 촉진지구는 60년대 도심 철거민의 집단이주 지역으로 무허가 건물과 판자촌, 비닐하우스등 노후한 건축물이 밀집해 있고 도시기반시설이 부족해 송파구에서도 낙후한 지역으로 꼽혀 왔다. 재개발이나 뭐 재건축이 별로 용이하지 않은 지역이었는데 정부에서 인허가에 각종 인센티브를 주게되면 사업 추진속도도 빨라진다.
송파구는 73만 8,426㎡ 규모의 이곳에 1만 천여 가구가 들어가는 대규모 계획을 세워, 재정비촉진지구 개발을통해 교육, 사회복지 등의 기반 시설을 확충하고 성내천 복원 등 주거환경을 개선할 계획이다. 2016년까지 개발이 끝나면 녹지율이 10.6%로 증가하게 돼 환경이 쾌적한 명품 도시로 탈바꿈된다, 7개 구역으로 나눠져서 체계적으로 추진될 예정으로 송파구의 연쇄 개발계획에 따라 이 지역 부동산 가격의 상승에 대한 기대감은 있지만 실제 시세 변동이 없다. 주택시장이 상당부분 숨죽여 있기 때문에 갑작스러운 급등을 기대하기는 어렵지만 주거환경이 좋아지고 생활환경이 개선되는 등 여러 가지 사업 진척 사항이 보이게 되면 가격은 계단식으로상승할 것이다. 무조건적인 투자 목적 보다는 실수요차원에서의 접근이 바람직하다 |
|
Warning: mysql_fetch_array(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /iweb/realer/wwwhome/board/board_comment.php3 on line 7
| 일시 : 2015-12-27 [09:01] / IP : 27.119.39.206 |
|
|
|
Total : 29건 |
 |
|
 |
|
|
|
| | 회사소개 |
이용자약관 |
개인정보 보호대책 |
책임한계 및 법적고지 |
회원정보변경 |
아이디찾기 |
비밀번호찾기 |
회원탈퇴 |
|
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com
Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.
|
|
|
|
1
