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박종석 |
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재개발 단기 투자보다 대지지분 많은 투자로 |
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재개발 단기 투자보다 대지지분 많은 투자로
관리처분인가를 앞둔 재개발 지역의지분 투자에 관한 문의는 서울시가 전세값 안정을 위해 주택 공급량을 대거 늘리겠다며 재개발 용적률 20%포인트 일괄 상향 발표 후 시세차익을 노린 투자자의 관심이 증폭되면서 매물이 빠르게 회수되고 있으나 용적률 상승에 따른 조합원 추가 부담금 완화 등 구체적인 사업성은 재개발구역및 역세권, 그린벨트를 중심으로 일부 투기현상이다. 도시형 생활주택 공급을 위한 주차장 완화구역을 추가로지정 발표하면서 대학가 역세권 일대에 관심이 집중되고 있다. 용적률 상향이 가능해진 도심 재개발 구역은물론 도시형 생활주택이 조성될 주요 대학가 역세권 지역, 그린벨트 해제를 통한 보금자리주택 공급 예정 지역까지 투자자의 손길이 닫으나 거래는 별로다.현제와 같이 집이 남아돌고,아파트 공급이 줄어도 미분양이 줄지않은 지역은 투자성 낮다.
재건축이나 재개발이나 분양가가 높아야 하고,단지가 커야하며, 대지지분이 많은 주택에 대한 투자가 돈 많은사람들이, 돈 적은 사람들이나 재개발에 어두운 사람들은 빌라나 연립 및 소형주택에 투자하여 70%이상이 추가부담금이 없어 입주하지 못한다. 강남.북 균형발전차원에서 강북 업그레이드 개발전략을 적극 추진, 강북틈새 투자자는 기존 개발계획 지역과 인근 미개발지를 묶어 광역 개발한다는 게 핵심이어서 호재가 이미 드러나있는 기존 개발계획 지역보다는 고도제한이나 경관보호 등 각종 규제에 묶인 지역, 미 시행중인 재개발구역,뉴타운 및 균형발전촉진지구 탈락지역이 오히려 개발 틈새 지역이자 새로운 투자처로 대지지분이 많은 도로접한 주택이 투자의 대상이다.
한강이 가까운 강북 광역개발에 따른 기대감으로 특정지역에 치우치지 않고 전반적으로 버블새븐지역과 다른 시장양상으로 자체적으로 광역개발계획을 추진 중인 지역의 경우 외지 투자자로 유동자금 일부, 강남권의여유자금까지 합세해 투자 대상ㅇ르 수수민아 찾고 있다. 재건축.재건축. 재개발지역은 정비시설로 재개발사업 조합원이 되면 청약경쟁 없이 안전하게 아파트를 마련할 수 있고 일반분양에 앞서 선호하는 층이나 동을분양받을 수 있다. 개발이익 비례율이 낮거나 일반분양가와 조합원의 분양가의 차이가 크지 않을 경우 사업진행절차다.
단독에서부터 다가구 연립,빌라까지도 입질하나 투자성은 뉴타운과 서울숲 등 대규모 개발지 인접지역이나 광역개발가능성이 점쳐지는 곳은 자금여력을 갖춘 투자자들이 서성이며, 미개발 구릉지역을 인근 역세권과연계 개발도 한다. 구릉지역 노후주택 소유주에게 역세권 등지의 입주권을 주는 방식을 도입키로 하면서 노후주택지는 유망 투자처다. 재개발사업구역의 경우도 역발상 투자전략이 유효하여 뉴타운 등의 기존 개발계획에 따라 사업이 진행중인재개발구역보다는 구역지정이 되고서도 아직 추진이 제대로되지않고 있는 미시행 재개발구역이 광역 연계개발의 최우선 수혜지로 이들 미시행 재개발 구역은 그동안 사업추진 자체가 불투명했기 때문에 가격이 낮다.
도시형 생활주택 건립을 위한 주차장완화구역 시범지구로 지정된 고려대학교 인근 안암역세권에 도시형 생활주택에 대한 투자수익을 노린 투자세력이 지나간 이후 역 주변의 부동산 값이 치솟았다. 시범지구 지정에다 서울시가 도시형 생활주택 20만가구를 공급하겠다는 추가 발표 후, 주차장 완화구역으로 지정이 유력한 투자바람은 건국대학교와 2.7호선 더블 역세권인 광진구 화양동 일대가 투자 바람이다.
서울시의 3차에 걸친 뉴타운 선정과 2차에 걸친 균촉지구 지정에서 탈락한 지역도 나름대로 개발 사유가 있었지만 자치구 간 뉴타운 안배와 주택노후비율 등이 맞지않아 탈락의 고배를 마셨던 곳이지만 뉴타운 지정때탈락한 곳도 뉴타운으로 재지정될 지역이다. 주변의기존 개발계획과 연계해 광역개발이 가능하다. 재개발 가능지가 서울 경기 인천에서 5년안에 재개발 가능한 곳이 500곳이 넘는다. 5년후까지 따진다면 1천곳이 넘는다할수 있다. 강북재개발로 인한 강남과의 해소을 위해서는 단지 규모가 최소한 5만평이상 3천가구 이상이 되어야할 것이며, 평형도 골고루 지어야 할 것이다.
낙후된 구시가지의 광역적 재정비를 촉진하기 위한 도시재정비 촉진을 위한 특별법과 하위법령이 시행하지만근본적 처방이 시급하다. 대한민국의 구시가지는 어느 시군구나 재개발하게되어있다. 단지 규모가 적을시 아파트 생리상 큰 단지에 비해 2-3배의 값 차이가 나 평형을 키우는 중대형평만 짖는다. 재정비 촉진지구는 노후·불량 주택과 건축물이 밀집한 주거지형의 경우 15만평 이상이며 상업지역·역세권·도심·부도심 등 중심지형은 6만평 이상이다. 지구 지정이 되면 재개발사업의 분양권이 주어지는 20㎡ 이상 토지 거래시 투기방지차원에서 거래허가를 받아야 한다.도로.공원 등 기반시설이 계획적이고 체계적으로 공급되고 도시내 불균형해소가 될 것이며, 재정비촉진지구에서는 용도지역 변경이 허용되고, 용적률과 층수제한이 크게 완화되는 등의 특례가 주어진다. 또 현재 20%로 제한돼 있는 중대형 주택 비중도 40%까지 높아져 사업성이 좋아질 것이다.
재정비 촉진지구에서는 용적률·층수 제한 완화 등 특례가 주어져 40층 짜리 주상복합 등 초고층 건물 건축도가능, 서민들은 집의 교체로 인한 정부의 세수도 늘어날 것이다. 서민들은중대형 매도하고 소형으로 이사 할
것이며, 대형을 필요로 하는 새로운 사람들이 이사할 것이다,주택재개발 사업의 조합원이 되고자할 경우 부동산을 매입해야 하는데 본인의 상황에 맞게 선택해야 한다. 수익성과 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획 수립단계에서 분양설계, 건축물의 추산액 등 확정된다. 구역지정이 고시되지 않은 지분을 매입은 투자금이 오래묶일 수 있으나 저렴하게 구입할 수 있다. 대단지 구역이란 부지면적 1만평 이상 1000가구를 넘는 곳이면서조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아가는 이익이 크다.
토지나 건물에 대한 감정평가액으로 아파트에 입주하기 위해 드는 부담금으로 최종권리가액으로 1억원 지분에 비례율 130%라면 최종권리가액은 1억3000만원, 비례율이 높은 곳은 조합원수가 적어 일반분양이 많은 곳,사업추진 빠른 곳, 평지, 사유지비율 높고,교통, 용적률,저지대가 투자성 높다. 넓은 필지의 소유자가 많은 곳은 감정평가액 예상치가 높아 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 힘들다.
재개발구역 투자는 사업시행인가 이후보다는 신규로 지정될 후보지에 쏠렸지만 서울시의 용적률 완화 발표이후 투자자의 관심이 사업시행인가 이후 혹은 관리처분단계의 사업장으로 조금씩 옮겨가고 있다. 용적률이 올라간다는 발표 후 20㎡ 내외의 소형 지분을 기준으로 3.3㎡당 2000만-3000만원 정도로 형성돼 있으나 3000만원 이상 받으면 팔겠다는 매도자도 있다. 대지지분이 적은 경우 추가부담금으로 입주 못하는 경우가 70%내외이나 단타의 대상이며,대지지분이 많은 경우는 장기적 투자자.
부동산 경기 침체로 사업 추진이 지지부진한 가운데 반대세력이 조합을 공격할 여지를 확대하면 사업 경색이 더욱 심화할 것이나 사업지 주민들과 전문가들은 조합의 전횡을 보다 손쉽게 제어할 수 있게 됐으나 재건축.개발 조합 임원 해임이 쉬워지도록 관련 법이 바뀔 예정이어서 조합들이 반발하고 있다. 재개발 및 도시환경정비사업의 시공사를 조합인가 이후 선정하도록관련법을 바꾸면서 시공권을 둘러싼 논란이 그치지 않고 있다. 추진위원회에서 시공사를 선정한 사업장의 시공권 지위에 대해 민관이충돌하고 있다. 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발과 도시환경정비조합은 조합인가 이후에 경쟁입찰로 시공자를 선정해야 한다. 건설사들은개정안 시행 전에 서둘러 전국의 재개발 추진위를 대상으로 수주전에 뛰어든 상태였지만 원칙적으로 조합설립 이전 단계에서 선정한 시공권은 무효며 조합인가 이후 다시 시공사를 선정해야 한다.
지역 재개발·재건축 관련 사업자의 비리 방지를 위해 강력한 부패방지 대책을 추진해 재개발, 재건축 시공사의 음성적 로비, 조합임원의 횡령비리, 인허가 공무원의 재량남용 등 부패가 심각한 지역 재개발, 재건축 비리 대책에서 시공사들의 편법 자금지원 등 불법 로비를 방지하기 위해 先계획-後시행 원칙으로 사업을 추진하고, 장기적으로 사업초기비용 프로젝트파이낸싱 상품을 개발 보급해 先계획-後시행 원칙은 도시개발과 관련, 지방자치단체장이 주민들의 개발계획 건의에 따르기보다 지자체 차원에서 도시개발 계획을 먼저 세운 뒤에 사업을 시행한다. 심지의 상업·공업지역을 재개발하는 도시환경 정비사업의 시공사 선정 기준도 혼선을 겪었다. 조합,토지 등 소유자,지자체 등 시행주체가 다양한 데다 토지 등 소유자가 시행하는 방식이 훨씬 많은데도 조합방식만 시공사 선정시기를 규제해 허점이 뚫렸다.
재개발 추진위는 종전에도 시공사 선정시기에 대한 법조항이 모호했다. 추진위가 뽑은 시공사는 법적지위는
인정받지 못하고 추후 경쟁입찰만피할 수 있는 불안정한 지위에 머물러 있다. 조합설립 이후 조합원 생각이 바뀌거나 제3의 건설사가 끼어들면 애써 따낸 시공권이 날아가게 돼 추인받기 위해 쏟은비용과 시간을 다시 들여 주민설득에 나서야 한다.
전국 100여곳의 재개발구역 주민들이 사업 초기에 미리 선정해놓은 건설사들의재개발 시공권이 합법적으로 인정이나 조합설립 인가 후에 경쟁입찰 방식으로 시공사를 뽑아야 한다. 재개발사업의 투명성은 한결 높아질 전망이나 그동안 자금력을 앞세워 전국 재개발구역의 시공권을 선점한 대형 건설사들이 기득권을 인정받아 최대 수혜를 입게 됐다. 서울지역에는 조합추진위 단계에서 시공사를 뽑은 재개발구역이 70여개에 이르며, 이 중 삼성·지에스·에스케이건설, 현대산업개발, 동부건설 등 이른바 빅 5가 전체 시공권의 80% 정도를 차지하고 있다.
서울 25곳의 뉴타운 가운데 재개발 재건축 면적이 전체의 50% 이상이고 교통망이 좋은 곳이 도시재정비촉진시범지구로 선정된다. 시범지구는 지자체가 자체 선정해 신청해야 한다. 시범지구 선정대상은 도로 지하철등광역적 기반시설이 양호해 조속히 사업에 착수할 수 있고, 과 해당 지자체의 사업추진 의사가 강한 곳으로, 지자체의 추진기획단 등 추진기구 설치 및 예산 확보계획이 잘 짜여진 곳 등이다.
기반시설 확충과 주택공급 확대라는 특별법의 근본 취지에 맞게 친환경, 유비쿼터스, 문화 복지 인프라, 녹색교통 등 미래지향적 도시 및주거환경 계획 수립 여부, MP 지정 여부,체계적인 이미지 창출을 위한 미술관, 공연장 등 특정시설에 대한 국제공모 시행 여부 등도 판단 근거로 삼기로 했다. 기반시설의 우선 설치를 위해 국민주택기금이 융자되고 계획수립, 지역특성화 국제공모 추진 등에 국고가 보조되며 관련 정책 및 행정절차 등에 제도적 지원이 이뤄진다
지역 주민들이 집값 등을 높이기 위해 도시 개발 계획 민원을 올리고 선거를 의식, 민선 지자체장들이 정밀한 타당성 조사도 없이 개발 약속을 하면서 많은 문제가 발생하고 있다.조합등 집행기구 운영을 투명성 강화를 위해 감사위원회 설치를 의무화하는 한편 조합장 선거에 대해 선관위 위탁시행,이해관계 자료의 인터넷 공개의무화 등을 추진한다.
국가계약법을 준용해 사업체 선정 및 절차를 명확히 하고, 경쟁입찰 방법을 구체화해 특혜발생 및 부패발생 소지를 차단해나간다. 공공부문 뿐만 아니라 향후 민간분야 및 지자체, 일선집행기관, 공기업등으로 확산시키는데 역량을 집중할 필요가 있다. 민간영역의 부패 최소화를 위해 기업회계의 투명성 강화 및 윤리경영 강화 등이 필요하며, 이를 위한 제도적 방안과 정책적 지원 대책을 관계기관에서 적극 검토한다.
도시 및 주거환경정비법 개정안에서는 조합 임원에 대한 해임 발의(조합원 10분의 1 이상 동의)가 있을 경우 발의자 대표가 조합장을 대신해 총회를 소집하고 진행할 수 있도록 했다. 조합장이 총회 소집을 거부하는 경우가 잦아 후속절차를 거쳐 공포될 경우 조합들은 개정안에 반발하고 있다. 개정안은 작은 이권에도 임원 해임을 위한 총회가 수시로 열려 조합이 파행적으로 운영될 수 있다. 임원들이 해임의 불안 속에 사업을 제대로 추진할 수 없을 것이나 이번 개정안을 옹호하는 목소리도 만만찮다. 조합들이 그동안 비리를 저지르고도 임원해임을 요구하는 주민들 의견을 묵살하는 경우가 많았으나 개정은 다소 늦은 감이 있다. |
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