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박종석 |
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지분쪼개기와 조합원 추가 부담금만늘어 투자성 |
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지분쪼개기와 조합원 추가 부담금만늘어 투자성
서울 인천 경기 등 수도권 재개발.뉴타운지역 지분 쪼개기 투기가 전방위로 확산되자 대책은 재개발이나 뉴타운 건설이 예상되는 지역의 아파트 분양권을 여러 장 받기 위해 단독주택을 없애고 다세대주택 등 소규모 공동주택을 짓는 이른바 지분 쪼개기를 하더라도 하나의 분양권만 받게 된다. 정비사업지에서 분양권을 여러개받기 위해 토지를 여러 개 소규모 필지로 나눠 건축하거나 단독. 다가구주택 용도를 변경해 다세대주택으로만드는 행위. 쪼갠 지분이 많으면 조합원 수가 늘어나 정비사업을 시행하기 어렵다.
법령상 주택이 아니지만오피스텔이나 근린생활시설처럼 사실상 주거용으로 사용되는 건물의 소유주에게도재개발 아파트의 분양권이 인정되지 않는 도시 및 주거환경 정비조례 개정안은 뉴타운 등 개발예정구역이 투기장으로 변질되면서 개발을 둘러싸고 조합 분쟁이 심화되고 도시개발사업 자체도 위축되고 있다. 단독주택을허물고 다세대를 짓는 방식인 이른바 지분 쪼개기가 한창인 곳은 노후주택이 밀집돼 개발 가능성이 높은 곳으로 서울 용산구 한강로2가 청파동, 강서구 화곡동, 성동구 성수동, 도봉구 창동, 중랑구 면목동,마포구 망원.합정동 등으로 뉴타운이나 재정비촉진예정지구 등으로 지정되지 않은 곳은 건축허가 제한이 거의 없어 지분쪼개기가 성행했었다.
개발 발표 후 한참동안은 쪼갠 지분이 거의 없었지만 인천과 경기도 성남 수원 오산 김포 평택 등으로 확대됐다. 정비예정구역에서 해제되는 동대문구 제기동, 성북구 안암동2가 등 6곳은 건축행위 제한을 받지 않는다.주민 요청으로 정비예정구역에서 빠질 예정이었던 5곳과 재건축에 반대해 예정구역에서 해제하는 영등포구신길동 61 일대 등 총 6곳은 건축행위 제한이 적용되지 않는다.재개발ㆍ재건축 등 주택정비사업을 시행 할 수있는 후보지역. 서울시에서 향후 10년간 정비사업 계획을 담은 도시.주거환경 정비기본계획에 포함된 지역은정비예정구역으로 간주하며, 정비예정구역으로 지정.고시되면 건축행위가 제한된다.
도시개발 사업이 진행 중이던 인천 용현과 학익 2-1구역에서는 쪼개기가 심각해 조합원 수가 급증하자 사업포기를, 근린상가나 오피스텔을 신축해 지분을 쪼개는 신종 수법도 등장해 근린상가나 오피스텔도 주거용으로 쓰면 주택으로간주해 분양권을 준다는 허위 정보로 근린상가는 건축 허가만 받은 채 3.3㎡당 1억원 선에분양됐고 서계.청파동 등지 대지지분 6.6㎡ 안팎의 소형 오피스텔은 실당 2억~4억원에 팔렸지만 지분이 쪼개진상가 등을 주택으로 쓰는 것은 엄연한 불법이다.
성남의 경우 소형 다세대는 지분 쪼개기 등 투기 붐이 일면서 지분 가격이 3.3㎡당 3000만~4000만원에, 용산등을 제외한 서울지역 뉴타운 지분 가격과 거의 맞먹어 지분 하나에 수십 명씩 투자하는 공동 투자클럽도 유행했었다. 지분 가격이 뛰고 조합원 수가 많아지면서 사업 수익성도 악화돼 실제 가재울 4구역, 전농 7구역 등은 최근 지분에 대한 감정평가액이 낮게 나오고 조합원 분양가가 높아 추가 부담금이 많으니 지분 쪼개기가심한 곳에 분양가 상한제까지 적용되면 수익성은 악화될 수밖에 없어 투기세력 손을 많이 탄 곳은 조심해야 한다.
성동구 하왕십리동, 성북구 석관동, 구로구 가리봉동 등 지난 4월 정비예정구역 후보지로 지정된 서울시 57곳에서 건축행위가 제한돼 기존 건축물을 증축하거나 새로 건물을 지을 수 없고, 토지 분할도 불가능하다. 지분쪼개기를 방지하기 위해 현재 기본계획을 공람 중인 정비예정구역에 행위를 제한하는 내용이 도시계획위원회를 통과로 주택 재개발 정비예정구역으로 새로 지정되는 성동구 하왕십리 987 일대, 광진구 군자동 127-1 일대, 성북구 석관동 285 일대 등 14곳, 주택 재건축 정비예정구역으로 지정되는, 강북구 미아동 258-601 일대,용산구 원효로3가 1 일대 등 32곳을 포함해 총 57곳이다. 이들 구역에서는 행위제한 고시일부터 기본계획 변경결정 고시일까지 건물 신ㆍ증축 허가 등을 받을 수 없다.
투기성 지분 쪼개기가 서울에서 수도권으로 번질 경우 지분 쪼개기를 방치할 경우 도심권의 재개발사업이 지연되는 것은 물론 집값 불안으로 지분 쪼개기 업자들은 이미 상당수 노후주택을 확보한 뒤 허술한 규제를 이용해 다세대주택과 오피스텔을 날림으로 짓고 있다. 지분 소유자에게는 현금으로 청산하는 것을 법제화는 서울시에 이어 다른 지자체도 관련 조례를 만들 것이나 입주권 제한을 통해 사실상 소형 다세대주택 건축을 짓지 말라고 유도하는 것은 재산권 침해 논란이 있는 데다 선의의 피해자가 발생할 가능성을 배제할 수 없다. 소형 주택 공급이 줄어들 경우 서민에게 피해를 줄 수 있다.
재개발 예정지 내 지분 쪼개기를 막기 위해 입주권 제한 등의 규제책을 내놓자 상대적으로 규제가 덜한 수도권 지역으로 지분 쪼개기가 확산되자 문제의 심각성을 인식하고 건축허가 제한 등의 조치를 내놓고 있다. 김포시는 뉴타운 예정지에서의 건물 신축은 물론 증축,용도변경 등의 건축행위를 제한, 뉴타운 예정지인 북변동과 사우동 감정동 풍무동 일대 220만㎡, 김포시 내 다세대주택 건축허가 건수는 크게 늘어났으며, 용인시도크게급증하자 대책 마련에, 가구 수 만큼 분양권을 받으려면 기존 다세대 주택의 면적이 새로 짓는 아파트의 가장 작은 면적보다 커야 한다. 근린생활시설이나 오피스텔 등이 사실상 주거용으로 사용되더라도 건물주에게분양권을 주지 않도록 했으나 조례 공포일 이전에 주거용으로 사용하고 있는 경우와 그 외 지역에서 세대원전원이 무주택자인 경우 분양권을 주도록 했다.
대지를 10~30㎡ 규모로 잘게 쪼개 분양권을 받아내는 것은 사실상 불가능해졌다. 정비예정구역을 위주로 한정비사업 대신 주거지종합관리계획을 추진 주거지가 지나치게 낙후해 정비사업이 시급한 63곳만 정비예정구역 후보지로 발표했지만 도시.주거환경 정비법을 개정하면서 분양권을 받을 수 있는 기준 시점을 정비구역 지정.고시 이전으로 개정해 서울시가 2010년 4월 정비구역으로 지정하기로 예고한 지역에서 지분 쪼개기가 다시 성행할 수 있다. 단독주택재건축사업 시 하나의 주택소유권을 다세대주택으로 나눠 인위적으로 분양권을늘리는 지분쪼개기가 어려워지는 지분쪼개기 방지를 위해 단독주택재건축사업의 분양대상자의 자격을 정하는내용의 도시 및 주거환경정비 조례 개정안이 조례·규칙 심의회를 통과해 공포다.
단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 경우 기존 가구 수만큼 분양권을 주도록 기준을 마련단독주택이 5가구의 다가구주택으로 지어져도 분양권은 하나만 주는 것이다. 단 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 마친 다가구주택의 경우 다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수에 한해서 가구별 각각 분양권이 주어진다.종전 주택개량재개발사업시행조례에 따라 건축된 협동주택 중 1988년 5월 7일 전에 소유등기를 마친 가구는 사실상 구분된 가구 수에 한해 각각 1인을 분양대상자로 하고, 이 개정규정은 조례시행 당시 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용될 계획이다. 정비사업의 활성화를 위해 필요한 경우 예산의 범위 안에서 시장이 임대주택 매입 선급금 지급시기를 조정할 수 있다. |
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