국토정책

박종석
기반시설부담구역제도 도입,산출방식
기반시설부담구역제도 도입,산출방식
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안이 통과함에 따라 2008년 10월 29일부터 시행돼 연면적 200㎡가 넘는 신·증축 건물에 획일적으로 부과하던 기반시설부담금을 폐지했으나 새로 도입된 기반시설부담구역제는 시장 또는 군수가 지역내 개발압력이 높아 난개발이 우려되는 지역을 기반시설부담구역으로 지정, 부담금을 부과할 수 있다. 

지정대상 중 법령 제·개정으로 행위제한이 완화된 곳, 용도지역 변경 또는 해제로 행위제한이 완화된 곳, 인구증가율(전전년도 대비) 20% 이상, 개발행위허가(시군 평균대비) 20% 이상 증가한 지역은 의무적으로 지정해야 한다. 개발행위가 집중돼 계획적 관리가 필요한 지역에 대해서는 시장 또는 군수가 임의로 지정할 수 있다.부과대상은 부담구역 내 200㎡초과 건축물의 신·중측 행위이며, 부담금은 전액 지자체에 귀속된다. 기반시설부담금제도가 구역제도로 전환됨에 따라 가구당 1000만~2000만원 정도 부과돼 온 재건축 아파트의 경우 지자체장이 구역으로 지정하지 않으면 부과대상에서 제외된다. 법정준조세가 법인세보다많아 기업 경영에 부담을 안겨주고 있으며 가능한 이를 폐지해야 한다는 주장이다.법정준조세는 가급적 폐지하거나 조세로의 전환을 해야 하며, 유지할 필요가 있는 경우에는 법정준조세관리기본법 제정 등을 통해 기업이 조세 이외에 부담해야 하는 모든 법정준조세를 등록하고 징수와 사용내역을 투명하게 공개토록 해야 한다. 부담금관리기본법은 101개의 부담금만 규정하고 있고, 법 밖의 각종 부담금이 137개에 달한다. 부담금관리기본법에 의한 부담금조차 징수나 집행내역을 공개하지 않는 경우도 있고, 공개한다고 하더라도 부담금운용종합보고서나 정부,국회나 감독기관에 결산자료 제출을 통해 공개하고 있다는 경우가 많아 부담자가 관련정보를 쉽게 파악하기는 매우 어려운 실정이다.   

기반시설비는 공원, 경관, 완충녹지 등 공공 용지와 진입도로 및 도로확장 등 시설공사에 조성되는 비용으로지자체에서는 수혜자 부담원칙에 따라 민간사업자에게 전액 부담시키고 있다. 고분양가 요인이 기부채납 등으로 인한 과도한 기반시설부담에 있는 만큼 이를 개선, 분양가를 낮춰야 한다.기반시설부담금 부과를 둘러싼논란은 지난해 래미안 동천과 상현힐스테이트 등에 이어 2번째다. 기반시설부담금은 연면적에 기반시설비용을 곱해 산출한다. 이때 기반시설비용은 표준시설비용과 용지비용을 합한 값을 사용한다.표준시설비용은 ㎡당 5만8000원이고, 용지비용은 시군구 평균 공시지가에 용지환산계수와 건물별 유발계수를 곱해서 구한다.연면적은 60.5평(200㎡) 초과분만 적용한다. 100평짜리 주택이라면 39.5평에 대해서만 부과하는 것이다. 재건축은 증축분에 대해서만 부과한다. 부담률은 20%가 적용되는데 지자체에서 25% 수준에서 조정할 수 있다. 이에 따라 지자체별로 15-25%가 적용된다.사업자가 기반시설을 자체적으로 설치할 경우 그만큼은 부담금에서공제해 준다. 재건축 재개발의 경우 지자체에 도로를 제공하면 해당액만큼 공제 받을 수 있다.

■기반시설부담금 산출방법 (예)연면적 300㎡ 다가구주택, ㎡당 시군구 공시지가 200만원 
기반시설부담금 = [표준시설비용(㎡당 5만8000원)+용지비용[0.3(주거지역)×1.0(주택)×200만원(시군구 공시지가 평균)]×연면적(100㎡)×부담률(20%, 15-25%) ☞산출액 = 65만8000원×100×0.2=1316만원 
◆표준시설비용 : 전국 57개 택지지구를 대상으로 한 기반시설 표준시설비용 산출결과 ㎡당 5만8000원으로 산출한다 
◆용지비용 : 지역별 환산계수, 건축물별 유발계수에 시군구 개별공시지가 평균을 적용한다. 
◆지역별 환산계수 : 건축연면적당 40%의 기반시설면적이 필요함. 이에 따라 기반시설이 미비한 녹지 및 비도시지역은 0.4(40%)를 적용하고, 주거 0.3, 공업 0.2, 상업 0.1을 적용함. 상업지역은 30%는 확보되어 있고 10%만 확보하면 된다. 
◆건축물별 유발계수 : 건축물의 용도에 따라 기반시설 유발정도가 다름. 이에 따라 단독주택은 1.0, 제1종 근생시설 1.9, 제2종 근생시설 2.4, 업무시설 1.0, 숙박시설 1.4를 적용한다. 
◆땅값 : 정상적인 개발행위가 제한되는 필지를 제외한 시군구별 평균 공시지가를 사용한다 
◆연면적 : 200㎡ 초과분만 적용한. 
◆부담률 : 부담금의 20%로 하되 지자체장이 25%범위 내에서 조정할 수 있음. 결국 15-25%사이에서 결정됨.
◆공제액 : 부담금에서 납부의무자가 직접 설치한 기반시설 설치비용을 공제해 준다 

고분양가 논란으로 분양승인이 지연되고 있는 경기 용인에서 지자체와 민간건설기업간 6000억원이 넘는 기반시설부담금 부과를 둘러싼 공방이 또다시 재연되고 있다. 용인시는 고분양가를 이유로 분양승인 불허방침을내린 성복·신봉지구에 대해 적정 분양가를 3.3㎡당 1500만원 이하로 맞출 것을 민간 시행사들에게 제시했으나민간업체들은 이 같은 가격에 맞추려면 기부채납과 기반시설부담비용 부담을 줄여야 한하다며 맞서고 있다.
DSD부림, 일레븐건설, 풍산, 군인공제회 등 시행사들이 조성하는 성복지구의 경우 66만㎡ 규모의 전체 사업부지 가운데 38%가 기부채납 부지다. 이들이 공동부담해야할 기반시설부담금액만 6100억원에 달한다. 1가구당 137만원을 기반시설부담금으로 내는 것이다. 

현행 기반시설부담금법 시행령에 따르면 건물이 들어설 지역과 시설물 종류에 따라 다소 차이가 있지만, 기부채납과 무상양도 범위는 총 사업비의 5% 선으로 규정하고 있다. 성복지구의 경우 총사업비의 11%가 넘게 기반시설부담비용으로 들어간다. 신봉지구는 민간도시개발구역으로 기부채납 비율이 더욱 높다. 동일토건 등이시행하는 2,3,4블록의 경우 전체 사업부지는 약 20만㎡이지만 기부채납부지가 11만5000㎡으로 기부채납부지비중이 60%에 가깝다. 기부채납부지의 비중도 통상 30%를 넘지 못하도록 유도하고 있지만 용인시는 이를훨씬 초과해 민간 사업자들에게 부담토록하고 있다. 기반시설금액도 사업승인과정에서 늘어나는 경우가 흔해분양가 상승요인이 되고 있는 게 사실이며 30% 이내에서만 맞춰도 분양가를 크게 낮출 수 있다. 시행안이 확정되기 전 까지는 형평성과 예산문제가 있기 때문에 성복·신봉지구에는 해당되지 않는다. 용인시가 고분양가승인을 내 준 상태에서 기반시설부담금 문제도 쟁점화되자 3.3㎡당 1500만원 이하를 고집할 수 있을지다.    
일시 : 2015-12-13 [11:43] / IP : 27.119.39.206
Total : 25건
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