국토정책

박종석
건축비 인상과 고분양가에도 중도금 대출 대란
건축비 인상과 고분양가에도 중도금 대출 대란
IMF시 우리나라 건설사 정부지원없이 살아날 기업 몇개 없었는데 과거 정부가 부동산 투기에 금융지원, 고분양가 등 갖가지 특혜을 주었으며, 현정부도 1년에 건축비 3회이상에 고분양가, 각종 특혜을 주고 있는데도 자금난으로 부도는 매일 1개업체 이상에서, 건설공사 중단이 이어지고 있다. 이들 건설사는 100% 오너 위주의경영, 수급에 대한 건설이나 부동산 전문가 1명도 없는 기업, 부도라는 단어도 모르는 기업, 전문인력도 없이해외 건설을 하려 직원들 무리한 파견, 회사 자금에 비해 덩치 큰 경영이 건설사들의 자금난이 심화되면서 전국 80여곳의 아파트 공사가 지연되고 있다.

계약률 100%를 기록한 아파트의 계약자들이 중도금 대출을 받지 못한 것은 한도 초과를 이유로 중도금 대출을 거부하고 있기 때문인데,은행 측이 계약 완료된 아파트의 중도금 대출을 거부해 계약해지 위기다. 투기과열지구가 해제되면서 중도금 대출이 기존 40%에서 60%로 늘어나자 추가 대출을 거부하는 은행이 잇따르고있어 향후 중도금 대출 대란으로 비화다. 국내경기가 급속도로 얼어붙으면서 미분양 사태가 급기야 기존 분양단지의 공사 차질로 이어지고 있다. 건설사 부도, 입주지연, 부실시공, 계약해지 등 더 심각한 사태로 번질 가능성이 높다. 자금난에 시달리는 건설사와 기업들이 사옥이나 택지을 팔아 운영자금을 마련하고 있다. 

유동성 확보를 위해 사옥을 내놓은 건설사와 일반기업은 부도 위기설이 나돌고 있는 건설사는 본사를 매물로내놨다.미분양 사태가 장기화되면서 자금 부족으로 공사 진행에 어려움을 겪는 건설사들이 눈에 늘고 있다.건설사는 공정률이 낮은데도 입주자모집공고에 명시한대로 계약자들에게 중도금 납부를 요구해 갈등을빚고 있다. 현행 주택에 관한 규칙 26조에 따르면 건설업체는 전체 공사비의 50% 이상을 투입할 때 공정률이 50% 이상일 때, 동별 건축공정이 30% 이상일 때를 전후해 중도금을 나눠서 받을 수 있다. 중도금을 6회로 분할 납부한다면 4차 중도금은 공정률이 50% 이상(각 동별 30%) 도달한 시점에 내야 하는 조건을 충족하지 않았다면계약자는 4차 중도금 납부를 미룰 수 있다. 

건설사의 유동성 위기로 공사 중단·지연 사업장이 증가하는 것은 심각한 문제며 공사가 제때 이뤄지지 않으면중도금이 안들어와 자금난이 가중되고 결국 건설사 부도, 입주 차질 등 최악의 상황이 될 가능성이 높다. 신규주택사업승인 실적도 외환위기 이래 최저치를 나타내는 등 부진을 면치 못하고 있다. 규모별로는 전용면적 60㎡ 이하 공급은 증가한 반면, 60㎡ 초과 주택은 모두 공급이 감소했다. 연간 공급 실적은 모든 주택 유형을 포함하더라도 외환위기 이후 최저 물량인 32만가구 내외로 통상 공공부문의 주택건설이 4/4분기에 집중되는 점을 감안하더라도 민간부분의 실적 부진 때문에 1998년 30만가구 이후 최저 실적이다.

공정률이 적정기준보다 낮으면 중도금 납부기간을 연장할 수 있다는 사실을 뒤늦게 알고 시공사에 의견을 전달했지만 좀처럼 합의점을 찾지 못하고 있다. 입주예정자들은 시공사가 적정 공정률에 도달할때까지 4차 중도금 일부와 5차 중도금을 인출하지 못하도록 조치를 취했다. 건설사의 자금 부족으로 수개월째 아파트 공사가 지연되는 사례가 잇따르면서 입주예정자들이 속앓이를 하고 있다. 입주예정자들은 아파트 준공 전에 건설사가 부도나는 건 아닌지, 입주시점에 임박해 서둘러 짓느라 부실단지로 전락하는건 아닌지 걱정이다. 중도금을 둘러싼 건설사와 입주예정자간 갈등도 깊어져 일부 단지 입주예정자들은 적정 공정률에 도달할때까지 시공사가 중도금을 인출하지 못하도록 조치를 취하고 있다. 공사가 늦은 만큼 중도금 납부기간을 뒤로 미뤄달라는 요구도 많다. 

입주예정자들은 은행을 찾아 중도금 지급 유예 및 기존 분양금 환급조치 등을 요구하기도 했다. 해당 건설사들은 공사가 지연된 것은 사실이지만 자금 유동성과는 관계가 없다고 주장하고 있다.자재 수급 등 예상치 못했던 문제로 공사가 다소 늦어졌다며 중도금을 인출하지 않아도 공사를 진행할 수 있지만 공사 지연으로 입주예정자들과 갈등을 빚는 단지들은 입주차질이나 부실시공으로 이어질 가능성이 크다. 공사기간이 늘어 입주가 늦어지면 건설사가 계약자들에게 지체상금을 지급해야 하기 때문에 공사 수준이 떨어질 수도 있다. 

주택사업을 대형 아파트 단지를 조성하려던 건설사는 사업부지와 시공권을 매각키로 했다. 건설사나 일부 기업들이 유동성 확보에 어려움을 겪으면서 비영업 자산 뿐만 아니라 영업 자산까지 내다 팔고 있어 건설사, 기업들의 사정이 다급하다.건설업계가 돈에 시름하고, 소문에 치이는 이중고를 겪어 주택.건설경기 침체가 장기화하면서 PF 지급보증의 덫에 걸려 골머리를 앓는 업체가 늘어나고 있다. 자금 사정 악화로 시행사들이 잇달아 사업을 포기함에 시공사인 건설업체들이 떠맡게 된 것이다. 대부분 악성 장기 미분양인 데다 자금 변통도불가능해 시공업체는 자금 부담만 안아 분양률 저조로 공사도 사실상 중단된 상태다. 시행사 채무을 모두 떠안으며 아파트 시행권과 토지를 넘겨 받는사업권은 넘겨 받았지만 재분양 계획은  미정이다.시행사의 금융권대출금 대신 상환키로하고 아파트 사업을 떠안았다. 시행사 채무를 대신 갚아주고 사업권을 넘겨 받긴 했지만사업성을 장담할 수 없다.

대출 문제가 해결되지 않으면, 계약 해지 요구가 빗발칠 것으로 중도금 조건은 CD금리+2%로, 은행 측은 최소한 CD금리+3.5%는 돼야 다른 은행을 통한 추가 대출이 가능하다는 입장이다. 중도금 대출 이자가 높아지면서최근에는 CD금리+4%대에 중도금 대출이 실행되고 있다. 추가 금리인 1.5%에 대해서는 건설측에서 전액부담할 것을 요구하고 있다. 중도금 거부 사태의 발단은 건설사와 은행과 각각 대출 약정을 체결했는데 은행측이 대출 불가를 선언했고, 대체할 은행을 구하지 못하자 은행이 추가로 맡아 도의적인 책임만 있을 뿐 법적인책임은 없다는 입장이다.

추가 대출에 어려움이 있을 것으로 예상하고 민원이나 민ㆍ형사상의 소송을 제기하지 않는다는 내용의 확약서를 받았다.추가 금리를 부담하던가 모기지론을 통한 대출을 실행하는 대안을 마련하고 있으나 모기지론 대출의 경우, 몇 천만원 가량 소득이 있어야 대출이 가능하며, 소득이 있는 경우라도 CD금리+2% 조건에 3년 간70만~80만원 가량을 보증료로 물어야한다. 보증료는 계약자의 추가 부담이 된다. 결국 추가 금리 1.5%를 누가부담하느냐는 문제가 해결되지 않으면 계약자를 구제할 방안은 없다.

투기과열지구에서 해제되면서 중도금 대출이 40%에서 60%까지 상향 조정됐지만, 기존에 대출 약정을 체결한 은행이 한도 증액을 거부하면서 중도금 대출이 난관에 봉착했다. 최근의 중도금 대출 대란은 대출 이자 상승세를 보이면서 추가 대출이 어려워진 데다, 집단대출의 50% 가량을 중소기업 대출로 전환하라고 요구해 더욱 차질을 빚고 있다. 미분양 해소책으로 마련된 투기과열지구 해제가 중도금 대출 한도 증액과 엇박자를 내고 있다.   
일시 : 2015-12-13 [11:52] / IP : 27.119.39.206
Total : 25건
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