국토정책

박종석
분양시장 급랭으로 위기설과 미분양 아파트는
분양시장 급랭으로 위기설과 미분양 아파트는 그대로
주택공사가매입한 미분양 아파트의 임대아파트 활용이 제대로 되지 않는다. 임대가 되지 않는가 하면 유주택자에게 임대되는 사례까지 발생했었다. 건설업체들의 체감경기가  낮은 수치를 기록으로 연속 하락한 것이며,가장 낮은 수치다. 공공공사 발주 증가에 따른 계절적 요인이 없어진데다 민간부문 건설경기 회복이 부진한점등이 복합적으로 작용한 결과다.자금·인력·자재 지수는 인력과 자재 수급이 양호하지만 인건비 및 자재비 상승으로 어려움을 겪고 있고 자금관련 상황이 더 악화다. 재정 조기집행 계획에 재정효과가 회복될 것에 대한기대감이 반영된다. 민간 건설경기의 회복이 여전히 부진해 만약 재정 조기집행이 건설업체들의 기대만큼 이뤄지지 않을 경우 전망치만큼 지수가 상승하기는 어려울 것이다.

공급대상 주택이 있는 시·군·구에 거주하는무주택 가구주이고, 2순위는 그 외 지역에 거주하는 무주택 가구주다.3순위는 1·2순위에 해당하지 않는 사람으로 3순위까지 임대가 되지 않으면 선착순으로 임차인을 모집한다.미분양 아파트를 매입해 임대주택으로 활용하면 임대주택을 직접 짓는 방식보다 사업 기간과 비용을 줄일수있으나 매입한 미분양 아파트의 임대율이 저조해 정부의 주장은 설득력을 이미 잃었었다.매입한 미분양 아파트가 소형보다는 중대형에 집중되고 있는 것도 임대아파트로서의 활용보다는 건설사들의 자금지원을 위한 정책이었었다. 양도소득세 감면 폐지가 예고되면서 벌어졌던 밀어내기 공급으로 미분양이 양산됨에 따라 중견건설업체들의 자금난이 심화되고 있고 신규 분양시장 침체도 가속화되고 있어 신규분양사업은 사실상 불가능하다. 양도세 감면 혜택이라는 호재가 사라지는데다 경제상황도 여의치 않아 중견건설업계엔 부정적인 요인이 더 많다.

서민주거 안정을 위한 국민임대주택 공급보다는 10년 뒤 분양전환될 아파트로 대부분 활용되고있다.중대형규모의 주택 매입이 많을수록 임대료 부담이 올라가 저소득층의 입주율은 낮아지고 유주택자의 입주가능성은높아지나 정부의 미분양 주택 매입이 건설사 지원을 우선시하면서 철저한 수요 조사를 외면하고 있다.주택시장침체에도 불구하고 주택 분양사업이 줄어든 대신 해외 플랜트.건축 공사와 국내 건축, 토목, 재개발.재건축 수주에서 두각을 나타낸 결과다. 대주단 가입 등으로 자금줄이 막혀 공격적인 수주가 어렵고, 효자 노릇을 했던해외 사업도 유가 하락, 글로벌 경기 침체 등으로 발주가 지연되거나 물량이 축소되는 등 전망이 밝지만은 않다. 

수주 외형은 커졌지만 원자재값 상승 등의 악재로 영업이익 등 수익은 나빠질 가능성이 크다. 대형 건설사들은 정부가 경기 활성화 일환으로 의욕적으로 추진중인 경인운하, 녹색뉴딜정책 등 대규모 공공공사 수주에 주력하면서 실적 관리에 나섰다. 분양경기가 살아나지 않는다면 주택 수주 물량도 감소할 것이 분명하나 수주
목표 달성을 위해 대형 업체간 공공공사 수주 경쟁이 더욱 치열해질 것이다. 혹독한 건설시장 환경과 가속화되는 구조조정 속에서 정부지원 없이는 어려움을 겪고 있는 중견건설사들 스스로 회생이 어려울 정도로 시장환경이 최악의 상황에서 헤어나지 못하고 있다. 공공공사 발주물량이 줄어들면서 경쟁이 격화되고 있지만 건설산업 선진화방안이 논의되고 있어 중견건설사를 보호하는 내용으로 공공공사 계약관련 법령을 바꾸기는 어렵다.

중견건설사들이 부도나면 금융계가 부실해지고 하도급 및 자재 등 협력업체의 연쇄부도가 불가피하다.위기를극복하기 위해서는 금융위기이후 정부가 내놓았던 건설사 유동성 지원 프로그램의 부활이 불가피하다. 장기적으로 건설사들이 위기에 선제적으로 대응할 수 있도록 건설산업 구조개편 작업도 진행돼야 한다.·부동산경기가 회복될 때까지 중견건설사들이 버틸 수 있도록 종전에 지원하던 유동성 지원조치들을 연장하는 방법이최선의 방안이지만 건설사 유동성 지원계획은 없다. 환매조건부 미분양아파트 매입만 상반기중 있을 뿐 미분양아파트에 투자하는 리츠펀드와 건설사 토지 매입 등은 집행계획을 확정하지 못하고 있다.양도세 감면 혜택을 믿고 밀어내기 분양에 나선 일부 주택전문건설사들의 미분양이 늘어난 것 외에는 지수상 큰 문제가 없고자금사정이 여유가 없이 양도세 감면 연장 폐지 이후 시장 상황이 악화될 것으로 보여 뒷북정책이 될 수 있다   
일시 : 2015-12-13 [12:54] / IP : 27.119.39.206
Total : 25건
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