국토정책

박종석
건설업체 연체율 상승에 부도,공사 지연,소송
건설업체 연체율 상승에 부도,공사 지연,소송
부동산 경기 침체로 건설업체들의 경영난이 점점 악화하고 있다. 달러와 원화의 자금경색은 어느 정도 해소되고 있지만 부동산발 위기는 아직도 우리 경제에 어두운 그림자를 드리우고 있다. 고분양가로 1/3만 분양해도남는 장사로 분양하던 건설사들이 미분양이 쌓이자 미입주.미분양부도 공포에 떨고 있는 있다. 전국에 200곳이 넘는 아파트 단지의 공사가 중단되자 건설업계가 자금마련을 위해 동분서주하고 있는 사이 중소건설사는6%대의 금리로도 자금마련이 어렵고 대건설사도 6%대의 실질금리을 사용하여, 일반인의 담보대출 5%전후보다 1%높은 금리을 쓰고 있다. 건설사 마다 현금을 더 확보하려고 자사주 매각, 회사채 발행, 유상증자 시행, 분양가 할인 등 각종 수단을 총동원 중이나 회사 맘데로 자금이 모아지지 않고 있다.

부동산 시장에서 거품이 낀 상태로 거품은 빠지지 않은체 미분양과,미입주 물량증가, 공급감소 등은 아파트을짖기 위해 토지을 구입해 두었으나 아파트도 짖지 못하고 매각도 아니되고 있다. 부동산 공포증은 대한민국서하늘아래 천당이라는 분당과 2000년대 수지맞는 동네로 황금알을 낳는 거위였지만 3.3m2 당 1600만원 이상의용인지역 아파트 값은 고분양가 논란에 휩쌓여있다.  부동산 공포증은  건설사의 연쇄부도 우려가 커지고있다.  워크아웃설이 나돌고, 1차 부도 위기를 넘기는 등 경고음은 계속 울리고 있다. 글로벌 금융위기에 이은 실물경제 침체가 우려로 건설업체들의 대출금 연체율이 올라가고 부도우려가 급증하고 있다. 

부실이 우려되는 저축은행들의 프로젝트 파이낸싱 대출금액이 최대치가 눈앞에 다가선 가운데 사업장의 땅값이나 토지 매입률, 분양사업성 등을 평가에 따라 부실 규모가 다를 수 있지만,시장에서 예상하는 부실 규모보다는 많지 않으나 건설사는 무보증 공모사채를 발행은 자그만치 만기 1년6개월·연리 이자율 8.90%, 만기 3년·연리 이자율 8.90%로 발행됐으며,이는 개인의 신용도가 좋은 담보대출금리의 2배 가까이나 되며,신용좋은 마이너스 통장보다 금리가 높을 정도다. 건설사는 기준 단기차입 비중이 증가한 데다 대부분 자산이 차입 및 계열사를 위한 담보로 제공돼 있어 담보여력이 취약함에 따라  회사채 발행은 일시적인 자금경색 가능성을 최소화시키기 위해 발행된 것으로 대부분을 회사채를 갚ㄴ느데 사용하고 나면 자금 여력이 없어진 상태로 남은 돈은 발행한 어음 상환에 쓸 경우 남은 돈은 없다. 

건설업의 연체율은 아직 심각한 수준은 아니지만 부동산 가격 하락이 지속되면 급상승할 수 있다.부동산 사업을 담보로 금융회사에서 돈을 빌리는 프로젝트파이낸싱 연체율이 높아져 위험 관리가 시급하다. 저축은행의PF 연체율은 급등 각종 대책에도 불구, 건설사들의 자금난이 풀리지 않고 가계의 주택담보대출 이자부담도 커지고 있어 부동산시장 경착륙 우려가 커지고 있다. 주식를 발행하는 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 통해 자금을 조달키로 해 도래하는 회사채 을 상환, 지급 예정인 하도급 공사비와 상환 도래하는 은행 차입금도 갚아야 한다. 건설사가 자금 확보에 전력을 쏟는 것은 재무구조 개선과 건설도 재무구조 개선을위해 보유하고 있던 자사주 모두를 팔아 어음 차입금 상환을 위해 자사주 처분이다. 운영자금 마련을 위해 유상증자도 했다. 기 분양한 아파트 까지도 분양가 할인과 분양가 인하는 기존 계약자들의 반발과 브랜드 신뢰도와 직결되기 때문에 건설사 입장에서는 쉽지 않다. 

시중에 자금이 정상적으로 돌도록 은행에 대한 관리감독을 강화해야 한다. 미분양사태의 원인인 보금자리 주택 공급 중단과 수도권 이지주의에 한발짝도 앞을 보지못하고 헤메이지는 국토의 균형개발로 지방화.세계화에 정부는 나서야 한데도 30년 전 일본놈 앞잡이들에 좋아하는 독재와 매국노식 권력 지탱에 열 올리고 있다.틈만 나면 숨소리까지도 거짖말과 국민들을 독재의 구렁텅이로 몰아넣고 있다. 49%대에 이르는 사체업자들을 제도권 금융이라 상장시키는 나라는 중산층ㅇ르 모두 몰살시켰다. 건설사들의 경영난이 노출되면 당국이어느 정도 개입하는 것은 불가피하여 모럴해저드 논란을 낳게 마련이다.지원을 안해도 문제, 해도 문제가될상황이 펼쳐질 가능성이 크다. 금융위기로 불안심리가 극대화된 상황이기 때문에 충격이 필요 이상으로 과대포장될 위험성도 있다

최근 몇년간 금융사들이 잇따라 뛰어들었던 부동산 프로젝트 파이낸싱 금융의 부실 위험도 있다.금융권의 잠재위험자산 추정규모에 따르면 미분양 아파트, 미시행 PF, 은행권 주택담보대출, 저축은행 등 제2금융권 주택담보대출은 위험으로 추정된다고 해서 이 모든 금액이 부실화된다는 것은 아니나 부동산 관련 위험자산은 결코 가볍게 볼 수 없다. 대출 연체가 늘면 신용위험이 상승할 조짐이 있어 건설·부동산업을 가장 우려스러운업종으로 꼽는다. 건설·부동산업 대출의 평균 만기는 20개월 내외로 기타 중기대출보다 장기인 반면 대출액의상당액이 만기가 도래하지 않아 연체율 상승세가 지속될 가능성이 크다. 대출금이 부동산경기 침체를 이유로 연체되고 있다. 저축은행은 대부분 땅을 담보로 부동산 개발을 위한 토지매입 자금을 시행사에게 융통해준다.은행권이 사업승인 뒤 건설사 보증을 담보로 PF대출을 해주는 것과는 다르다. 

토지는 한 번 오르면 떨어지지 않으려는 성향이 워낙 강해 아파트값처럼 쉽게 떨어지지 않아  부동산개발용토지의 경우 필지가 점점 커지고 인·허가 단계가 진행될수록 땅값이 계속 오른다. 땅값 급락으로 인해 대출금이땅값보다 많아지는 역전 현상은 없다. 아파트용지 외에 비교적 경기 상황이 양호한 업무용지 리조트용지와 골프장용지 등이 상당수를 차지하는 점도 부실대출 규모가 적은 이유다. 미분양 사태로 시공사를 잡지 못해 대출금을 갚지 못하고 있다.분양시장이 살아날 경우 상황이 개선되기 때문에 사업성 자체를 부실로 평가하는 것은 무리지만  미분양 사태가 장기화하고 토지시장마저 영향을 받아 침체될 경우 저축은행의 PF 부실 규모는급속도로 확산될 가능성을 배제할 수 없다. 

공사가 지연되고 있는 아파트의 분양계약자들이 보증회사에 분양금을 돌려달라다. 공사가 부진해 사고사업장으로 분류, 아파트 분양금은 공사가 늦어져 공정률이 당초 예정보다 25% 포인트 이상 낮은 사업장의 경우 건설사 부도 전이라도 분양보증회사에 환급을 청구할 수 있다. 보증사고 사업장으로 분류돼 청구절차가 진행 분양계약자들이 부진한 공정을 들어 보증이행을 요구함에 따라 대한주택보증 측이 건설 사에 의견서 제출을 요구다.계약자들은 주택보증에 맡겨 공사를 계속하거나 3분의2 이상의 동의로 분양금을 돌려받아야 하는 갈림길이다.분양금 환금이 이행되기까지는 보증사서 선택을 통보한 날로부터 통상 4개월이 걸려 중도금 이자 등의 부담이 늘 수밖에 없다. 

미분양은  자금난으로 인한 공사 지연으로 분양금 환급요구다.서울 영등포구에서도 원가보장제로 분양했던가구와 계약 해지 가구 등을 8000만~1억9000만원 정도 할인판매함에 최초 12억6000만~13억6000만원이었던 분양가는 10억7000만~12억8000만원으로 낮춰졌다. 기존 계약자들의 형평성을 위해 중도금 이자 후불제를 무이자로 바꾸는 등의 혜택 제공을 검토 중이다. 서울 강동구에서도 분양가를 10% 정도 낮추어  일반분양시 6억3000만원대였던 83㎡형은 5억7000만원대로, 8억4000만원대였던 108㎡형은 7억6000만원대로 낮아졌다. 
일시 : 2015-12-13 [12:59] / IP : 27.119.39.206
Total : 25건
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