국토정책

박종석
건설업계,투자자 환매조건부 주택에 딜레마
건설업계,투자자 환매조건부 주택에 딜레마
부동산 대책 가운데는 건설업체 유동성 지원 외에 가계의 주거부담을 완화하기 위한 대책도 포함돼 주택담보대출과 관련된 부담을 줄여주고 집을 처분하는 데도 좀더 시간적 여유를 갖도록 해 대출을 안고 집을 한 채 보유했거나 이사 목적으로 일시적 1가구 2주택 상태인 실수요자들의 경우 부동산경기 하강국면이라는 점을 유념하면서 몇가지 처분조건부 대출은 조기상환 수도권 투기지역에서 처분조건부 대출을 받은 수요자들의 상환기간이 2년으로연장돼 종전 주택을 팔아야 할 기한도 그만큼 늘어났다. 2008년 말이 처분기한이었던 수요자의 경우 2009년 말까지 1년의 여유 기간이 생긴 것이다. 건설업계도 자금 융통과 손실을  놓고 갈등이다. 대한주택보증의 환매조건부 미분양아파트 매입 시행을 앞두고 건설사들이 손익 계산에 지방 미분양 문제가 하루아침에 해결될 가능성이 희박한 만큼 가격을 낮춰서라도 당장 자금을 융통하는 것이 나을 것 같지만 막상 매입신청을 하자니 따져봐야 할 사항이 한두 가지가 아니다. 환매조건부 미분양과 관련 무조건 신청하자는 의견과 상황을 지켜보자는 의견이 팽팽히 맞섰다.

수요가 위축돼 있는 상황에서 현재 매도가 가능한 가격은 최근 거래된 시세보다 최소 -10% 이하 수준이며 결국 1년간 부담해야 하는 금리가 집값 하락에 따른 손실보다 크다면 매도하는 것이 유리하고, 그렇지 않다면
시장의 거래가 회복되는 시기까지 기다려보는 것이 좋을 것이다. 현재 5억5천만원 정도 시세가 형성돼 있는
주택에 담보대출이 3억원, 연 7%의 금리를 물고 있다면 1년간 기다릴 경우 2100만원의 이자를 더 부담해야 한다. 가격을 낮춰 매도할 경우 매도 가능한 가격은 5억원 이하가 돼 금리를 부담할 능력이 된다면 종전 주택을좀 더 보유하면서 시장이 회복되는 대로 매도하는 편이 바람직하나 최근 집값 하락폭이 크거나 앞으로도 입주물량이 많아 회복을 점치기 어려운 곳, 대출 이자 부담도 만만치 않은 상황이라면 매물로 처분하는 게 낫다. 양도차익을 어느 정도 거둔 상태이거나 향후 개발전망이 확실치 않은 곳이라면 이자를 물면서 가격하락을 견디기보다 지금이라도 시세의 10~20%를 깎아 처분하는 것이 유리하다. 이후 2년 처분 기한이 다가왔을 때는매도가를 지금보다 더 낮춰야 하는 압력을 받을 수 있기 때문에 조기 매각이 안전하다.

변동금리 대출에서 고정금리 대출로 변경할 때 중도상환 수수료가 낮아진다. 대출 경과기간이 1년 미만이면상환금액의 1.5%, 1~2년이면 1%, 2~3년이면 0.5% 수준인데 절반 가량 인하된다. 상환금액이 2억원, 대출 경과기간이 1년 미만인 경우 중도상환 수수료가 300만원에서 150만원으로 절반 줄어드나 이후 고정금리와 변동금리 추이를 좀더 지켜볼 필요가 있다. 정부의 유동성 공급 확대방침에 따라 주택담보대출의 기준금리가 되는양도성예금증서 금리가 안정될 경우 변동금리 상품을 유지하는 게 나을 수도 있으나  원리금 상환 부담을 줄이기 위해 대출기관에 거치기간 연장을 요청하는 게 좋다.  은행권의 주택담보대출 고정금리(3년 기준)는 10% 안팎에 이르렀고 변동금리는 8% 선이다.

입주목적 분양권은 보유 중 일시적 1가구 2주택자가 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 중복보유 허용기간이2년으로 확대되는 데 따른 실수요자의 대응법은 처분조건부 대출과 비슷하지만, 일시적 1가구 2주택자의 경우 처분조건부 대출자와 달리 연체이자 부담, 강제 경매 위험은 없기 때문에 비교적 유연하게 대처할 수 있다.자금 운용상 어느 정도 여력이 있는 수요자는 2009년까지 기다려 보면서 매각 시기를 저울질하는 게 바람직해보인다. 수도권 투기과열지구 해제로 분양권 전매제한이 풀릴 경우 분양권 보유자들은 주택 규모를 줄이는 등갈아타기를 하거나,아예 분양권을 매각해 현금화하는 등 다양한 대처가 가능해지나 신중한 판단이다. 기존 분양값 상한제가 적용되지 않았던 고분양값 아파트의 경우 전매제한이 풀리면 분양권 값이 떨어지게 될 것이며이사 목적의 실수요자라면 갈아타기를 고려해볼 수 있고, 무주택 실수요자에게는 싼값에 내집을 마련할 기회가 올 것이다.

수도권 전체가 풀리는 건 아니며, 서울, 인천, 경기 성남은 해제 대상에서 빠질 가능성이 많지만 용인·과천·고양 등 나머지 경기도 지역은 대부분 풀릴 가능성이 높다. 수도권은 거의 전역이 투기지역 또는 투기과열지구가 아닌 곳은 가평·양평·여주군, 연천군 접경지역 4개면, 도서지역뿐이다. 투기지역 해제는 주로 고가 주택의주택담보대출조건에 투기지역 6억원 초과 아파트는 담보인정비율이 현행 40%이나, 풀리면 60%까지 올라가게 된다. 6억원 초과 아파트의 총부채상환비율 40% 제한은 투기지역과 투기과열지구가 동시에 풀려야 하는데, 함께 풀릴 가능성이 많아 은행들은 고객의 연봉 등을 고려해 적절히 비율을 제한한다. 

투기과열지구는 주로 청약제도의 가장 큰 것은 전매제한 완화로 과밀억제권역은 변화가 없으나 비과밀억제권역은 공공택지의 분양값 상한제 물량을 빼고는 모두 전매제한이 크게 완화된다. 민간택지의 분양값 상한제 물량은 3년에서 1년으로 줄어든다. 민간택지의 분양값 상한제가 아닌 물량은 등기 뒤 전매에서 앞으로는 분양권을 받자마자 곧바로 되팔 수 있게 된다. 단, 전매제한 완화를 이미 분양에 들어가 버린 미분양 단지로 소급할지는 아직 결정되지 않았다. 중대형 고가 주택을 구입하려면, 대출 조건도 풀리고 전매 자율화로 분양 계약자가 싸게 내놓는 물량이 나올 수도 있는 11월 중순까지 기다릴 필요도 있다.  투기과열지구 중 비과밀억제권역은 용인, 안산, 김포, 광주, 동두천, 포천, 파주, 화성, 평택, 오산, 이천, 안성 등이며, 재건축 조합원의 지위를자유롭게 사고팔 수 있게 된다. 재당첨 금지와 비세대주 청약 1순위 금지도 사라진다. 

건설사 유동성 지원책은 분명한데 조건이 불리해 결정을 내리기가 쉽지 않아 판단하기 어려운 것은 실익이다.환매조건부 매입단지로 선정되려면 낮은 가격을 제시해야 하는데 헐값에 아파트를 넘길 경우 이익을 낼수 있을지, 손실을 더 키우는건 아닌지 가늠하기가 쉽지 않다. 미분양 물량을 되사올때 주택보증에 부담해야할 자금운용수익률과 제비용 등도 만만치 않다. 역경매방식으로 매입대상을 정하면 원래 가격보다 30∼40%싸게 물량을 내놓을 수밖에 없어 자금을 지원받아도 공사비 등 사업자금이 부족해 애를 먹거나 환매후 제값에팔지못 할 가능성이 크다. 기존 계약자들이 주택보증 매입가만큼 분양가를 깎아달라고 주장하거나 계약 해지를 요구하면 자금난이 가중될 수도 있다. 

대한주택공사에 지방 미분양 단지를 할인 매각한 건설사들은 계약자들의 항의를 받아 일부 단지 계약자들은임대주택으로 전락한 아파트에 입주할 수 없다며 집단해약 소송을 제기하기도 했다. 준공 후 되사는 조건이라는 점을 아무리 강조해도 계약자들을 설득하기는 어려울 것이며 자금 지원책이 나오기만을 기다렸는데 막상돈을 융통하려니 걸림돌이 너무 많다. 기업 및 아파트 브랜드 이미지 추락도 감안 대형건설사들이 미분양 매입신청 여부를 검토조차 하지 않고 있다. 건설사에 악성루머가 판을 치는 가운데 미분양 매입신청을 하는 것은 회사 자금 사정이 안 좋다고 광고하는 것이나 마찬가지며 자금 일부 지원받으려다 오랜 기간 막대한 자금을 들여 쌓아온 기업 및 브랜드 이미지가 하루아침에 물거품이 될 것이다. 해당 단지는 물론 다른 단지 기존계약자들도 불안해할 것이며 미분양 물량 매입을 계획했던 대기 수요나 신규 분양단지 잠재 수요들도 등을 돌릴가능성이 높다.   
일시 : 2015-12-13 [13:07] / IP : 27.119.39.206
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