국토정책

박종석
고분양가 대책 없이 건설사 공적보증 강화
고분양가 대책 없이 건설사 공적보증 강화 
고가주택 양도소득세 인하나 종부세 가구에서 개인별로 인하가 부익부빈익빈 정책과 고분양가로 특혜받은 건설사의 건축비 인상은 3번이나 있었지만 고분양가로 분양시 1/3만 분양해도 손해 아니본다는 건설사에 자금을 지원했지만 업계에서는 실효성에는 의문을 제기하고 있는 가운데 민간이 미분양 아파트에 활발히 투자할수 있도록 관련 투자상품에 대한 공적기관의 보증이 강화돼 아파트 분양 때 이루어지는 집단대출의 보증비율도 한시적으로 올라가는  민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한 미분양 해소 방안을 논의, 확정해 자산 유동화, 리츠.펀드 등 다양한 형태의 미분양 투자상품을 통해 준공 전 미분양을 해소하기로 했다. 

만석궁이 1석부족해 경작자들 못살게굴고, 농지직불금 타가는 세상이다. 건설사의 아파트 할인 분양으로 분양가 인하를 요구하는 수요자들은 주변 시세가 떨어졌으니 분양가를 낮춰달라는 항의는 기본이고, 미분양을살테니 그 대가로 분양가를 인하해달라는 수요자까지 등장했다. 소비자들은 아파트 분양가를 시장의 물건가격 깎듯 흥정하려는 시장은 신규 계약자에게만 분양가를 깎아줄 경우 기존 계약자의 집단 민원 사유가된다.

건설사 지원이 차질없이 추진된다 하더라도 건설업체에 유동성을 지원하는 데 그치고 부동산 시장 수요를 살리기에는 미흡한, 흘러간 물에 기름 붙기이다. 버릴 것은 버려야 한데 대기업 모조리 끌고 가려니 문제이며,사업 아니될시 초기에 버리면 임대 보증금이라도 건지지만 마지막까지 행여나 하면 이혼에 노숙자.신용불량자,사기꾼 된게 현실이다. 사업이란 97%가 5년안에 망하게 되어 있는게 사업이며, 3%만이 성공보장하나 그 성공도 얼마나 유지되느냐다. 성공한 사람은 전문가 다운 전문가이며, 정상은 오직 혼자만 1등 할 수 있다는 신념 보유자 들이다.

수요 활성화을 위해 수도권 투기지역 해제와 매도 목적으로 일시적으로 2주택자가 된 가구의 양도세 비과세기간을  1년에서 2년으로 연장후 다시 다가구 주택자들도 중과세 폐지한 정부는 역사에 기리 보존되고 남을 것이다.  주택담보대출 금리 안정을 위해 CD금리 등을 하향 안정화할 계획이나 미분양 해소에는 별다른도움이 되지 않을 것이다. 지방은 주택융자 5%인 1천만원도 무섭게 생각하나  수도권은 융자라면 90%도 마다하지 않아 결국은 경매로 2008년 1년동안 2만4천가구 이상이 당했다. 지방이나 중부권, 경기도 변두리 중소도시에서는 미분양 물량을 털어내기 위해서는 특단의 수요 진작책이 필요했으나 부동산 대책이 몇 차례 발표됐지만 미분양을 해소할 수 있는 방안은 포함되지 않았으며, 있으나 마나한 규제지역 해소나 주택임대 사업 5가구에서 1가구로 하향이 전부랄 수 있다. 

미분양 아파트 매입때도 수도권 물량은 소화해준 반면 지역업체 미분양은 매입하지 않았던 전례가 있기에 형평성 문제가 남아있어 과연 지방의 미분아파트 얼마나 구입해 줄지다. 건설사 지원으로 건설사 스스로 해결하여야만 할 것이며, 정부도 손해보지 않기 위해 매입엔 인색 할 것이다. 정부 정책도 지방은 아량곳않고 수도권위주 정책이란게 예나 매한가지다. 고분양가 해소 대책도 빠져있어 미분양으로 1/3만 분양해도 남는 아파트공급에 30% 할인해 정부기관이 넘겨주어도 반은 남는 장사니 건설사 회피 할 이유 전혀없으며, 수도권 건설사는 살고 지방 미분양 매입해 주지 않으니 지방 건설사는 죽으라는 수도권정책이다. 국토의 균형개발과 이용이며, 지방화 세계화 시대는 수도권 이기주의에 한발짝도 나가지 못한체 지방 우숩게 보는 것이다. 

융자는 분양가나 매가의 20%이하,금액으로는 5천만원 이하가 좋다. 한번 남의 돈 빌리면 갚기 힘든게 남의돈이며, 인생 60대의 인생경험이다. 미국이나 유럽 등 외국들이 70-90%융자때문에 주택값 30%만 빠져도 망하게 되어 있어 한국은 5년전부터 주택은 40%이하,아파트는 60%이하로 금융규제해 세계에서 가장 안전한 주택담보 대출 나라가 되었으나 세살물정 모르는 사람들이 제2-3금융권 융자, 카드,신용융자 자산가치의 90%이상빌려 썻으니 개인이나 기업 망했어도 당연한 것이며,생존해 있다는 것 자치가 문제인데 정부는 망할자나 기업에 기름 붙는 격이다. 눈높이 낮추면 부자로 살수 있다.우리보다 부자인 일본은 중산층이 13평,독일이나 대만은 18평,유럽은 24평,홍콩은 4-6평 고층아파트에 4-6명의 가족이 살아가나 우리나라 신혼이 30평대도 좁다하나 위 나라가 우리보다 부자다.  

입주가 시작된 전국의 분양시 분양률은  50%이하였으나 입주시는 6개월이 지나도 불꺼진 집들이 마치 전설의고향을 본 것처럼 아파트는 허허하기 짝이 없다. 정책이 효과를 발휘하기에는 시장 분위기가 가라앉아 있다.새로 짓는 아파트는 기존 아파트 가격보다 비싼데 수요자들이 비싼 이자를 물면서 아파트를 사려고 생각하지않는다. 급매물이 3개월 지나면 호가 높은 매물로 지난 2년간 지속되었으며,앞으로도 2년간은 지속될 것이다.태평양 경제전략 연구소(http://www.realer.co.kr)는 2012년 전후라야 일반경기와 부동산경기의 해동이 트일조짐이 보일것이라 분명히 했으며, 정부는 하루라도 빨리 주택공급 50만가구에서 45만가구에 이어 40만 가구공급 정책 발표다. 저금리 시대에서만 주택경기나 일반경기 살아날 것이며, 고금리에서는 어떤  사업도 하지않아야 할 것이며, 정책이 아무리 좋다하여도 무형지물이 될 것이다. 건설업체들도 수조원의 지원자금만 받아먹지 말고, 분양가 인하 등 자구의 노력이 있어야 할 것이다.  

분양한 아파트 기존 계약자들이 인근 집값이 하락으로 분양가를 낮춰달라다.주택시장 침체를 반영하듯 계약자와 구매 예정자들의 분양가 인하 요구가 대부분을 차지할 지경이며  할인분양을 해도 팔릴 분위기가 아니어서 분양가를 낮춰주지도 못한다. 

미분양 판매 촉진을 위해 분양가를 낮춘 업체는 계약자들과의 갈등으로 괴롭긴 마찬가지로 기존 계약자들이형평성 문제를 들며 불만을 제기하자 신규 계약자에게만 분양가를 할인이다. 분양가 인하를 소급 적용해주는등 대책을 마련해주지 않을 경우 계약해지 소송을 제기하고 중도금 납입 거주 압박이다. 분양가 인하는 시행사 결정에 달려 있지만 기존 계약자가 60%나 되는 상황에서 분양가 할인은 대형 미분양 판매 부진에 따른 고육책인 만큼 계약자들의 이해가 필요하다. 건설업계는 분양가를 둘러싼 갈등이 건설사들은 미분양 증가에 따른 유동성 위기에다 계약자들의 민원까지 이중, 삼중고에 처해 있다.실물경제와 주택시장이 회복되지 않는한건설사가 분양가를 낮춰 파는 것도 쉽지 않다.

기존의 준공 전 미분양 아파트 투자상품은 건설사 부도로 인한 공사 중단 가능성 등의 위험으로 투자자 모집에 애로가 있었지만 공공부문의 지원을 통해 민간자금의 투자유인을 높혀 자산유동화 구조를 활용한 미분양투자상품을 제시다. 건설사는 공적 신용보증기관으로부터 신용보강을 받아 채권을 유동화해 자금을 조달하고신탁방식을 활용해 신용보증기관에 미분양 주택을 담보로 제공하는 방식이나 부도시 국민들의 세금으로 충당하지 정부 여당이 보존해 주지 않고,날름날름 받아먹은 대기업이나 3%이르는 졸부들이 보존해 주지 않는다. 

리츠나 펀드를 활용하는 미분양 투자상품으로투자자의 출자.대출 등으로 자금을 조달해 리츠.펀드를 설립하고 건설사로부터 미분양 주택을 할인 매입으로 대한주택보증이 미분양 매각대금을 관리해서 사업장에 투입하고 건설사 부도시에 공사 완공을 책임지는 분양보증을 제공한다. 주택 수요를 보완하기 위해 집단대출을 활성화하는 방안은 금융기관들이 건설사들에 자유롭게 대출을 해줄 수 있도록 주택금융공사의 집단대출 보증비율을 현행 90%에서 한시적으로 100%로  분양계약을 체결한 사람의 중도금이나 잔금대출에 대해 개인당 2억원한도에서 주택금융공사가 일정 수수료를 받고 보증을 서주는 것으로, 2004년부터 2008년 말까지 6조1천억 원의 보증이 이뤄졌다.준공 전 미분양 투자상품의 기본구조와 공공부문의 지원유형, 전제조건 등이 명확히 제시됨으로써 다양한 준공 전 미분양 투자상품이 출시되고 적체된 미분양 해소이나 주택금융공사와 대한주택보증, 주택공사 등으로 별도 협의체를 구성, 공식적으로 투자안을 접수해 지원규모와 세부조건을 확정하고 매입대상 물건을 선정해 투자자를 모집이다. 
일시 : 2015-12-13 [13:15] / IP : 27.119.39.206
Total : 25건
25 개발부담금과 권리가액 산정 및 정산 ()박종석106
24 국토의 효율적 이용 방안과 투자수익에 대해 ()박종석100
23 100여개 지자체, 관리지역내 공장·숙박시설 못지어 ()박종석94
22 한반도 대운하 컨소시엄 ()박종석96
21 새만금 경제도시,경제구역청 외국자본 유치 본격화 ()박종석90
20 부동산 개발투자와 건설업계 준공 후 미분양 ()박종석108
19 분양가 인하는 정부의 정책지원과 구조적 문제 ()박종석750
18 건설사에 지원해도 건설사 자금마련 어려워 ()박종석720
17 도미노 부도막기 위해 건설사 사업전략 수정중 ()박종석765
16 고분양가 대책 없이 건설사 공적보증 강화 ()박종석702
15 건설업계,투자자 환매조건부 주택에 딜레마 ()박종석800
14 건설업체 연체율 상승에 부도,공사 지연,소송 ()박종석792
13 분양시장 급랭으로 위기설과 미분양 아파트는 ()박종석572
12 건설사 업종 다변화와 아파트 값 지역간 편차 ()박종석650
11 건설사 분양은 0 아파트,1가구라도 분양해야 ()박종석866
10 건축비 인상과 고분양가에도 중도금 대출 대란 ()박종석1272
9 기반시설부담구역제도 도입,산출방식 ()박종석566
8 서울성곽 등 경관관리구역 시행과 높이제한 ()박종석1108
7 역세권 낙후지역 종합개발과 수도권 개발 ()박종석878
6 자연보전권역 인허가와 농림 및 준도시 지역 ()박종석1352
5 군사보호구역 해제지역 투기나 투자대상 아닌 규제대상 ()박종석1682
4 서울 산업뉴타운 지정과 경기 북부지역 개발계획 ()박종석1184
3 국토 면적 증가와 인구 및 인구 분포도 ()박종석1420
2 국토의 효율적 이용과 개발 및 조사의 방법과 전망 ()박종석652
1 국토개발은 균형개발과 지방화 시대여야 균형발전 ()박종석824

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