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박종석 |
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도미노 부도막기 위해 건설사 사업전략 수정중 |
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도미노 부도막기 위해 건설사 사업전략 수정중
세계적인 경기침체에도 미분양 단지에 고분양값을 고수하던 예전의 모습과 달리 건설업체들이 살아남기 위해 분양 전략을 대폭 손질하고 있다. 건설업체의 자금조달은 살얼음판에 2~3개 현장의 부동산 프로젝트파이낸싱 만기가 돌아오고 있지만 제2금융권에서는 만기 연장에 난색을 표하고 있다. 일시적인 유동성 곤란을 겪고 있는 건설사를 지원하기 위해 가동된 대주단 자율협약에 가입한 업체들도 금융기관으로부터 100억원의 채권 회수 통보를 받았다. 대주단 가입 신청 후 불과 몇 시간 만에 일부 채권기관이 대출금 회수에 나선 것이다.건설협회 차원의 긴급구조를 요청해 겨우 위기를 모면했다.세계 금융위기로 촉발된 경기 침체 여파로 건설업체들의 부도 공포가 확산되고 있다.
분양가을 낮추거나 생ㄱ가 자체도 변해가고 있다. 경제 침체에 중견건설사가 부도가 나자 급기야 경영전략 수립이다. 아직도 고분양가는 여전하며,건설사들의 부도가 더 내야 정상적 기업 경영 할 것이라 분석,예측해 본다. 분양시장 침체가 지속되면서 수도권에서 분양가를 인하하는 아파트 단지가 발생 분양가격은 6억3,000만원이지만 5억9,900만원으로 내려 분양이다. 수도권에서 무이자 대출 등 계약조건 변경 등의 사례는 많았지만분양가격의 직접적인 인하는 처음으로 건설사는 고분양가로 시작해 매달 중도금 이자나 이자 후불제 등으로30억원 내외 은행이자 물고 있는데 처음부터 고분양가 아니었다면 공사지연에, 투자자들의 소송과 부도는 나지 않았으며,자금 압박도 받지 않앗을 것이다.
수도권 서쪽지역은 영종도, 한강신도시 등 수도권에서 택지개발지구가 가장 많아 아파트 공급이 넘쳐나고 잇어 입주시 수십만명이 하늘에서 떨어져 입주할지 대한민국 농촌 처녀총각들 동남아 처녀총각과 결혼해 인천으로만 이사갈지다. 정부의 잇단 규제 완화 조치에도 불구하고 건설업체들의 체감경기가 사상 최저치를 기록하는 등 좀처럼 회복 조짐을 보이지 않고 있아 국내 건설기업을 대상으로 건설경기실사지수는 지난 2001년 5월 이래 사상 최저치로 지수 급락은 국내외 금융 및 실물경제 위기와 함께 미분양 적체로인한 중견.대형업체의 유동성 위기감 고조, 향후 경제에 대한 불안감 등이 반영된 결과다.
건설.부동산 시장이 온통 빨간불이 켜져 줄도산하지 않는 게 이상할 정도다. 버블이 최고조에 달한 2006년말집을 산 사람들,분양받은 사람들과 건설사들은 치솟은 이자와 원금 상환 걱정에 밤잠을 설친다. 건설사부도는미분양으로,거래감소는 고금리로, 공사지연은 중도금 미납부로, 은행들의 부실은 신용융자와 기업대출로얼어붙은 부동산의 현주소다. 경제위기감은 소비자들의 주택구매 심리를 꺾으면서 거래시장을 마비시켰다. 외환위기 때와 크게 다르지 않아 금융위기가 지속된다면 부동산 시장이 초토화될 가능성도 배제할 수 없다. 미분양 아파트는 16만가구,시장은 45만 가구로 사상 최대치를 기록했고 건설사들의 자금조달 위기는 심화되고 있다.
우리나라 아파트 주택공사에 임대아파트로 건설사들이 30%내외로 팔고있고, 기 분양한 아파트까지 합해 미분양 아파트 가격 내려 분양도 하고 있으며,중견 건설사들이 쓰러지고 대기업 건설사도 공사 중단과 부도 위험성 및 개발 포기,해외 공사 중단 등 갖가지 아이디어 짜기에 바쁘다. 고평가 된 매물이 아닌지 분석후 투자가 바람직하다. 즉 6억원 분양가 30% 땡처리한다면 2억원 내외 가격 내려야 하지만 5천만원은 생색내기에 불과한 금액이며, 6억아파트 중도금 40%융자는 2억4천만원으로 금리 8%는 월 160만원으로 30개월이자는 4800만원으로 눈감고 아웅의 가격인하다.
분양가격을 6억원 미만으로 줄여 금융권 대출을 가능케 해 잠재 고객들을 계약으로 성사하기 위한 전략이지싼 아파트는 아니며, 이들 지역 입주시는 과연 이곳에 입주할 사람이 얼마나 있느냐다. 은평 뉴타운 입주 7개월이지만 밤이면 불켜진 집이 반 정도며 아파트값도 하락을, 잠실의 2008년 입주 아파트 많아 억대이상의 주택값 하락했다. 분양가 인하한 상한제 적용 물량이 2008년 말 나올 것으로 보여 부득이 하게 분양가격을 낮추게 됐다. 김포 고촌의 외에도 건설사들이 미분양 물량을 줄이기 위해 암암리에 분양가 인하를 단행한 곳이 많다. 기존 계약자들과의 형평성 문제가 발생할 수 있어 공식적으로 분양가 인하를 발표하지 않을 뿐으로 분양사무소에 가면 얼마든지 미게약아파트 20%이상 낮추어 계약이 가능하다
건설사는 가구당 3억원씩만 45만가구는 잡아도 135조원의 자금이 미분양에 묶여 있다. 프로젝트파이낸싱 대출 이자가 급등하면서 건설사들의 수익성도 악화일로를 걷고 있으며,중도금 무이자로 건설사들은 매달 50억원 정도의 이자을 물고 있다. 인기 택지지구를 제외하고는 청약 제로 아파트 단지가 속출하고 기존 거래시장도 얼어붙어 경제위기감이 확산되면서 주택시장은 마비 상태다. 세제와 재건축 규제완화 등 각종 부동산대책을 발표 후에도 계속 하락세는 심각하다. 거래침체로 아파트 값은 심리적 지지선마저 무너져 분당신도시의 경우 105~109㎡형은 심리적가격 지지선 6억원이 붕괴됐고, 강남권의 12억원을 호가하던 매물도 9억원대로 주저앉았다. 2006년 무리하게대출 받아 집을 산 사람들은 금리가 오르자 대출이자 부담에 깡통아파트가 되어 강남도곡동의 아파트는 20억원까지 가던 아파트를 15억원에 내놓아도 사려는 사람이 없어 매달 수백만원씩 이자걱정이다.
건설업계의 정부 대책도 부자들의 양도소득세와 보유세 인하처럼 대기업만을 위한 정책으로의 역효과만나타나, 건설업계의 당면한 위기 상황이 심각하며, 전망도 부정적이다. 분양률이 10%에 이르지 못하는 악성 중의악성 미분양 단지의 경우 건설업체가 기존 계약자들한테 계약금을 돌려주고 공사를 중단하는 곳도 나타나고있다. 경남 양산에 사업장이 한자릿수 분양률에 그쳐, 공사를 멈추고 기존 계약자들한테 모두 계약금을 돌려줬다. 대구 중구의 재건축 아파트는 분양률이 5%에 머물러 공사를 일시 중단하고, 천안을 비롯 전국 7개 사업장에서 분양률이 워낙 안 좋아 공사를 중지하고 해약했다.분양률이 두자릿수에 이르고 공정이 어느 정도 진행된 사업장은 해약보다는 분양값 인하 전략을 선택하고 있다. 임광토건은 용인, 동일토건도 용인 신봉지구서분양값을 4~10% 낮추어, 풍림산업도 대전 석봉동 금강 엑슬루타워 25%의 파격적 분양값 인하를 단행 분양값할인 업체 모두 기존 계약자들에게도 할인을 해줬다. 주상복합 사업을 그나마 분양이 상대적으로 잘되는 오피스텔로 돌리는 경우도 있다. 수도권에서도 분양권을 전매할 수 있게 돼, 지방은 물론 수도권의 웬만한 미분양 단지에서도 기존 분양가를 고수하는 게 더욱 어렵게 됐다. 가격 할인이나 사업 취소 등을 할 수밖에 없는 상황이다. 소비자들 간에 분양권을 사고팔면서 시세가 형성될 것이다.
자금 경색과 경기 둔화의 여파로 중소기업 부도가 본격화하고 있다. 경기침체의 직격탄을 맞은 지방 건설업 부도업체 수가 2년7개월 만에 최고치를 기록했다. 반면 창업 열기가 식으면서 신설법인 수는 갈수록 줄고 있다. 전국의 부도법인과 개인사업체를 모두 포함한 부도업체 수는 297개로 전월의 321개보다 24개 감소했다.부도업체 수는 매월 200개 안팎을 유지하다 10월(321개) 300개를 훌쩍 넘어섰다. 영업일수 기준으로 하루 평균부도업체 수를 계산해보면 14.9개로 오히려 늘었다.지방 건설업 부도업체 수가 늘면서 11월에는 44개로 2006년 4월(45개) 이후 2년7개월 만에 최고치를 기록했다.경기가 나빠진 영향이 부도업체 수의 증가에 반영된 것이며 아직 대기업 부도는 없지만, 현 추세라면 전체 부도업체 수가 2009년에는 한 달에 400개를 넘을 가능성도 있다.
고분양가에 따른 주택수요의 급격한 위축으로 미분양주택이 급증했고, 금융시장 불안에 따른 PF관련 자금 부담이 증가했다. 기업회생절차를 신청하자 건설업계의 부도 위기감은 증폭돼 중견업체를 중심으로 인력 구조조정과 사업지 및 보유재산 매각이 시작됐다.건설경기가 급속도로 악화하면서 하청업체인 전문건설사들은 공사를 해주고서도 돈을 받지 못하는 경우가 허다하다. 생존을 위한 몸부림을 치고 있지만 효과는 장담하기 힘든 상태다. 부동산 사업위험 증가와 재무위험 확대 등 전반적으로 건설사들의 경영환경이 악화됐다.각종 정책발표에도 건설경기 회복과 업체의 실적개선은 나타나지 않고 있다. |
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