국토정책

박종석
분양가 인하는 정부의 정책지원과 구조적 문제
분양가 인하는 정부의 정책지원과 구조적 문제 
고분양가인데도 정부가 미분양 아파트을 구입해 주고 정책적 지원은 부동산시장을 잘못 판단한 증거이다.미분양 아파트 대부분이 고분양가로 미분양아파트 바로 옆 기존 아파트 1.5채 사고도 남을 만한 고분양가였거나,집이 남아도는 지역에 분양한 아파트거나,도농지역으로 공급과잉지역, 변두리지역, 소단지 아파트들로 인허가 내준 지자체나 정부의 통계상 문제점이 여실히 드러나고 있다. 망해야 할 건설사에 무더기 퍼주기 건설사지우너임이 드러났다. 

건설업체들이 분양가를 내리는 것을 조건으로 펀드를 통해 미분양 아파트를 사들이거나 대출 또는 어음의 만기를 연장해 주는 방안이어야 하는데 집이 남아도는 지역 미분양 지원과 구입으로 임대도 나가지 않는다. 부동산경기 침체로 인한 미분양 아파트 급증으로 어려움을 겪는 건설업체들에 분양가 인하와 같은 자구 노력을전제로 금융 지원을 했어야 했다. 미분양 아파트를 줄이는 것을 급선무로 판단하고 자산운용사들이 투자자를모아 미분양 펀드를 조성하되 여기에 건설업체들도 참여해 펀드의 아파트 매입 가격 등을 결정하도록 하는 방안은 얼치기 정부 정책이며,부동산 정책이었다. 펀드 투자자들이 큰 손실을 보지 않도록 아파트 가격의급락때는 해당 건설업체가 차액을 일부 보전하거나 되사들이도록 조건을 달 방침이나 손해는 불보듯하며,그 손해는국민의 혈세이다. 

건설업체의 부도에 대비해 대한주택보증이 보증을 서고 실제 부도가 났을 때는 주택공사 등이 사들여 임대주택으로 활용해 미분양 펀드의 상품을 설계할 때 건설업체도 참여시키는 대신 건설업체는 분양가를 대폭 낮추는 조건으로 펀드 투자를 받을 수 있다. 건설사들이 미분양 아파트를 담보로 자산유동화증권을 발행해 자금난을 덜 수 있도록 보증기관이 이 채권에 대해 일부 보증을 서 발행과 수요를 촉진과 보증기관의 특별 보증을 통해 건설업체들의 대출 만기를 연장하고 국책은행이나 시중은행에서 신규 대출을 받을 수 있다. 건설업체가 회생 가능성 등을 고려한 선별 지원이 이뤄지며 국민이 정부 지원을 이해할 수 있도록 건설업체들에 분양가 인하 등의 조건을 부과했어야 했는데도 무조건식 정부가 구입해 손실이 더 커질 것이다.

분양가 인하 유도를 목적으로 도입 추진 중인 직할시공제가 별다른 효과가 없다. 보금자리주택 건설시 시공과정 합리화 차원에서 현행 발주자-원도급-하도급의 3단계 구조를 발주자-시공사의 2단계로 하는 직할시공제를 도입, 분양가를 인하한다. 직할시공제는 전통적인 3단계 거래 구조를 2단계로 전환, 발주자가 공종별로 시공사와 직접 계약을 맺고 공사를 수행하는 것으로, 기존 원도급자가 수행해 왔던 전체 공사 관리역할을 발주자가 수행하는 방식으로 이를 통해 거래 비용과 원도급자의 관리 비용이 절감, 분양가를 낮출 수 있다.건설업·면허, 보증 관계 등에 대한 검토와 조치가 필요하다.

건설사들이 경영에 최대 타격이 되고 있는 미분양 아파트를 해소하기 위해 분양가를 낮추는 방안을 추진중이지만 이미 분양받은 사람들의 반발에 부딪혀 있다.16만 2,693가구의 미분양 아파트는 건설사들의 자금난과 금융권의 동반부실을 가져오는 원인의 하나로 건설사들은 미분양 물량을 해소하기 위한 여러가지 방안들을 마련하고 있다지만 고분양가로 분양가을 내리기도 쉽지 않다. 미분양 물량에 대해 계약금과 중도금을 무이자로빌려주거나 발코니를 무료로 확장해주고, 에어컨을 무료로 설치해 주는 방식은 형식적인 것이며,이미 분양가에 이의 몇배가 포함된 고분양가로 투자자들은 거들떠 보지도 않는다. 

미분양 아파트를 사는 사람들에게는 대략 10% 가까운 분양가 인하나 30%이상 고분양가인 아파트라는 것을투자자들은 이미 알고 있는데 정부만 모른다. 경남 양산에서 미분양 물량에 분양가 약 2천만원 정도 낮춰서
매도하고 있다. 광주광역시에서는 입주지원금과 이사비용을 주는 방법으로 10% 정도 분양가를 인하다.전남 에서는 계약금과 중도금 무이자를 포함해 분양가를 20% 쯤 낮췄다. 건설사들은 이런 파격적인 분양조건을걸어 미분양 물량을 일부 해소하는 효과를 보고 있지만 실제는 고분양가이며,계약율은 형편없이 별로로 효과가 거이 없이 건설사 이지지에 탁겨만 받고 있다. 

건설사들이 경영에 부담을 주고 있는 미분양 물량을 해소하기 위해 분양가 인하대책을 마련중이지만 기 분양자의 형평성 주장 때문에 어려움이 많다.실제 광주에서 입주지원금을 지급하는 방식으로 미분양 아파트를 팔고 있으나 기존 입주자들로부터 자신들에게도 똑같은 혜택을 달라는 요구를 강하게 받고 있지만 이 요구를다들어줄수 없는 곳은 영호남과 중부권 및 수도권 변두리지역 최근 2년간 분양한 아파트 상당수 가구이다.서울양천구에서 입주시 분양가 2천만원을 낮춰주거나 중형 자동차를 받는 것 가운데 택일하도록 하고 취등록세 2천만원을 대납해 주는 방안을 추진했지만 기존 분양자들의 민원이 심해 아예 분양계획을 포기했다. 
일시 : 2015-12-13 [13:42] / IP : 27.119.39.206
Total : 25건
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