국토정책

박종석
부동산 개발투자와 건설업계 준공 후 미분양
부동산 개발투자와 건설업계 준공 후 미분양
건설사가 퇴출되거나 워크아웃됐지만 2010년 현제도 건설업계 유동성 위기는 여전히 진행형으로 건설업사에 구조조정 한파가 몰아쳐 노조가 나서 법정관리를 요구하고 있는 건설사 외에도 10개 정도의 중견 건설업체들이 심각한 자금 부족을 겪고 있다.워크아웃으로  자산 매각으로 자금을 조달한다는 자구책을 마련했으나 현재까지 실제 자산 매각액은 미미하며,골프장 매각이나 빌딩 매각을 하려 하지만 팔리지 않고 있어 환란을 방불케하는 자금사정과 투자해 수익을 낼만한 사업이 없어졌으며,해외 건설도 수주는 했지만 공사진행 상황은 여의치 않다.투자수익 결여로 보야 할 것이다.

골프장 처분과 운영중인 골프장을 매각하거나 인허가를 받아 공사에 착수할 단계에서 보유 사업권를 넘기고있지만 시중에 소문이 나거나 적당한 임자가 나타나지 않아 매물이 회수되는 사례도 빈번하다. 건설업체들이보유 골프장이나 부지 매각에 나선 것은 미분양과 금융위기에 따른 대출 어려움으로 유동성 위기를 겪고 있다. 골프장을 짓기 위해 토지 매입 계약을 체결하고 인허가 단계까지 마쳤지만 금융시장 불안으로 당초 예정됐던 프로젝트파이낸싱 대출이 틀어진 경우에도 땅을 내놓는다. 경기침체로 경제상황이 불안정한 상태라 이들을 처분해 현금을 보유하려는 것도 이유다.

기업회생 절차를 밟고 있는 건설사는 실시계획 인가 단계에 골프장 부지를 매각할 계획이다. 인허가 절차가마무리되지만 회사가 어려움에 처한 상태라 더 이상 사업을 진행할 수도 없고 빚을 갚기 위해서도 어쩔 수 없이선택한 조치다. 2조원이 넘는 매출 골프장도 매각했다. 전국적으로 여러 개의 골프장을 운영하고 있는데 이들골프장도 매각한다는 소문이 돌지만 실제로 매각이 성사되지는 않고 매물로 내놨다 자체를 부인이다.추진 중인 골프장 건설 사업 진행도 순탄치 않다.

건설사들은 협력업체를 포함한 직원들의 임금 지급이 지연돼  협력업체 직원들은 채권은행을 찾아가 추가 자금 지원을 요구다. 설사가 갖고 있는 자산이 대부분 토지인데 경기가 얼어붙으면서 매수자가 나서지 않고 있다. 업체의 기대와 달리 재실사 결과에 따라 퇴출 가능성도 배제할 수 없다. 지방의 건설사는 중견 업체임에도 공사대금을 지급하지 못해 협력업체들이 항의 방문을 하는 등 진통 후 공사대금은 지급했지만 자금 사정은 여전히 어렵다. 미분양 물량이 쌓인 상태에서 해외 사업에 무리하게 뛰어들어 유동성 문제가 심화다. 특히 아파트공사에만 의존하는 건설사는 큰 타격을 받게 된다.건설업체들이 골프장이나 부지 매각에 나서고 있지만 실제 매각 성사는 드물다. 

가격 하락이나 이미지 추락에 대한 우려때문에 공개적으로 매각 추진을 하지 못할 뿐더러 특정한 가격 기준이 없어 팔려는 사람과 사려는 사람의 차가 크다. 채권은행의 압력에 못이겨 매각을 시도하기는 하지만 애초에 팔려는 마음이 없다보니 파는 척 시늉만 하다 끝내는 경우도 있다. 골프장 매각은 대부분 소문과 달리 실제 매각 추진단계에서 사실 여부를 알기란 쉽지 않다.구조조정을 시작해 매물로 나온 골프장 가격이 크게 떨어졌으며,현정부 들어 너무나 많은 지방의 골프장 허가도 문제점으로 등장하고 있다.  

미분양 물량 중 악성인 준공 후 미분양 비중이 높다. 미분양은 15만여가구며, 준공 후 미분양이 6가구 가량이다. 미분양 물량이 10만가구를 넘어선 2007년 10월 이후 최대다.  지방에서 두드러졌던 준공 후 미분양이 수도권에서도 증가세를 보이고 있어 건설업체들의 지역별 포트폴리오 전략이 큰 효과를 거두지 못해 수도권의 준공 후 미분양 물량도 급증한 상태며, 주율이 떨어지고 있다. 살고있는 주택이 팔리지 않아 입주를 못 하는 경우도 늘고 있다. 미분양과 청약자 10명 이하인 곳이 지난 1년간 50곳이 넘었으며, 입주 6개우러이 지나도 잔금을 회수하지 못하는 상황이 발생하고 있다. 분양률 외에도 입주율이 관건이다.

수익성을 고려하지 않은 저가 낙찰을 받은 경우도 있다. 과거 예정가격 대비 절반에 불과한 저가 수주가 유동성의 발목을 잡아 단기적으로는 돈이 들어오지만 회사 유동성 개선에 오히려 마이너스다. 건설업계 재무구조는 극히 취약해 건설업체의 부채비율은 190.2%로 상승했다. 프로젝트파이낸싱 대출을 포함한 조정 부채비율은 350.2%로 건설업계 위기감은 가중되고 있다.총부채상환비율 규제가 있는 상황에서는 주택 매수자를 찾기가 어려워 기존 주택이 거래돼야 분양 물량도 소화될 수 있다. 구조조정이 미진해 불거지고 있다.  

리츠 회사의 자산을 모두 부동산개발에 투자할 수 있도록 해 매입·임대 외에 다양한 투자가 가능하도록 했다.지금까지는 총자산의 30%까지만 부동산개발에 투자할 수 있게 허용해왔다.자본금도 종전 250억원에서 100억원으로 낮췄다.특히 자본금이 최저 10억원을 넘으면 일단 회사를 설립할 수 있으며,영업인가 이후 6개월 이내에 100억원 이상을 확보하면 된다.또 지금까지 자기자본금의 2배 이내로 제한했던 차입·사채발행 기준을 완화해 주주총회의 특별결의를 통해 10배까지 확대할 수 있도록 했다.

자본금 100억원짜리 리츠가 1000억원 규모의 부동산에 투자할 수 있는 것이다. 발행주식의 30% 이상을 반드시 일반에 공모하도록 한 규정도 바꿔 연기금인 국민연금관리공단,공무원연금관리공단,사립학교교직원연금관리공단이 발행주식의30%를 인수하는 경우에는 예외를 인정키로 했다. 이와 함께 리츠회사 설립 절차를 간소화해 60일 정도 걸리던 창업기간을 40일정도로 줄였다. 이번 개정안 시행으로 리츠 회사의 사업 범위가 오피스건물 임대사업 위주에서 호텔,물류시설,상가 등으로 다양화돼 외국자본과도 경쟁력을 확보할 수 있을 것이다.    
일시 : 2020-01-15 [14:33] / IP : 59.4.48.149
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