국토정책

박종석
개발부담금과 권리가액 산정 및 정산
개발부담금과 권리가액 산정 및 정산
토지개발사업을 할 때 부과되는 개발부담금을 보다 정확히 산출하기 위해 개발비용 산정기관요건이 크게 강화된다.개발부담금 부과징수 업무처리규정을 개정해 오는 5월부터 개발비용 산정기관과 검토기관을 이원화하고 개발비용을 산정하는 검토기관의 자격기준도 강화한다.부과권자를 대신해 개발비용 산정업무를 수행하는 검토기관은 자본금2억원 이상,기사(4년 이상) 또는 산업기사(7년 이상)의 경력자를 3명이상 보유해야 한다. 현재 개발부담금은 사업 종료시점의 땅값에서 사업 초기시점의 땅값,정상적인 땅값 상승분,개발비용을뺀나머지 금액에 25%의 부과율을 곱해 산정하도록 돼 있다.이 때 개발비용에는 순공사비·조사비·설계·일반관리비·기타 경비 등이 포함돼,이를 얼마나 정확하게 파악하느냐에 따라 개발부담금 부과 규모에도 영향을 미친다. 지금까지는 개발비용 산정기관과 검토기관의 구분이 없었고 검토기관도 자본금1억원 이상,학위 소지자
또는 기사 두 명이면 활동이 가능했다.

1;기존의 주택, 연립주택, 상가, 사무실 등의 각 조합원별 자산가치의 평가는 조합원A의 기존토지 건물자산가치의 감정평가액을 3억원이라고 가정하고 조합원 전체의 종전자산가치 감정평가액의 합계를 1000억원이라고가정시 추정 총사업비의 산정은 사업을 완성시키는데 소요되는 전체 투자사업비(건축비,이주비,조합운영비,각종운영비,인허가비    등)를 추산시 본 사업의 총사업비를 800억원인 경우 전체 종후 자산가치의 추산은 아파트 및 상가의 예정분양가에 의한 전체 종후자산가치를 추산시 본 사업의 종후자산가치의 총액을 1,200억원이라고 가정해 보면 비례율의 산출은 전체 종후자산가에서 총사업비를 공제한 후 이를 전체 종전자산금으로나누어서 비례율을 산출한다.즉 {총수입(1,000억원)-총지출(800억원)}/종전자산평가액(1200억원)x100 = 120%(1.2)로 조합원별 권리가액 산정은 종전자산평가액에 비례율을 곱하여 권리가액을 산정은 3억원 x 1.2 = 3억6천만원이다 .권리자별 권리의 변환 / 조정 및 정산은 종후자산총액에서 각 권리자가 차지할 권리액과 확정된 각 권리자별 종후자산가치를 비교하여  과부족은 현금으로 정산한다.즉 분양 받게 될 32평형 아파트의 자산가치가 3억6천만원이라면 조합원A의 정산액은 3억4천만원과 3억5천6백만원의 차액인 2천만원이되어 결과적으로 조합원 A는 32평형 아파트 1채를 받고 2천만원을 현금으로 정산해야 한다. 

재개발 투자는  해당지역에서 건축물만 있으면 토지지분이 작아도 33평형 이상 아파트를 배정받을 수 있다.무허가 건물이라도 무허가 대장에 등재되어 있으면 아파트 배정에 문제없다. 대부분 사람들이 무허가 건물 투자를 기피하여  물건은 쉽게 확보할 수 있다. 개발이 가시화되고 이주가 시작되자 매입가의 절반이 조금 넘는 금액이 이주비로 받는다. 불과 몇 년 만에 투자금액의 반을 회수한 것이다. 게다가 사업성이 워낙 좋아 추가부담금도 예상보다 저렴하다. 아파트 배정에는 전혀 문제가 없었으며 최종적으로 38평형에 배정이다. 아파트를 배정 받으려면 토지가 90㎡, 즉 27.22평 이상이어야 한다.재개발은 일반적인 절차에서는 재건축과 유사하나 아파트 배정은 조금 다른 구조를 가지고 있다. 재개발 투자에서는 무엇보다 아파트 배정에 관한 사항을 몇 가지알아둘 필요가 있다. 우선 아파트 배정 권한은 해당 구청장에게 있으며 법에 근거해야 한다. 조합장의 권한이아니며, 조합의 권한도 아니다. 사업이 진행되면서 구역에서 제외되는 주택이 있을 수 있다. 재개발의 진행은최초 기본계획과 구역지정이라는 단계를 거치는데 기본계획에서 구역지정으로 가는 과정에서 구역을 구분하는 라인이 변경될 수 있다. 뉴타운은 개발되지 않고 그대로 보존되는 존치의 가능성도 있다. 보다 더 면밀한지역분석으로 구역변경의 가능성을 예상하고 투자해야 한다. 

주택을 공유하면 하나의 아파트만 주어진다. 재건축과 달리 재개발의 등기는 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많은데 삶의 모양새는 각자라 하여도 공유의 형태라면 하나의 아파트만 주어진다. 주택과 토지를 최초 준공 시점과 달리 분리하여 소유하면 차후 두 명의 소유자에게 하나의 아파트만 준다. 법원의 결정, 상속 등에 의해 나누어져도 마찬가지이다. 재개발 지역 내 물건 경매시에 지상권과 분리된 대지만을 낙찰 받는 경우가 있는데 특히 주의하여야 할 것이다.    
일시 : 2020-01-15 [14:37] / IP : 59.4.48.149
Total : 25건
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