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박종석
초미니 아파트는 인기나 시장은 규제완화에도 썰렁
초미니 아파트는 인기나 시장은 규제완화에도 썰렁
 극심한 부동산 시장 침체 속에 20평 미만의 도심속 초소형 아파트가 투자자들의 관심을 모아 1인 가구나 신혼부부 등의 임대수요가 풍부해 임대와 매매 모두 높은 수익률을 거둘 수있다. 입주준비가 한창인 서울 용두동의 재개발 아파트는 절반 이상이 스무 평을 넘지 않는 초미니 주택이다. 도심 내 출퇴근이 편해 독신자나 신혼부부들이 작은 전셋집을 많아 웃돈은 5천만 원 이상 붙었고,전셋값도 분양가와 맞먹는다. 2년만에 50% 넘는 수익률을 올려 오히려 큰 평수에 투자한 분들 보단 소형에 투자하신 분들이 수익률이 높고 임대사업용으로 사시려는 분은 많은데 매매 물건이 없다. 

 건설업체도 도심지 내 초미니 아파트 공급을 롯데건설은 서울 남산 인근에 짓는 이 주상복합 아파트에 46에서 62제곱미터 초소형 면적 81가구는 발코니를 확장하면 두 명 정도 살기엔 넉넉하다. 큰 평수는 가격 문제지만,둘이 살기엔 이건 너무 좋아 오피스텔이 아닌 일반 아파트에서 작은 면적형이 분양되는 건 이례적이다. 초미니 아파트의 장점은 같은 분양면적의 오피스텔보다 전용면적이 넓다.10평형대를 만들게 된 계기는 신혼부부나 임대사업자를 끌어모으기 위한 상품이다. 

 롯데캐슬 아이리스 소형면적의 분양가는 3.3제곱미터당 천6백만원 정도로,2억 천만원에서 3억원 선이다. 분양가 부담을 낮춘 도심지 속 주상복합이 극심하게 침체된 분양시장에서 어떤 성적을 낼 지다. 공매는 감정가보다 저렴해 분당신도시 이매동 아름마을 133㎡는 감정가 7억3000만원의 60%인 4억3800만원에 입찰된다. 경기 시흥시 정왕동 보성아파트 33㎡ 최저 입찰가는 감정가 1억원의 80%인 8000만원이다. 안산시 상록구부곡동 아태성빌라 78㎡는 감정가 1억3000만원으로,이번 공매에선 80%인 1억400만원에 입찰을 실시한다. 

 압류재산 공매는 임대차 현황 등 권리관계 분석에 유의해야 하고 명도책임은 매수자에게 있다. 공매공고가 된 물건이더라도 자진납부,송달불능 등의 사유로 입찰 전 해당 물건에 대한 공매가 취소될 수있다. 입찰보증금은 10%이며 낙찰자는 매각결정통지서를 교부 받아야 한다. 매수대금 납부기한은 낙찰가격 1000만원 이상은 매각결정일로부터 60일 이내,1000만원 미만은 7일내에 납부해야 한다. 

 부동산시장이 냉각돼 부동산경매시장에서는 입찰자가 없어 몇 번의 유찰로 감정가의 반값에 경매에 부쳐지는 경우도 빈발하고 있다. 상가 역시 한파를 벗어나지 못해 버블세븐 지역의 아파트 역시1억원 넘게 값이 빠지기도 한다. 그동안 급격하게 치솟아버린 아파트값이 다시 제자리를 찾을 때까지는 시간이 좀 걸릴 것이다. 대출금리가 너무 높아지면서 수요자들이나 투자자들의 선택을 꺼리게 하는 요인이 되고 있어 정부가 발표한 부동산대책이 단시일 내에 효과를 발휘하기는 힘들 것이다. 

 수도권 주택투기지역에서 해제될 경우 6억원 초과 아파트도 집값의 60%까지 대출 받을 수는 있겠지만 실질적인 대출금리가 떨어지지 않는 이상 큰 효과는 기대하기 어려울 것이며,여유자금이 있는 일부 수요층에게만혜택이 주어지는 격이다. 부동산 침체의 골이 깊어가는 가운데 법원 경매시장에서도 아파트가 여러번 유찰되면서 감정가의 절반에 경매 부쳐지는 반액세일 물건이 등장하고 있다. 

 감정평가액 8억원인 양천구 목동금호베스트빌 161㎡의 경우 3회차 경매까지 응찰하는 사람이 단 한 명도 없어 감정가의 51%인 4억960만원에,마포구 도화동의 현대아파트 185㎡도 감정가는 8억7000만원이었으나 3번연속 유찰되면서 4억4544만원에,용인시 기흥구 보정동 행원마을 동아솔레시티 211㎡도 최저가 5억1200만원으로 본래 감정가는 10억원 절반 가격으로 새 주인을 기다리고 있다. 

 경매되는 아파트가 유찰을 거듭하는 이유는 경락잔금대출을 받기가 전에 비해 수월치 않기 때문이며,경락잔금대출은 2금융권이 많이 취급하는데 2금융권의 자금 사정이 나빠지자 대출을 아예 거부하거나 한도를 축소하고 금리를 높이는 사례가 많아졌다. 상가시장에서 한때 불패의 신화를 이어오던 주공상가 역시 한파를 맞아수도권,지방 등 전국 18곳에 공급됐던 주공상가 78개 점포 중 21.7%인 17개 점포만이 낙찰돼 무더기 유찰 결과를 낳았다. 

 성남 판교는 배후단지 256가구의 A2-2블록, 배후단지 504가구의 A5-1블록,배후단지 510가구의 A5-2블록 등의 17개 점포 가운데 단 3개 점포만 낙찰됐다. 재분양분인 A7-2블록과 A18-1블록의 경우는 6개 중 3개 점포가 주인을 찾았다. 오산세교 역시 A-3블록(배후단지 836가구),A-4블록(1167가구),A-6블록(736가구) 등 21개 공급 점포에 대한 입찰에서 6개 점포만 낙찰됐다. 지방은 더 심한 한파가 몰아쳐 경산사동 1417가구과 울진읍내 280가구 주공 상가도 전체 공급물량 16개 중 단 하나의 상가만 주인을 찾았다.

 주공 상가의 공급분 중에는 비교적 관심도가 높은 지역과 배후단지의 규모도 큰 곳이 여러 곳 포함돼 투자 움직임이 활발 할 것이라 예상됐었지만 결과는 그 반대여서 업계에서도 의아해 하는 분위기다. 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장의 해동을 위해 정부 정책 발표가 이어지지만 올 초부터 고유가,고금리,미국발 금융위기 등 연이은 악재에 투자자들이 여전히 관망세를 유지하고 있다. 

 판교만 놓고 보더라도 7월, 8월, 10월 입찰 결과가 들쭉날쭉이다. 상가의 상품성에 대한 전반적인 판단보다 경제 불안을 동반해 투자심리가 위축 결과다. 아파트 시장도 꽁꽁 얼어붙어 값을 크게 떨어뜨려 내놓는 급매물 위주로 거래가 되다보니 1주일만에 수천만원씩 가격이 주저앉기도 했다. 집값이 가장 많이 떨어진 서초구에서는 서초동 일대 아파트값이 일제히 하향 조정됐다. 서초구 서초동의 삼풍아파트 165㎡ 16억2500만원에서 14억7500만원으로,롯데캐슬클래식 148㎡는 14억4500만 원으로 매매가가,서초동은 집을 꼭 팔아야 할 경우 시세보다 최소 1억원 이상은 집값을 낮춰야 매수자를 끌어들일 수있다. 

 매수자 우위시장이 형성되면서 집값을 제대로 파악하기조차 힘들다. 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙은 것은 담보대출금리가 크게 치솟아 실수요자뿐 아니라 투자수요자도 높은 대출금리에 대한 부담으로 주택구입을 쉽게결정하지 못하고 있다. 실제 2~3년 전 5%대에서 형성됐던 주택담보대출금리는 최고 10%대로 주택담보인정비율 및 총부채상환비율 완화안에 대해서도 시장의 반응은 냉담 하다. 

 대출은 더 많이 받을 수는 있겠지만 대출이자가 훨씬 더 늘어나기 때문에 LTV나 DTI 제한이 풀린다 해도 이자를 두 배씩이나 내면서 집을 장만하는 사람들은 많지 않을 것이며,요즘처럼 금리가 높아지는 분위기에서는부동산대책도 큰 효과가 없다. 수도권 주택 구매 예정자들 10명 중 7명이 주택 규모를 줄여 이사하기를 희망하고 있다. 40~69세의 수도권 99㎡ 이상 주택 소유자들이 평수를 줄이거나 현재 살고 있는 주택 규모 수준에서이주하고 싶은 정도로 가계수입의 감소로 먹고 살기 힘들 정도다. 

 주택을 구입한 후 평균 거주기간은 10년 6개월로 주택을 마련 할때 절반 이상이 기존 재산을 처분하거나 저축한 금액을 이용했다. 거주 목적으로 이사를 하는 경우 아파트,단독주택,다가구·다세대·연립주택·빌라,전원주택 등의 순이다. 10년 이상 장기적으로 거주하며 보유자산을 중심으로 안정적으로 투자하고 있으며,맞춤형미래주택 상품을 선호했다.   
일시 : 2015-11-27 [16:44] / IP : 114.108.101.193
Total : 12건
12 눈높이 낮추면 강북엔 싼 아파트 많아 ()박종석910
11 규제 완화 없을시 미분양·미계약·미입주 증가폭 ()박종석830
10 인구감소는 장래 주택 남아돌고,환경여건은 좋아져 ()박종석924
9 자금력없는 건설업체 후분양제로 아파트 건축서 업종변경 ()박종석1090
8 집값잡기 정책 효과는 투기보다는 투자로 ()박종석596
7 주택 거래 부진과 정상가 아닌 고평가 된 가격 ()박종석713
6 경기 이북 부동산 문의 있지만 소문난 잔치 ()박종석1296
5 정부 부동산 실책은 고위직 강남권 거주권 부여 ()박종석971
4 여유자금 없는 사람 청약 서둘지 말라 ()박종석866
3 아파트 호가 2억원 하락은 20%거품가로 급매물 아니다 ()박종석1176
2 초미니 아파트는 인기나 시장은 규제완화에도 썰렁 ()박종석1098
1 최고가 아파트 서울에 부익부빈익빈 더 극심 ()박종석502

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