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박종석
아파트 호가 2억원 하락은 20%거품가로 급매물 아니다
아파트 호가 2억원 하락은 20%거품가로 급매물 아니다 
25억원까지 치솟았던 우성 45평형 호가가 현재 23억원으로 하락했으나 그동안의 상승폭에 비해 하락폭은 크지는 않지만 재건축에 이어 일반아파트 호가도 하락세로 돌아선 것은 분명하다 하나 실제는 2억이상 거품이있다 할수 있다. 20억 이상 아파는 호가만 3-5원의 차이가 나기 때문이다. 거품 붕괴 경고후 서울 강남구 대치동 우성아파트 단지. 잇따른 악재 속에서도 가격 변동이 없었던 이 단지의 호가가 하락세로 돌아섰다. 20억원이 넘는 고가아파트 가격이 1억∼2억원 떨어졌다고 해서 집값 하락이 본격화로는  볼 수는 없지만 잇따른 정부 규제에도 버티던 아파트값의 조정이다. 이에 집값 하락의 시발점이라는데에 위한이 될 것이다.

주택시장이 침체되면서 재건축뿐 아니라 서울 강남권 일반 아파트에 호가낮은 매물이 등장하고 있다. 6억원초과 주택에 대한 총부채상환비율(DTI) 적용과 종합부동산세.양도세 중과 등으로 매수세가 끊기자 사정이 급한 사람들이 호갈르 낮게 내놓는 것이다. 강남지역 아파트 구입을 원하는 실수요자들은 호가만 낮으니 매수하다가는 20%정도 호가 더 낮아질수 있다. 

강남, 서초, 송파구 일대 일반 아파트중 현 시세보다 작게는 3천만원, 많게는 2억원이 호가가 낮은 매물이 나와 있으나 정상가보다 20%이상 높은 매물이다. 강남구 도곡 렉슬 아파트 43평형은 시세가 20억원 내외선이나 이보다 2억원 이상 싼 17억원의 호가낮은 매물이 나와 있다. 송파구 문정동 올림픽훼밀리 아파트 43평형은 현재 호가가 13억원 정도지만 11억원짜리 매물이 있다. 

세금 부담 등을 이유로 시세보다 싸게 내놓는 급매물이 한 두 건 있다. 매수세가 관망하고 있어 아직 거래가안되고 있다. 서초구의 경우 잠원동 우성아파트 38평형의 경우 호가가 10억원 선이나 이보다 낮은 9억2천만원에 물건이 나와 있다. 잠원동 롯데캐슬 42평형도 13억원까지 거래됐으나 최근 전세를 낀 아파트의 경우 12억5천원선이면 구입할 수 있다. 일부 바닥을 쳤다고 보는 실수요자들이 급매물을 중심으로 매입을 시작했지만 아직은 매수자 우위의 시장이여서 가격 조정이 쉬운 편이다. 

급매물의 경우 급전이 필요해 내놓은 것이 많은 만큼 현재 거주하고 있는 주택의 매도시기와 잔금납부 시기등을 잘 따져보고 매수하는 게 좋다. 통상 계약부터 잔금납부까지 1-2개월이 소요되지만 급매물은 보름을 넘기지 않는 경우가 많다. 미리 자금을 마련해놓고 권리관계를 잘 따져보고 매수하는 게 좋다. 서울 서초와 송파,경기도 안양 평촌, 성남 분당 등 다른 버블(거품)세븐 지역도 비슷하지만 찾는 사람은 없어 거래는 없다. 

실제 거래가 이뤄져야 집값이 하락하고 있다는 것을 실감할 수 있으나 호가의 하락은 하락이 아닐 것이다. 호가란 언제든 얼마든지 오를수 있기 때문이다. 또한 내릴수도 있어 진정한 집값하락으로 보기에는 아직은 이르며, 10월15일부터 12월15일 사이 현제 가격인 거품가의 30-40%정도 빠질시 진정한 집값 할가으로 보아야 할것이다. 보유세, 개발부담금, 양도세 중과를 앞두고 있는 2006년 말 어느 정도 조정이 이뤄질 것으로 보인다는결론이며, 2007년초까지 하락할 것이며, 부동산 대 예측이나 상담에서도 많이 강조한 사항이다. 부동산 정보는 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)이 결정하고, 예측하고, 분석하며, 기사 언론의 기사와 부동산정책은 대부분 부동산태평양의 기사라 할 수 있다.

버블세븐의 핵심인 서울 강남구 대치동 일반아파트는 최근 5000만∼1억5000만원 호가를 낮춘 매물이 부쩍 늘었으며, 학군수요로 가격 움직임이 거의 없었던 미도·우성 등 강남구의 빅3 아파트도 하락세에 가세했다. 대치동은 버블 경고후 재건축 단지에 이어 일반아파트 호가도 빠지고 있으며, 우성과 미도 등은 평균 1억원가량낮은 매물도 나오고 있다. 

대치동 동부센트레빌도 호가가 하락해 23억원까지 값을 불렀던 45평형이 지금은 22억원에 나왔으나 집값 폭락에 대한 기대감으로 매수세가 끊기면서 가격 조정이라 하나 2억정도 더 낮아야 호가가 빠진 것으로 분석해야 할 것이다. 20억이상은 최소한 3-5억정도,15억이상은 2-3억정도,10억이상은 1-2억이상,5억이상은 1억이상, 5억이하는 1억선은 빠져야 하락이라 할수 있으며, 어디까지나 현제의 하락은 호가 즉 부르는 값의 빠짐이라 할 수잇다. 섣불리 구입하다가는 고가 매입이 될 것이니 년말까지 기다리는 인내심이 절실하다. 

서초구 방배동 삼성래미안타워 37평형이 9억원에서  8억원에 매물이 나와 있다. 면일반아파트도 전체적으로약세장으로 돌아선 것 같다. 송파구 문정동도 12억원에 거래됐던 올림픽훼밀리 43평형이 보통 12억이하로 가격이 나오고 있으며, 11억6000만원에 물건을 내놓는 물건은 간간히 있다. 판교 후광을 봤던 경기 분당·용인지역에서도 5000만원 정도 낮춘 매물을 쉽게 찾아볼 수 있으며, 6억4000만원에 시세를 형성했던 분당동 샛별마을 32평형이 6억원이하에, 용인 보정동 죽전자이Ⅱ 36평형은 시세보다 저렴한 3억3천만원에 집주인을 기다리고 있으나 매수자가 없으며, 2006년  1월 입주한 새 아파트임에도 불구, 평당가가 900만원대로 용인의 분양가1천만원대 보다 낮은 것은 소단지이기 때문이다. 

용인지역은 2006년 3월 판교 중소형아파트 분양 당시 후광효과로 평당 1000만원을 돌파하는 등 집값 상승의진원지로 지목받았었으나 1천이하 아파트는 널려있다. 거품 경고 이후 매수세 유입이 거의 끊겨 집값이 더 떨어질 때까지 내집마련을 기다리겠다는 수요가 크게 늘었으며, 지금 집 구입한 사람은 바보라 할수 있을 정도다. 또한 건설사의 고분양가의 경종을 울려야 하고, 투기꾼들이나 떳다방들의 매점매석한 것 그들 부도나야 할 것이란 시장ㅂ누위기다. 졸부들이나 파렴치범들 부동산 시장서 영원히 사라져야 한다는 것이다. 

서울 강남만이 아니라 수도권 대부분의 지역서  집을 장만할 사람들은 매물이 많아지는 하반기를 기다려 보자는 생각을 가지고 있어 매수 움직임이 전혀 일어나지 않고 있다. 단지에 있는 중개업소를 통틀어 하루 한두통매수문의 전화를 받는 게 고작이나 연말까지는 이같은 현상이 지속될 것으로 보인다. 이 때문에 일부 단지 중개업소들은 아예 문을 걸어 잠그고 휴가를 떠나기도 한다. 중개업소 중 상당수는 휴업하고 야유회를 떠나기도했다. 

철옹성처럼 가격변화를 보이지 않던 타워팰리스 등 서울 강남권 대표 아파트들의 매매가가 하 락 조짐을 보이고 있다. 또 부동산가격 거품(버블) 논란이 벌어 진 이후 강남권 재건축 아파트의 시가총액이 1조원 이상 감소했으나 시세가 아닌 호가로 다시 2조원 정도 하락해야 정상가 근접으로 보인다. 강남구 도곡동 타워팰리스,송파구 문정동 올 림픽훼밀리타운 등 그동안 강남권 주택 시장을 선도하는 단지들 이 최근 들어 1억~2억원씩 값이 호가만 떨어졌으나 현제 20%이상 호가가 높은 편이다. 

이런 가운데서도 매수 세는 갈수록 약해져 2006년말까지는 계속 내리막길을 걸을 것이라는 기고는 대한민국서 부동산태평양이 제일 먼저 했으며,10월 15일부터 12월15일사이 급매물 구입,이때 급매물이 나오지 않을시2007년초 양도소득세 대주택 중과시 구입하라 분명히 했으며, 언론도 이에 동조하기 시작했다. 서울 강남권아파트 시장이 본격적인 대세하 락기에 접어들 것이라는 전망도 나오고 있다.

강남구의 대표적인 주상복합단지인 타워팰리스는 최근 가격이 1 억~2억원가량 빠졌다다지만 주로 층 과 방향이 안 좋은 물건에 호가가 낮아지고 있다. 2006년 초 16억원 후반기 홋가던 40평형대가 최근 14억원대에 매물로 나왔으나 1억이상 고평가 된 가격이다. 입주한 지 1년도 채 안된 새 아파트들도 최근 2개월 새 가격이 빠졌다. 강남구 역삼 e편한세상 24평형의 경우 지 난 6월 6억5000만원에 매물로 나왔는데 최근에는 6억원으로 낮아진 가격에 나오고 있다. 

송파구 일대 단지 들도 한두 달 새 가격이 1억~2억원 내렸다. 이 지역 대표 아파트 인 문정동 올림픽훼밀리타운 32평형 로열층의 경우 매매호가가 7 억5000만원으로 두 달 새 1억원 가량 하락했다. 범 강남권인 강동구 지역 아파트도 하락세를 타고 있다. 한강 조 망권 단지들이 수천만원씩 호가가 낮아졌다. 한강변에 인접한 암 사동 삼성광나루 33평형이 최근 5억원대에 급매물로 나왔다.

최고 시세보다 2000만∼3000만원이 낮아진 매물이라 하지만 반드시 호가가 낮아졌지 하락은 아니ㅏ라는 것이다. 이러한 시장분위 기는 지표에도 반영돼 지난달 송파·강남·강동구 등의 월간 아 파트 값 변동률이 9개월 만에 처음으로 마이너스를 기록했다. 강남·서초·송파·강동구 등 강 남권 4개구의 재건축아파트 8만7903가구의 시가총액은 72조4587 억원이라고 공개했다. 이는 버블 논란이 일어난 직후인 5월17일 73조6236억원보다 1조1649억원 줄어든 것이다

정치권에서 제기되고 있는 거래세 및 양도세 조정에 기대를 걸면서 매도시기를 늦추는 잠재적 대기매물도 상당수다. 2007년 양도세가 중과되기 전에 2주택자 중에 상당수가 시장 상황을 지켜보며 눈치를 보고 있다. 가을이 지나 연말이 다가오면 매도자들의 움직임이 활발해져 가격 조정폭이 커질 수 있다. 세금을 내리면 앞다퉈 중소형 평형 매물을 먼저 내놓을 가능성이 커 이들 평형의 내림세가 두드러질 것이다. 

양도세 중과 등의 세금폭탄에 대한 우려감이 연말에 극대화될 전망이어서 상당수 매물이 이때 쯤 나올 것으로예상된다. 하지만이 시기를 거치면 호재가 있는 국지적 상승 외에는 전체적으로 안정국면에 진입할 것이나 2007년 초 이후나가능할 것이며, 2007년하반기는 유동자금이 대선전 들어올 곳으로 보여 한차례 투기는 나타날것이다. 고로 2006년 하반기 가격 복구는 2007년 하반기 나타날 것이나 대체로 50%정도 지역서 50%정도의 가격 복구로 봐야할 것이다.       
일시 : 2015-11-27 [16:47] / IP : 114.108.101.193
Total : 12건
12 눈높이 낮추면 강북엔 싼 아파트 많아 ()박종석910
11 규제 완화 없을시 미분양·미계약·미입주 증가폭 ()박종석830
10 인구감소는 장래 주택 남아돌고,환경여건은 좋아져 ()박종석924
9 자금력없는 건설업체 후분양제로 아파트 건축서 업종변경 ()박종석1090
8 집값잡기 정책 효과는 투기보다는 투자로 ()박종석598
7 주택 거래 부진과 정상가 아닌 고평가 된 가격 ()박종석713
6 경기 이북 부동산 문의 있지만 소문난 잔치 ()박종석1296
5 정부 부동산 실책은 고위직 강남권 거주권 부여 ()박종석971
4 여유자금 없는 사람 청약 서둘지 말라 ()박종석866
3 아파트 호가 2억원 하락은 20%거품가로 급매물 아니다 ()박종석1178
2 초미니 아파트는 인기나 시장은 규제완화에도 썰렁 ()박종석1098
1 최고가 아파트 서울에 부익부빈익빈 더 극심 ()박종석502

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