여유자금 없는 사람 청약 서둘지 말라
청약통장에서 가점제로 가장 유리한 가정은 10년 이상 무주택자로 가구주 나이가 45세 이상이고 자녀는 3명이상에 노부모를 모시는 경우며, 청약통장인 예금, 부금, 저축에서 중산층 정도는 청약저축이 가장 유리하다.청약저축은 당첨의 유물르 스스로 알 정도이며, 택지개발지구나 신도시 등 피가 붙을 만한 대단지 스스로 경쟁율 대충은 알수 있다. 그러나 서울ㆍ수도권에 사는 30대 초반 실수요층은 이런 요건과는 거리가 있다. 기껏해야 3~4년 무주택에 자녀 1명, 부모와는 별도 생활이 표준적인 모습일 것이다.
신혼부부만큼은 아니지만 이들도 가점제로 어정쩡한 상황에 놓였다. 2008년 이후 유망 공공택지 내 중소형 물량은 장기 무주택자면서 부양가족 수가 많은 사람이 싹쓸이할 공산이 크다. 오래 묵은 청약저축 통장이 있다면 가장 좋겠지만 청약예금이나 부금 1순위 통장을 가진 경우 고민은 클 수밖에 없다. 내집 마련을 위한 시간여유는 적고 기회는 줄어든 만큼 30대 초반 가장들은 관심을 여러 각도로 가져야 하며, 여유자금이 없을 시 내집마련할 자금 충분히 마련후 청약도전하여야 한다.
우리나라 주택보급율은 2002년 6월 100%달성후 2006년말경 104%이며, 2008년 107%로 수요와 공급의 균형,
2012년은 112%로 선진국 수준이 주택보급률이 된다. 주택보급률이 100%넘을시 지역적 미분양, 미계약, 미입주 사태가 일어나며, 2004년 20개 이상 지역서,2006년은 50개 지자체서 나타났으며, 2008년에는 미분양, 미계약, 미입주 사태가 1백곳 지자체서 간헐적으로 나타난다.
주택보급율과 분양은 비례하며, 이런 사태가 나타날시 지자체나 지역 건설사는 분양이나 건설을 자제한다. 이런 건축량의 감소는 미분양이나 미계약의 해소며, 미입주 아파트가 줄어들어 서서히 피가 붙게된다. 고로 분양가나매가의 20%이상이나 중소형 아파트로 5천이상 융자 낼 경우는 분양이나 매입 서둘 필요없다. 집이 갈수록 남아돌기 때문이며, 200년말경 공공기관 이전의 혁신도시 보상이나 2009년부터 행정도시 분양시 수도권도 집값의 안정이 될 가능성이 높다. 2006년 하반기 수도권인 서울 경기 인천의 분양도 미분양이 늘어나고 있다.
2008년까지 공공택지 중소형 아파트, 2010년까지는 민영택지 중소형에 공격적으로 청약해야 한다. 이때까지당첨에 실패했다면 중대형 청약예금으로 기존 통장을 바꾸는 것도 방법이다. 청약통장으로만 내집 마련을 하겠다는 자세에서도 벗어날 필요가 있다. 유망지역 인근의 기존 아파트나 재건축ㆍ재개발 일반분양분이나 입주권도 투자대상에 넣는 것이 좋다. 가점제 점수를 높이기 위해 4~5년간 기다리면 기회비용 측면에서 오히려손해를 볼 가능성이 높다. 반드시 청약은 택지개발지구, 신도시 및 대단지만 청약하여야 할 것이다. 소단지청약시 빈부의 격차는 더 벌어지며,같은 평형 분양가는 비슷하나 입주 후 값 차이가 2-3배 이상 나타남을 것을주의해 확인해 보면 알수 있다.
바뀐 청약제도는 2008년 이후 도입된다. 앞으로 주택청약제도는 40대 이상 가구주로, 가족수가 많은 저소득층이 신규청약에서 상당히 유리하며, 가구주의 나이가 어린 신혼부부의 경우 소득이 적고 별도로 취득한 부동산이 없더라도 상대적으로 매우 불리하게 된다. 다만 40대 무주택자라 하더라도 월소득이 많고 별도의 부동산을소유한 경우 2010년 이전에 신규아파트를 청약하는 게 좋다. 반대로 자녀 등 부양가족수가 적고 젊은 청약자는 2010년 이후 청약이 유리하나 2010년은 주택보급율이 109%집이 남아도니 청약통장이 별로 쓸 필요도 없다. 2010년 이후에는 가구소득과 부동산 자산이 가점 항목에 포함되는 등 가중치 부여에 따른 점수가 크게 달라진다.
오는 2008년 이후 도입될 청약 가점제는 전용 25.7평 이하의 경우
1;세대주 연령
2;부양가족수(가구 구성+자녀수)
3;무주택 기간
4;청약통장 가입기간 등 4개 항목으로 구성된다.
2010년 이후에는
1;가구 소득
2;부동산 자산 등 경제 지표관련 2개 항목이 추가된다. 이에 따라 각 항목별 가점에 가중치를 부여하면 전용면적 25.7평 이하의 경우 2008~2010년 사이에는 535점이 만점이 되고 2010년 이후에는 523점이다. 전용 25.7평초과의 경우 만점은 547점이다. 2명의 자녀를 둔 46세 가구주의 경우 월급 380만원과 부동산 자산 1억5000만원에 13년 무주택이고 청약통장에 가입한 지 8년이 지났다면 2008~2010년 사이에는 가점이 452점이지만, 2010년 이후에는 381점으로 71점 떨어진다. 그만큼 당첨 확률이 낮아진다.
가구주 연령이 31세로 자녀가 없고 무주택과 통장 가입기간이 각 3년이며 월소득 280만원에 3000만원짜리 부동산을 보유했다면 2008~2010년에는 210점에 그친다. 이 수요자의 경우 동일한 조건에서는 2010년 이후 265점으로 55점 높아진다. 물론 이 기간동안 자녀가 생기는 경우 점수가 더 높아질 수 있다. 소득이 올려가면 반대로 점수는 낮아지게 된다지만 이번 청약제도 개편안이 시행될 경우 청약대기자들은 신규분양을 받기 위한자체 포트폴리오 구성조차 매우 어려울 것이다. 주택청약을 하려면 수요자들이 계약금과 중도금 등을 내기 위해 자금조달 계획을 짜야 하고 그에 맞는 일정 계획을 세워야 한다. 이번 개편안으로는 수시로 계획을 바꿔야하기 때문에 청약자들의 어려움이 가중될 수밖에 없다. |
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