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박종석
경기 이북 부동산 문의 있지만 소문난 잔치
경기 이북 부동산 문의 있지만 소문난 잔치
한반도 평화정착에 대한 기대감이 높아지고 있는 가운데 수도권 북부지역의 신규 아파트 분양 물량이다. 연말까지 경기 북부지역에서 분양될 아파트 물량은 총 37개 사업장 2만8천925가구다. 파주시가 12개 사업장 8천515가구로 가장 많고, 양주시가 4곳 1천921가구, 고양시가 5곳 8천234가구, 김포시가 7곳 5천71가구,남양주시 7곳 4천744가구, 구리시 2곳 440가구 등이다. 파주시에서는 대한주택공사가 파주신도시에 1천62가구를 10월 4일부터 분양하고, 11-12월에는 삼부토건 2천114가구, 우남건설 900가구, 월드건설 972가구, 벽산건설 1천175가구, 동문건설 624가구, 동양메이저건설 561가구, 한라건설 547가구 등이 분양한다. 파주시 문산읍에는 현대건설이 11월께 462가구를, 교하읍에는 동문건설 98가구의 타운하우스를 연말께 공급 할 예정이다. 

양주 고읍지구에서도 한양1천32가구과 우남건설376가구, 우미건설513가구 등 3개 업체가 5일 모델하우스를개관을 시작으로 분양을 시작한다. 고양시 덕이동의 신동아건설3천316가구과 동문건설1천540가구, 일산구 식사동의 벽산건설2천735가구, 김포시 걸포동 동양건설산업1천636가구, 남양주시 호평동 동양건설산업1천290가구, 화도읍의 GS건설1천441가구 등이 연내 대단지 아파트를 공급할 예정이다. 단지마다 분양가 상한제와전매제한 적용 여부가 다르기 때문에 청약 전 미리 확인해야 한다. 경기 북부에 공급될 아파트는 인근 지역의 개발 호재나 경원선, 경의선, 중앙선 등 교통망 개선 효과 등에 따라 투자가치가 달라지는 만큼 입지여건을 분석해 청약하여야 한다.

예전부터 남북한 화해가 터질때마다 3.8선 경계선 주위 부동산이 들썩이었지만 1-2년 지난후 말장 도루목이된지 수회다. 소문난 잔치 먹을 것 없다는 것이 우리 속담이며, 겅기 이북은 남양주 부터 시작해 택지개발 지구서도 미분양이 남양주 청약후 늘고 있다. 집이 남아도는 현 싯점서 주택 수요가 5년안에 잇을 것처럼 내다보는 안목을 갖은 주류들은 자신의 부동산이 경기 이북에 있기 때문에 거래 중단 사태서 광고하는 제스쳐로봐야 할 것이다. 남북한이 통일시 군사분계선에서만 일하는게 아니라 전국 공단으로 이북에서 내려온 사람들이일자리을 찾아 나설 것이며, 21세기는 지방화 국제화 시대이다.  

남북정상회담이 개막되면서 접경지역인 경기 파주시 일대와 연천·철원군 등의 주택 및 토지시장에 투자자들의 관심이 집중되고 있다지만 정상회담에서 경제협력 확대 등이 주요 의제로 다뤄질 것으로 예상되면서 접경지역의 부동산 시장이 조명을 받고 있다지만 예전의 남북교류와 차이나지 않을 것이다. 파주지역의 경우 교하택지지구 등을 중심으로 아파트에, 문산 일대와 연천군, 철원, 고성군 일대 등은 토지에 대한 투자문의가 주류를 이루고 있다.

파주시 교하읍 동문1차 112㎡는 현재 3억∼3억7000만원 정도에 시세가 형성돼 있지만 매물이 회수돼 거의 없다. 남북정상회담이 부동산  화두로 떠오른 다는 것은 매도을 위한 부동산 소유자들의 희망사항이 될 가능성이 높으며, 통일 5년안에 된다고 믿거나 10년안에 된다 믿는 사람은 별로 없을 것이다. 통일에 대한 기대는 통일되면 투기로 봐야하며,기대로 여겨야 할 것이다.

지역의 미분양 물량이 급속히 소진되는 등 다양한 효과가 나타날 것이지만 접경지역 일대의 토지시장은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 있는 데다 가격도  천정부지로 치솟은 상황이어서 가격 급등현상은 없을 것이다. 토지의 경우 부재지주에 대한 세금부담이 커 사실상 환금성이 크지 않다. 땅은  80%가 외지인 소유다. 대부분 부재지주 땅이고 양도세가 60%까지 과세되기 때문에 사려는 사람이나 팔려는 사람이나 거래는 쉽지 않다. 한 때 토지 붐이 일면서 200여개 중개업소가  양도세 때문에 거래 성사가 어려워 100여개 업소가 문을 닫았다. 짜투리 매물만 남았다.

주택공급이 넘쳐나고,택지개발 지구 수도권에서도 미분양이 전매제한 기간 5-10년이 되자 통장을 쓰지 않고아파트 계약하려 하지만 계약자는 별로 늘지 않고 있다. 수도권 아파트 분양 건설회사들이 정식 청약기간인
1-3순위내 청약통장을 쓰지 않고 기다렸다가 선착순 계약자을 대상으로  마케팅을 강화하고 있다. 경기 남양주시 진접지구에서 동시분양에 나선 건설업체들이 미분양 물량을 줄이기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 8월 말부터 9월 초까지 실시된 청약에서 무더기 미달 사태를 빚자 남양건설 신영 반도건설 등 7개 업체들은 분양가를낮추거나 발코니 무료 개조,중도금 무이자 혜택 등 다양한 인센티브를 내걸고 수요자의 눈길을 끌기 위해 발벗고 나서고 있다. 

남양건설은 발코니 트기,중도금 무이자 융자 가운데 하나를 고를 수 있는 혜택을 내걸고 실수요자들을 모집하고 있다. 가구당 1600만~1700만원 정도의 분양가 하락 효과가 있기 때문에 당초 3.3㎡(1평)당 717만원으로 책정됐던 분양가가 30만원 정도 낮아지게 됐다. 분양조건을 완화해 재신청에 나선 결과 1300여명이 분양을 받겠다고 나서 5대 1의 경쟁률을 보였다.

자연앤이란 브랜드로 509가구를 분양했던 경기지방공사도 잔량 209가구를 팔기 위해 자사가 기존 민간기업보다 안정성·신뢰성이 높다는 것을 강조하는 마케팅을 펼치고 있다. 순위 외 접수에서 500명이 넘게 신청해 실제계약에서 어떤 결과가 나올지는 알 수 없지만 성공적인 결과다. 반도건설도 메이플타운의 전체 873가구 가운데 미분양된 323가구에 대한 동·호수 추첨을 최근 진접지구 내 모델하우스에서 진행했다. 신도종합건설,신안,금강주택,신영 등 다른 업체들 역시 순위 외 접수를 통해 수요자 모으기에 힘쓰고 있다. 대규모 택지지구의 매력이 커서 장기 미분양 상태로 남지는 않을 것이다.

수도권 외곽 아파트의 경우 청약 가점제, 재당첨 금지 조항 등의 영향으로 순위내 통장 사용을 꺼리는 사람들이 많아 청약률은 저조한 반면 미계약분을 대상으로 한 선착순 계약에서는 선전하고 있다. 경기도 남양주에
이어 양주시 고읍택지지구에 분양을 했거나 분양을 앞둔 건설회사들은  선착순 계약자 모시기에 경쟁이 붙었다. 순위내 청약 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상돼 결국 선착순 계약에서 분양 성패가 갈릴 것이다. 

신도종합건설의 경우 사전예약을 접수하고, 현재 3층 이하 저층부에 대한 예약을 받고 있다. 아파트는 3순위청약에서 총 738가구중 84가구가 미달됐었다. 그러나 송파, 광교 등 인기 신도시 분양이 대기중인데다 가점제가 시행되면서 점수를 높이기 위해 통장 사용을 꺼리는 분위기며 통장과 무관한 사전 예약자를 대상으로 1대1 마케팅을 벌이며 선착순 계약에 승부를 걸고 있다. 

양주 고읍지구에서 모델하우스 문을 열고 동시분양에 들어가는 한양, 우미건설, 우남건설 등 3개사도 마찬가지로 한양의 경우 최근 사전 예약자만 2천여명을 받아뒀다. 정식 계약률이 부진할 경우에 대비해 들어둔 일종의 보험인 셈이다. 청약은 3순위 마감이 목표지만 순위내 계약률은 40-50%선에 그칠 것 같아 통장을 안쓰고사겠다는 사람이 많아 선착순 계약에 신경쓰고 있다. 

우남건설은 지역 주민 고객 명단을 확보해놓고 지역밀착형 마케팅을 펼치고 있으며, 우미건설도 홈페이지 관심고객으로 홍보활동을 강화하고 있다. 이처럼 공을 들이는 것은 최근 수도권의 경우 청약 경쟁률은 낮더라도사전 예약자를 중심으로 한 선착순 계약에서 성과를 내고 있기 때문이다. 10년 전매제한이 되는 중소형만 분양 됐음에도 불구하고 70%선의 계약률을 보이고 있다. 선착순 계약을 늘리기 위해 청약이 끝난 후 곧바로 사전 예약자를 대상으로 동호수 추첨을 한 결과  몰리기도 했다. 

신도시와 택지지구 분양이 줄줄이 대기중이어서 수도권 외곽의 경우 통장사용을 꺼리는 대신 무순위와 선착순 계약을 선호하는 사람이 많다.건설사들은 그들을 겨냥한 마케팅을 더욱 강화하게 될 것이다. 남북통일이되면 일자리를 찾아 남쪽으로 내려 오는 북한 주민들을 위해 73만채의 주택이 필요할다. 북한과의 통일이 이뤄지게 되면 북한의 주민들이 사회적, 경제적 기회가 많은 남한으로 대거 이주하게 돼 남한내의 주택수급 불균형을 초래할 가능성이 높다. 

남한내의 주택공급은 남한 인구만을 대상으로 할 것이 아니라 북한주민을 포함해 고려할 필요가 있다. 통일후 북한에서 남한으로 이동할 인구를 북한 인구 전체의 13%인 304만명으로 추산하고 이들의 주거를 위해서는 73만채의 주택이 필요하다. 73만채의 주택은 남한내 연간 주택공급량이 30만-40만가구인 것을 고려 할때약 2배에 해당되며, 연간 10만가구를 짓더라도 7년의 기간이 걸려야 해소될 수 있다. 남한으로 오는 북한 주민의 대부분은 수도권에 거주할 것으로 보여 수도권의 주택난을 더욱 부채질할 것으로 전망된다. 

최근 3년간 수도권에서 공급된 주택(건설 인허가 기준)은 연평균 19만가구에 불과해 북한 주민이 남한으로 유입되는 시기는 통일 직후가 될 것이다. 인구감소 추세에 따라 노동력 부족에 시달리고 있는 남한의 현실을 고려할 때 북한 주민의 유입은 통일이 된다면 즉시 발생할 수 있는 상황이나 이들을 받아들이는 데 있어서는 주택수급 문제가 가장 큰 이슈나 남북한의 통일은 2020년 안에 이루어질 것으로 보는 사람은 없다.

 2020년 부터는 우리나라 인구가 전국적으로 줄어드는 시기이며, 전라남도와 경상북도는 이미 인구가 감소되고 있으며, 북한 주민들이 통일이 된다면 수도권만 거주가 아니라 공당이 있는 울산,광주 첨단공당, 등 지방에얼마든지 공당이 많아 이걸 주장하는 족속들 일부는 근시안적이며, 다가구 주택자들로 투기을 부치기는 세력이 상당 할 것으로 보인다. 또한 과거의 연구가 현제의 연구가 아니며, 지식도 과거의 지식은 사물화 되고 있는 것이다.  
일시 : 2015-11-30 [07:48] / IP : 114.108.101.193
Total : 12건
12 눈높이 낮추면 강북엔 싼 아파트 많아 ()박종석914
11 규제 완화 없을시 미분양·미계약·미입주 증가폭 ()박종석832
10 인구감소는 장래 주택 남아돌고,환경여건은 좋아져 ()박종석926
9 자금력없는 건설업체 후분양제로 아파트 건축서 업종변경 ()박종석1092
8 집값잡기 정책 효과는 투기보다는 투자로 ()박종석600
7 주택 거래 부진과 정상가 아닌 고평가 된 가격 ()박종석715
6 경기 이북 부동산 문의 있지만 소문난 잔치 ()박종석1300
5 정부 부동산 실책은 고위직 강남권 거주권 부여 ()박종석975
4 여유자금 없는 사람 청약 서둘지 말라 ()박종석868
3 아파트 호가 2억원 하락은 20%거품가로 급매물 아니다 ()박종석1180
2 초미니 아파트는 인기나 시장은 규제완화에도 썰렁 ()박종석1102
1 최고가 아파트 서울에 부익부빈익빈 더 극심 ()박종석504

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