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박종석 |
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자금력없는 건설업체 후분양제로 아파트 건축서 업종변경 |
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자금력없는 건설업체 후분양제로 아파트 건축서 업종변경
자금력이 없는 건설업체는 후분양제로 아파트 건설서 실버산업, 골프장, 해외사업으로 업종 변경이 심할 것이다. 이미 2003년부터 건설업체가 해외사업에 뛰어들었으며, 골프장, 실버타운 사업에 착수했다. 관광지개발이나 주말농장에도 손을 내민지 오래다.후분양제도가 정착되기 전까지 주택시장은 커다란 혼란이 나타날 것이며, 그 어느때보다 업종전환이 필수적이다. 또한 건설업체수도 대폭 줄어들 것으로 예측한다. 2012년까지 후분양제도를 완전 정착시키기 위해 국민주택기금과 공공택지를 통한 인센티브를 부여하는 등 적극적인 후분양활성화 대책을 추진하고있다.
2007년부터 공정률 40% 이후, 2009년부터 60% 이후, 2011년부터 80% 이후에 분양하는 업체한테 공공택지를 우선적으로 공급한다. 자금력이 부족한 중견 건설업체들은 향후 대응책 마련과 업종전환을 고심하고 있다. 모든 주택사업이 후분양으로 전환되면 건설업계는 그동안 소비자에게 받았던 선분양 자금을 금융권에서조달해야 한다. 후분양제에서 건설업체가 손쉽게 조달할 수 있는 자금은 프로젝트파이낸싱 형태다. 연기금이나 보험 등 장기성 자금이나 리츠 등의 자금이 아파트 투자 자금으로 투입된다.
금융권은 건설업체와 함께 높은 위험을 감수해야 한다. 분양률이 저조할 경우 자금회수가 어려울 수 있다. 금융 이자는 높아질 수밖에 없다. 금융비용의 증가가 건설비용 증가로 이어지면서 주택 가격의 상승할수 있으나2005년주택공급율이 106%,2006년107%,2010년에는 112%로 부동산 투기는 주택에서는 사라지며, 토지사장만이 투기가 남아 있으나 개발지로 한정되어있다. 개발하는 곳은 반드시 부동산 경기가 살아나고 값이 오르기마련이다.
프로젝트파이낸싱은 후분양제에서 더욱 공격적으로 변해야 한다. 이에 은행도 일정 부분 책임을 져야 하기 때문에 대출금리는 일시적으로 상승할 것으로 보나 시중에는 5백조원의 유동자금과 1천조원의 동원 가능한 자금이 있어 사채업자들은 투기아니하고도 큰 수익 낼 가능성이 높다. 건설업체 가운데 자금력이 있는 업체는분양시장에 적극적으로 뛰어들 것이며, 자금력이 딸리는 건설사는 업종전환에 힘쓸것이다. 또한 2008년부터는재건축 완화로 주택시장의 활기는 분양시장과 다르게 나타날 것이다. 이때 소단지의 재개발이나 재건축에 중소건설업체들이 수주할 것으로 보인다.
2006년 하반기 현제는 중소건설업체는 재개발이나 재건축 시장서 명함도 못내밀고 있다. 자금력이 충분한 중견 건설업체들은 후분양제를 시행해도 큰 문제가 없으며, 호기로 작용할 것이다. 후분양제로 건설업계가 개편되어도 자금력이 있기 때문에 생존이 가능하며, 더 큰 수익도 보장된다고 할수 있다. 재무 구조가 견실하고 이미 브랜드를 구축한 주택 건설업체들은 후분양제를 시행하면 시장을 확대할 수 있는 기회다. 자금력이 부족한 업체들은 초기 투자비용을 감당하기 힘들어 중소건설업체들은 위험을 축소하기 위해 공급하는 단지규모를 줄이거나 업종전환, 재개발이나 재건축 시장으로 판도가 바뀌게 될 것이다.
후분양제가 전면 시행되면 주택 공급물량이 줄 것다. 선분양 제도는 청약제도를 통해 주택 소요를 미리 파악할 수 있어 미분양을 최소화하는 기능이 있었다. 청약률이 낮으면 주택공급을 줄이고 청약률이 높아지면 주택공급을 늘려 주택 시장의 안전판 역할을 했지만 후분양제가 도입되면 단기적으로 청약제도와 같은 사전 수요파악 기능은 취약해질 수밖에 없다. 이는 주택 공급의 안정성을 취약하게 만들 수 있다.
후분양제가 도입되면 수익이 되는 주택시장은 수익성에 따라 중대형 주택 위주로 공급될 것이며, 소형 주택이나 임대 주택의 공급은 더욱 위축될 수도 있으나 임대주택으로 전환해 가는 전환기라 본격적인 후분양제가 실시되면 임대주택 사업도 크게 도움이 될 것이다. 2006년 하반기는 임대주택은 서민들의 아지트라는 강박관념에 수도권에서 조차 미입주 임대주택이 많으며, 지방은 임대주택 건설을 꺼려하거나 부도 직전의 임대주택이너무나 많다. 건설시장과 분양시장의 대전환이 다가오고 있다.
서울 강북권 아파트가 강남권 아파트 가격에 경기 북부지역의 주택값이 경기 남부 집값에 육박한다는 것은 정상적인 투자자라면 정신 나간 가격이 아니라 말 할 사람이 없을 것이며, 2008년 수도권 최대 관심지역인 수원의 광교신도시 분양가 1300만원 내외 옵션 포함 1500만원은 분당이나 용인 수지의 30평대 4억5천만원 미만의 가격, 판교 12월 말 입주시이들 3개지역의 주택값 보다 더 비싼 값이라는 것은 건설사와 지자체의 가격이며,투자자 올가미에 씌우려는 가격이며, 국내 최대의 심혈지구 은평 뉴타운의 분양가와 주택값도 정상적 투자 가격의 분양가가 아니었슴이 드러났다.
제2의 환란을 연상케하는 부동산 시장서 가격 폭락과 건설사 줄도산 우려속에 3~4억 원씩 웃돈이 붙기도 했지만 입주를 한달 남겨 놓은 판교아파트는 애물단지가 돼 분양가 아래로도 아주 급한 사람 있으면 나올 수도 있다. 일부 몰지각한 분석과 평가에 의해 투자자는 분양시장의 분양가에 의해 빈사상태에 빠졌다. 강북권은 투자보다 실거주 목적의 수요가 많아 전국을 휩쓸고 있는 미분양 한파에도 비교적 양호한 분양 성적을 보여왔지만 최근 들어서는 예전의 인기를 찾아보기 어렵다는 것이 여실히 드러났다.
분양권 전매제한 완화 및 대출규제 완화도 약발이 듣지 않았다. 분양권 거래 허용 소식이 전해진 이후 공급된 아파트 가운데 용산구 신계동 e-편한세상을 빼면 이렇다할 성과가 없다. 한양이 서울 도봉구 도봉2동에서 입주자를 모집한 한양수자인 아파트(73가구)는 2순위까지 단 1건의 청약신청도 들어오지 않아 청약률 제로를 기록했다. 지하철 1호선 도봉역과 방학역을 걸어서 이용할 수 있는데다가 단지 맞은 편에 서울북부지방법원.검찰청이 2010년 들어서는 등의 호재가 있었지만 허사였다. 계약 후 전매가 가능해졌지만 청약 심리 위축이 예상했던 것보다 훨씬 심했다는 얘기다.
분양가를 당초 계획보다 3.3㎡당 100만원 정도 낮춰 가격경쟁력이 있다고 판단했으나 결과가 좋지 않아 앞으로 마케팅을 활발히 진행해서 청약통장을 아끼기 위해 정식 청약을 꺼렸던 수요자들을 공략할 예정이다. 두산건설이 청약을 진행하고 있는 은평구 신사동 두산위브도 82가구 분양에 4명(1순위)이 신청하는데 그쳤다. 상반기만 해도 청약열기가 제법 느껴졌지만 가을 들어서 급속히 식어버렸다. 분양시장이 완전히 죽어버리기 전에 정부가 지원책을 더 내놓기을 바라고 있다.
강북권 분양시장은 10월부터 쇠락하는 모습을 보였다. 청약 접수를 받은 성북구 석관동 신동아파밀리에가 54가구 모집에 65명이 신청해 겨우 미달을 면했고, 개발 호재가 풍부한 용산신계 e-편한세상만 평균 1.88대 1로 체면치레를 했다. 나머지는 모두 미달이다. 은평구 불광동 북한산힐스테이트는 0.59대 1의 청약경쟁률을 보였으며 중구 회현동 남산롯데캐슬 아이리스 역시 0.75대 1이라는 초라한 성적표를 받았다. 분양 성적이 신통치 않자 건설사들은 강북권에서조차 청약 접수 사실을 알리지 않는 이른바 깜깜이 분양에 나서고 있다.
순위 내 청약 참패 이야기가 시장에 돌면 예비 수요자들의 외면이 불보듯하기 때문에 아예 분양 내용을 숨겨 언론과 세간의 관심을 멀어지게 한 다음 미분양 상태에서 차근차근 팔아 보려는 전략이다. 지방이나 수도권 외곽에서 자주 발견됐지만 강북권에서는 드문 일이었다. 강북권 집값 상승 곡선이 이미 꺾였고 하락세가 당분간 지속될 것으로 예상돼 청약 미달사태가 자주 발생할 것으로 예상했다.
주택경기가 여전히 불확실해 수요자들이 청약에 나설 때 부담이 굉장히 크다. 강북지역이라고 해서 예외가 될수는 없다.최근 정부가 내놓은 전매제한기간 축소 등 규제완화 대책은 시장이 좋을 시기에나 효과를 볼 수 있는 것으로 요즘 상황을 고려하면 별 효과를 보긴 힘들 것이다. 건설업계의 체감 경기가 한 달만에 또다시 사상 최저치로 지수를 조사하기 시작한 2001년 5월 이후 가장 낮은 수치다. 대형 건설업체 지수는 한 자릿수로 떨어지며 지수 하락을 주도 종전 최저치인 2004년 10월후 낮은 것이다.
중견건설업체 지수는 사상 최저치로 하락했다. 사상 최저치의 지수가 한 달만에 다시 무너진 것은 준공 후 미분양이늘면서 유동성 위기가 더욱 심화되고, 대주단 협약 시행에도 불구하고 자금난에 대한 불안감이 해소되지 않고있기 때문이며, 건설경기 침체가 당분간 계속될 것이다. 2006년 집값 폭등세를 주도했던 서울 잠실 지역의 아파트 값은 최고가에 비해 40% 이상 폭락했다. 경제적인 불확실성이 높은 상황에서 수요자 입장에서는내집마련에 신경 쓸 겨를조차 없는 상황이기 때문에, 2010년까지는 집값 약세 예상이다.
경매시장에서는 낙찰금액이 대출금액에도 미치지 못하는 깡통 아파트가 속출하면서 대출기관의 부실로 이어지고 있다. 담보권이 하락이 되면 대출금보다 회수를 더 할 수 없기 때문에 일정금액 손실이, 미분양아파트도 15만 7천가구나 되면서 건설업계는 줄도산 위기에 놓였다. 대출 만기가 많이 돌아오고 분양대금도 들어오지 않고 신규대출이 거의 안되다 보니까 건설사들이 현금 만져본 지가 오래된 상태서 정부는 20%정도 할인된 가격으로 미분양 아파트를 사주겠다고 나섰지만 건설사들이 선뜻 응하지 않고 자금지원과 함께 구조조정을 위해 대주단 협약을 가동했지만 참여 업체는 29개에 불과하다. 될데로 되라는 주택시장의 풍경이다.
건설업계 내에서도 여러가지 사업부분의 구조조정 및 건설업계간 M&A등을 통해서 사전에 경쟁력을 제공 할 수있는 준비가, 부동산 시장 대출 규모는 개인들이 집을 사면서 받은 주택담보 대출 312조 원과 건설사업장에투입된 프로젝트파이낸싱, 건설사들의 일반 대출이 각각 백조원씩이다. 경기가 바닥을 칠때까자는 부동산 가격이 더 내려갈 가능성이 높아 당장 부실 위험 요인을 선제적이고 과감하게 도려내지 않고서는 가계와 기업, 금융기관의 동반부실이 예견되고 있다.
내집마련은 2012년 전후 청약통장이든 기존주택이든 매입이 좋다. 건설사 분양가 30%이상 낮추지 않을 경우 새판짜기로 내집마련이나 건설사 생존,정부 정책마져 새로이 나와야 할 것이다. 분명 기존 주택값도 지난 7년간 오른 가격의 반 이상 빠져야 할 것이며, 2008년말 현제도 현제 부동산 가격에서 30-300%이상 빠져야 할 곳많다. 특히 뉴타운이나 재개발 및 재건축 아파트들은 30-300%빠져야 정상가며, 빌라나 연립은 뉴타운이나 재개발 바람불기 시작한 시점부터 4년간 3-7배 이상도 오른 곳 부지기수다. |
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| 일시 : 2015-11-30 [08:16] / IP : 114.108.101.193 |
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