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박종석
인구감소는 장래 주택 남아돌고,환경여건은 좋아져
인구감소는 장래 주택 남아돌고,환경여건은 좋아져 
주택 수요의 근간을 이루는 인구가 2년 6개월 사이 경기도와 일부 지역을 제외한 대부분 지역에서 감소하거나 소폭 증가했다. 인구 감소는 중장기적으로 주택 수요가 그 만큼 줄어든다는 것을 의미하기 때문에 주택시장에 상당한 영향을 미칠 것이다. 상당기간 집값 하락도 예상되나 주위 교통,근린시설, 녹지공간 등으로 이용되어 여건이 좋아진다. 전국 지방자치단체를 대상으로 주민등록 기준 2001년과 2004년 6월 현재 인구를 조사한 결과 경기도, 대전,울산 등 일부 지역만 인구가 늘어났을 뿐 대다수 지역은 감소 및 보합세다. 반면 이 기간 동안 주택 공급물량은 부동산경기 호황에 힘입어 매년 50만~60만호씩 공급됐다. 

2001년~2004년 6월 동안 인구가 가장 많이 감소한 지역은 전라북도다. 2001년 201만3, 923명에서 2004년 6월현재 191만7,607명으로 4.78% 줄었다. 전라남도 역시 이 기간 동안 4.66% 감소, 그 뒤를 이었다. 부산광역시(-1.53%), 강원도(-1.51%), 충청북도(-0.28%), 서울시(-0.26%) 등도 마이너스 인구 증가율을 기록, 주택 수요 층이 갈수록 엷어지고 있는 상태다. 인구가 가장 많이 늘어난 곳은 경기도로 7.64% 증가했다. 대전(2.63%)과 울산(2,13%)도 증가세를 보였다. 대구, 충남, 인천, 광주 등은 0.3~1.3% 수준의 소폭 증가율을 보였다.

2003년 말 기준으로 서울 등 수도권을 제외한 대다수 지역이 주택보급률 100%에 육박하거나 넘어섰다. 인구감소는 주택시장에 악재로 작용할 수 밖에 없다. 인구 감소 -> 경제력 감소 -> 주택 수요 및 구매력 감소 등으로 연결된다.주택 수요 감소는 도심지역과 비 도심지역, 인기지역과 비 인기지역 간의 가격 양극화 현상을 더욱 촉진시키는 촉매로 작용하게 된다 국토의 균형개발과 지방화 세계화는 수도권 주택보급율을 107%이상 달성후 시작해야 했다. 

지방의 공공기관,혁신도시, 광광벨트,행정도시 등등의 개발의 보상금이 수도권 주택보급율이 낮자 대부분의 지방의 보상금이 서울로 이동해 집값을 더 높히게 햇고, 능력있는 사람들인 보상금 많이 받은 사람들은 서울로 교육이라는 명제하에 이주해 왔다. 지방에 풀린 개발보상금 37조 서울·수도권으로 투기 부메랑으로 인해  수도권 주택투기의 온상이 된 것이다. 강남권에 대부분 투자했으며,2007년도에도 지방의 보상금이 주택보급율이 낮고 투자대상인 서울의 주택에 투자한다는 것은 뻔한 것이다. 이들 자금은 2015년 전후부터 다시 지방으로 내려갈 것이다. 2015년 이전 성루의 주택보급율이 115%가 되어 지방이나 수도권이나 주택 걱정 않고 살기 때문이다.

주택가격은 정부가 남발했던 개발 계획이 근본원인이었다. 현정부 3년간 정부가 추진한 국책 사업 성격의 개발 사업만 70여개. 행정도시, 혁신도시, 신도시 등 이름도 너무 많아 헷갈릴 정도. 집값 안정과 지방 발전 명목으로 추진된 이들 사업에만 무려 37조원의 보상비가 지급됐다. 매년 나라 예산약 200조원·2006년의 5%가 넘는 12조원이 풀린 돈 잔치 덕에 개발예정지 인근 땅값은 치솟았고, 갈 곳 없는 보상금은 주변 지역과 강남 등 수도권 부동산 시장으로 몰렸다. 앞으로도  2년간 예정된 30조원의 보상비가 아무 대책 없이 시장에 유입된다면 불에 기름을 붓는 격이 될 것이며 개발 사업의 속도와 규모 조절이 시급하다

쏟아지는 각종 개발 계획 덕분에 목돈을 거머쥔 지방 지주들이 수도권 투자에 대거 나서고 있다. 수십억원씩 싸들고 와서 어떻게 굴리면 좋겠느냐고 상담하는 지주들이 적지 않다.실제로 평당 4000만원대의 고가 아파트인 서울 강남구 도곡동 렉슬, 역삼동 푸르지오 등은 소유주의 10%쯤이 지방 거주자다. 지방에서 농지 보상으로 큰돈이 생긴 마을 주민들이 수도권에 땅을 사달라고 의뢰한다. 천문학적인 액수의 보상비가 풀렸지만, 정부 기대처럼 지방경기 진작 효과는커녕 돈은 부동산 시장으로만 몰렸다. 보상금을 생산적 부문으로 유인할 만한 대책이 없다 보니 지주들은 안정성 있는 아파트와 땅에만 재투자한 것은 보상금 받아서 사업했다가 망한 사람도 많아 수도권의 주택이나 더 여유가 있는 사람들은 강남권 투자가 제1목표다. 

더욱이 보상금의 상당수가 서울·수도권에 사는 외지인에게 돌아가는 것도 문제로 판교의 경우, 전체 보상비2조5000억원의 61%가 외지인에게 돌아갔다. 50억원 이상 고액 보상금 수령자 중 서울 강남과 분당 거주자는 54명이나 됐다. 행정중심도시도 외지인이 15%에 이른다. 외지인이 받은 보상금을 현지에 다양한 방식으로 재투자할 수 있도록 유인하는 수단이 강구돼야 지방 경기 활성화에 도움이 될 것이나 주택보급율이 낮은 서울의투기는 2012년 까지는 정부도 막을 길이 없다. 부동산이 투자의 대상 1화라는 개념이 깨지기 전인 2015년 이전은 황후장사도 막지못할 것이다.

기업도시와 혁신도시로 잇따라 지정된 강원도 원주. 혁신도시 예정지 인근 땅값은 최근 2년 새 3~4배쯤 뛰었다. 평당 10만~20만원이던 논밭은 요즘 50만~60만원으로 예로 충남 아산신도시 인근 지역은 불과 3년 전까지 평당 20만~30만원이던 논밭이 평당 200만~300만원으로 10배나 폭등했다. 행정도시가 들어설 충남 연기군은 3년간 땅값이 63%나 올랐다. 같은 기간 전국 평균 상승률13%의 5배쯤 된다. 충북 진천혁신도시, 전북 무주기업도시 등도 20% 이상 올랐다. 

2007년부터 풀릴 보상비도 수십조원에 달해  달아오른 부동산 시장에 기름을 부을 수도 있다. 건설교통부는 2007~08년에만 혁신도시11곳 4조원, 기업도시6곳 1조원 등 약 30조원의 보상비가 지급된다.주택 공급을 늘리기 위해 신도시가 동시다발적으로 개발되면 보상비 문제가 악화될 수 있다.확실한 로드맵을 갖고, 계획의 우선 순위를 재점검해 규모와 속도를 조절해야 한다고 하지만 말 뿐인 말 잔치에 불과하다. 2012년 서울의 주택보급율이 112%달성 이전은 모두 말 작난과 말 재주에 불과할 것이다.

문제는 모든 국민이 내집 1채씩은 갖게 하고,전국의 눈 높이가 낮아져 현제의 30평대에서 20평대로 낮추어 사는 것이다. 고로 큰 평형,고가 주택에 대한 정부 차원의 세금정책이 나와야 할 것이다. 한시적으로라도 재산세와 종합부동산세를 현제의 5배 정도 높혀야 하며, 장기보유 공제는 완화하고, 1가구 2주택 이상에게는 한시적으로 양도소득세 대폭 인하로 1가구 1주택 갖기 운동을 벌여야 할 것이다. 고위직 스스로 자신의 집 평형 줄이기 운동에 나서야 할 것이다.   
일시 : 2015-11-30 [08:24] / IP : 114.108.101.193
Total : 12건
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