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박종석
규제 완화 없을시 미분양·미계약·미입주 증가폭
규제 완화 없을시 미분양·미계약·미입주 증가폭
미분양·미계약·미입주 아파트가 지방에서부터 수도권까지 상륙한지는 오래다.급격히 늘어나고 있으나 건설사들은 계속 쉬쉬하고 있거나 줄이거나 없는 것으로 하고 있으나 투자자들이 접근하면 얼마든지 미분양, 미계약, 미입주확인이 가능하다. 지방 중대도시 아파트 미분양·미계약·미입주 사태가 서서히 수도권으로 진입하고있다. 최근 분양을 마친 수도권 대규모 택지개발지구인 화성 향남 지구 아파트 청약이 미달되면서 수도권 아파트 분양 시장에도 어둠이 드리워졌다.

향남지구 5880가구에 대해 무주택 및 1·2·3순위까지 청약을 받은 결과 청약률은 50∼80% 수준이다. 향남지구아파트를 분양사는 공공택지지구에서 당첨되면 장기간 청약통장 사용이 제한되는 만큼 청약통장을 사용하지않고 선착순 분양을 기다리겠다는 수요자가 많다. 화성 봉담도 연초 절반 이상이 미분양 상태였지만 지금은상황이 다르다. 만약 계약에 들어가면 부동산 경기 불투명과 동쪽보다 서쪽은 개발 투자성이 적다는 재테크로인해 계약률은 현저히 낮아질 것으로 예측된다. 아파트 버블 경고 이후 투자 불안감이 퍼지면서 수요자들이 선뜻 청약에 나서지 않아 분양 시장이 꽁꽁 얼어붙었기 때문이며, 분양 시장은 침체를 피하기 어려울 것이다.

지방 분양 시장은 이미 위험 수준을 넘었다. 초기 계약률 20%를 넘기기도 어렵고, 이미 분양한 아파트도 미분양으로 쌓여 있다. 또한 5%로 계약한 아파트들의 해약도 만만하지 않다. 피가 전혀 붙지 않으며, 깡통 아파트가 계속 늘어나고 있기 때문이며, 이는 건설경기의 붐으로 2003년부터 공급이 수요보다 많았기 때문이며, 두번째는 주위 아파트 시세보다 배 이상의 높은 가격에 건설사들이 분양했기 때문이다. 

고분양 아파트가 초기에는 먹혀들었지만 공급이 넘쳐나자 수요는 완전히 사라졌기 때문에 깡통 아파트로 변한 것이다. 2005년 11월 삼성물산이 분양한 대구 범어동 래미안수성 아파트는 30%가량 미분양으로 남아 있다. GS건설이 경남 김해 진영에서 2005 10월 분양한 자이도 40%가 팔리지 않았으며, 이들 아파트는 국내 대형브랸드이나 분양가가 너무 높기 때문이다.

빈집도 늘고 있다. 부산·경남 일대에는 아파트 입주율이 50%에 미치지 못하는 단지도 많다. 하반기에 2만여가구가 추가 입주할 예정이어서 미분양·미계약·미입주 아파트는 계속 늘어날 것이며, 광역시 미분양 아파트 물량은 8·31대책발표 때만 하더라도 4873가구에 그쳤으나 2006년말에는 7277가구로 늘어났고, 5월말 현재 1만 141가구로 두배 이상 급증했다. 

광역시를 뺀 기타 지방 지역도 8·31대책 당시 1만 1018가구에서 5월말 현재 1만 6511가구로 늘어났다. 수도권가운데도 평택, 남양주, 인천 등도 여전히 미분양이 쌓여 있다. 용인 일대 아파트 가운데도 아직 입주하지 않은 빈집이 남아 있다. 서울 변두리 지역 아파트도 완공된 미분양이 남아 있을 정도다.버블논쟁으로 주택시장침체가 이어질 경우 조만간 서울 아파트 미분양 사태도 예상된 가운데 정부의 세법이나 규제정책 완화가 없을시 부동산 미분양,미계약,미입주 아파트는 가파르게 늘어날 전망이다.

지방 시장은 이미 공급이 수요를 초과해 2005부터 침체에 빠졌고 대구에 이어 대전및 경기도 외곽지역까지 그영향이 북상했으나 건설사들은 쉬쉬했다. 하반기부터 주택시장 규제가 강화되고, 버블 경고까지 이어져 수도권 분양 시장도 어려움을 겪을 것이다. 그런 가운데 뉴타은 지역의 재개발로 인한 열풍은 당분간 식지 않을 전망이다. 원주지역 아파트 분양시장의 거품이 사라지고 있다. 원주시에 따르면 6월말 현재 미분양 아파트는 830세대로 지난 연말 529세대보다 301세대 늘어났다. 혁신도시 인근에 위치해 청약통장 1순위 신청자도 탈락하는 등 폭발적인 청약률을 보였던 아파트에도 미분양 세대가 남아있을 정도다. 아파트 가격상승도 소강상태다.추가 공급 물량이 많아 아파트 분양시장 경기가 급랭 할 수도 있다. 

수도권 동북부 아파트는 입주까지 마쳤는 데도 집값이 분양가보다 낮은 아파트는 1가구 2주택자들이 양도세부담이 없는 이곳의 아파트 매물을 대거 내놓아 집값 하락세가 가속화되고 있다. 팔리지도 않아 주민들 사이에서는 정부의 수도권 규제 정책에 대한 불만이 높다. 양주시와 의정부 등 수도권 외곽 북동부 지역의 주택 시장이 장기 침체를 벗어나지 못하고 있다. 입주가 끝난 아파트 값이 분양가보다 더 하락한  마이너스 프리미엄단지들이 속출하고 있는데 수도권에서는 드물게 대형 건설사의 유명 브랜드 단지 역시 예외가 아니어서 충격을 더하고 있다.

교통 여건이 좀처럼 개선되지 않는 지역 사정에다 설상가상으로 강남 등의 집값을 잡기 위한 정부의 각종 규제로 유탄을 맞은 데 따른 결과다.정부가 수도권 공장 신·증설을 위한 규제완화 혜택이 주어지는 정비발전지구 대상 지역에 당초 방침과는 달리 이들 지역을 포함한 경기 북부지역을 제외키로 한 것도 악재로 작용하고있다.

2004년 5월 분양된 양주시에 분양가에 아파트를 팔겠다는 급매물 전단이 나붙어 있다. 32평은 분양가가 1억5870만원이었지만 현재 시세는 이보다 1000만원가량 싸다. 조망권이 좋은 일부 아파트 가격은 분양가보다 1000만원 정도 오른 상태이지만 등기 비용과 새시 등의 설치 비용을 감안하면 웃돈은 사실상 제로다. 그나마 매물도 거의 팔리지 않고 있다. 입주가 시작되고 나서 이렇게 거래가 안 되는 단지는 중개업 경력 10년 만에 처음본다. 브랜드 가치가 높은 단지가 이 정도이니 양주시의 다른 단지는 말 할 필요도 없다.

의정부 사정도 비슷하다.민락동 주공아파트 25평은 분양가가 8500만~8600만원이었지만 급매물 가격은 7500만~7600만원이다. 분양권 전매가 가능했던 3년 전에는 1억500만원까지 오르기도 했었지만 그 뒤로는 하락세가 지속되고 있다. 금융 비용까지 감안하면 분양받은 사람들이 입은 손실폭은 더 크다. 분양권 전매 제한으로거래가 거의 끊겨 20개 가까이 있던 중개업소가 10여개로 대폭 줄었다. 

의정부에서 신시가지로 떠오르고 있는금오동에서조차 아파트 값이 3년째 약보합세다. 의정부와 양주시 등 수도권 북동부 지역은 군사 도시라는 이미지가 강해 전통적으로 주거 지역으로 선호되지 않는 곳이다. 여기에 2주택자 양도세 중과와 주택담보대출제한 등 정부의 잇단 부동산 대책과 수도권 규제 조치가 이곳의 부동산 시장에 직격탄을 날리는 형국이다.

미군 부대가 속속 이전하고 행정 타운도 들어설 예정이지만 아직 심리적 저항감이 강한 탓인지 이렇다 할 효과를 내지 못하고 있다. 서울 진입이 쉽지 않다는 교통 여건의 미비도 부동산시장 장기 침체를 부추기고 있다.
강남으로 연결되는 동부간선도로는 출퇴근 시간대 상습 정체되고 있으며, 강북을 연결하는 3번 국도 역시 도봉구에서부터 막히고 있다. 의정부 경전철 사업도 지연되고 있다. 오는 2008년 사태산 구간이 설치된다고 해도 외곽순환도로가 집값에 호재로 작용하는 데는 한계가 있을 것이다.  
일시 : 2015-11-30 [08:32] / IP : 114.108.101.193
Total : 12건
12 눈높이 낮추면 강북엔 싼 아파트 많아 ()박종석916
11 규제 완화 없을시 미분양·미계약·미입주 증가폭 ()박종석834
10 인구감소는 장래 주택 남아돌고,환경여건은 좋아져 ()박종석930
9 자금력없는 건설업체 후분양제로 아파트 건축서 업종변경 ()박종석1096
8 집값잡기 정책 효과는 투기보다는 투자로 ()박종석602
7 주택 거래 부진과 정상가 아닌 고평가 된 가격 ()박종석717
6 경기 이북 부동산 문의 있지만 소문난 잔치 ()박종석1302
5 정부 부동산 실책은 고위직 강남권 거주권 부여 ()박종석975
4 여유자금 없는 사람 청약 서둘지 말라 ()박종석868
3 아파트 호가 2억원 하락은 20%거품가로 급매물 아니다 ()박종석1182
2 초미니 아파트는 인기나 시장은 규제완화에도 썰렁 ()박종석1104
1 최고가 아파트 서울에 부익부빈익빈 더 극심 ()박종석508

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