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박종석
눈높이 낮추면 강북엔 싼 아파트 많아
눈높이 낮추면 강북엔 싼 아파트 많아
 강북의 뉴타운 개발로 치솟고 있는 일부 징겨도 있지만 1가구 2주택을 피하려는 소형아파트들은 하락세다. 서울 강북 일부지역 소형 아파트 가격이 흔들리고 있는 것은 강남과 분당 등의 아파트 가격은 버블 논란속에도 강보합세를 보이고 있지만,강북 일부지역 소형 아파트는 급매물이 출현하면서 가격이 속락하는 모습이다.세금부담으로 1가구 2주택자들이 소형 위주로 처분에 나서고 매수자들은 가격이 더 떨어질 것을 기대하며 주택 구입을 미루면서 나타나는 현상으로, 주택시장의 본격적인 가격 하락세를 의미하는 것은 아니라는 입장이지만 이같은 현상이 지속될 경우 차츰 중대형 평형 아파트 가격에도 하락 할 가능성이 높다. 

 노원구 월계동 S아파트 25평형은 2003년 말 1억4500만원으로 최고점 찍은 뒤 2005년 말까지 이 평형은 1억4000만원에 거래됐지만 다주택자들이 급매물로 내놓으면서 2006년 6월중순  500만∼1000만원 떨어진 1억3000만∼1억3500만원에 매매가 이뤄지고 있으며,21평형도 500만원 이상 떨어져 1억1000만원에 거래되고 있다. 급매물도 적잖게 나오고 있어 가격 하향세가 이어질 것이며,정부의 강력한 부동산 정책으로 피해를 보는 이들은 결국 소형 평수에 살고 있는 서민들이다. 노원구 상계동 대부분의 소형 아파트 가격도 떨어지고 있다. 2005년 하반기부터 다주택자들이 17∼25평형 아파트를 대거 시장에 내놓으면서 시세가 300만∼1000만원 하락해17∼18평형은 8500만∼7500만원,21평형 1억500만원,25평 1억2500만원에 거래되고 있다. 강남구의 경우 삼성동 H아파트 23평형이 1월 3억6000만원에서 5월 말 3억7000만원으로 오르는 등 대부분 지역에서 소형 평수 아파트 가격이 꾸준히 올라 대조를 보이고 있다. 3∼4년 전 전세를 찾는 사람들에게 은행 대출을 끼고 18∼21평형 아파트를 구입했으나 소형 아파트만 가격이 내리고 있다. 

 가격 하락에도 불구하고 전세가는 도봉구 방학동 S아파트 18평형 거래가는 최근 3년간 7000만∼7500만원으로 약보합세를 보이고 있지만,전세가는 꾸준히 상승해 매매가의 80%에 이르는 5500만∼6000만원에 형성돼있다. 21평형도 거래가는 8500만∼9500만원이지만,전세가는 6000만∼6500만원에 달한다. 이는 소비자들이소형아파트 구입을 꺼려 매매가는 떨어지지만,전세가는 물가를 반영해 꾸준히 오르는 것으로 풀이된다. 1가구다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 소형 아파트를 처분하면서 강북지역 아파트 가격이 약세를 보이고 있지만 이를 주택시장의 거품 붕괴 현상으로 받아들이기는 아직 이르다. 

 1가구 2주택에 대한 2007년부터 양도세 중과로 2006년말까지 이어질 것이다. 당분간은 소형아파트에서 중형아파트까지 일시적으로 하락과 매물이 더 나올 것이다. 2006년 1월1일부터 실시한 실거래가 신고제 시행 이후 매매가를 실거래가보다 낮춰 만든 소위 다운계약서 작성 관행이 사라지고 있다. 매수자는 당장 취.등록세 등 거래세(매매가의 2.5%)를 조금 줄일 순 있지만 향후 부동산을 팔 땐 양도소득세양도차익의 9~36% 부담이너무나 커져 굳이 다운계약서를 만들 필요가 없어졌다.

 반면 파는 이가 사는 이에게 양도세 부담을 떠넘기는 사례가 많아지면서 부동산 거래가 위축되고 있다하나 비수요기와 주택보급율이 104%로 내집마련할 사람들은 대체로 마련했으며,분양시장에서 평수를 넓히거나 자신의 능력에 맞는 평형 분양받으려는 재테크가 정착되었다. 바뀐 규정에 대한 홍보도 미흡해 관련 민원이 끊이지 않지만 미미할 뿐이다. 요즘 부동산 시장의 투자자들은 기본적인 부동산 법 중개업소 못지 않게 알고 있다. 실거래가 신고제 시행된 지 6개월이 지나면서 이미 재테크 조금이라도 관심 갖은 분들은 실거래가 인식이 99% 된 상태다. 

 실거래가 신고 비율은 4, 5월 연속 90%를 넘으며 빠른 속도로 정착되고 있는 가운데 실거래가 신고 의무를 위반하면 거래 쌍방이 과태료를 취득세의 3배를 쌍방이 무는 것은 물론 부동산 중개업자도 영업정지 등의 제재가 뒤따라 다운계약서 작성은 아예 생각조차 않고 있다. 실거래가를 속인 거래에 대한 국세청의 조사가 시작되면서 실거래가 신고제가 솜방망이가 아니란 인식이 확산되 당연한 것으로 인식된 것이다. 중장기적으로 부동산 투기와 탈세 감소로 이어져 밝은 거래 질서 확립이 될 것이다. 매도자들이 실거래가 신고로 늘어나게 된 세금을 매수자에게 떠넘겨 부동산 가격이 오르는 부작용도 나오지만 버블논쟁이후 사라진 상태다. 매도자들은 증여를 택하거나 장기보유을 택한 것이다. 

 세금 부담 때문에 매도자들이 매물을 내놓기 꺼려 거래가 줄어드는 현상이다. 2006년 1~5월 부동산거래 실적은 109만1900여건으로 2005년 같은 기간에 비해서 12% 줄었다. 매도자가 양도세를 매수자에게 떠넘기면서 빌딩 호가가 높아지고 거래는 줄었다. 아파트 매매시장도 비슷하다. 고양시 풍동택지지구에서는 분양가+프리미엄+양도소득세로 매매가가 형성되고 있다. 실거래가 신고제에 대한 홍보가 미흡해 피해를 보는 이들도 있다. 실거래가 신고를 계약 후 30일 이내에 해야 하는데 잔금 지급 후 30일 이내로 착각해 과태료를 부담한 이들이 민원을 제기하고 있다. 이런것은 자연적인 현상으로 차츰 고쳐질 것이다. 서울 강남구 등 전국 22개 주택거래신고지역에선 실거래가 신고서(부동산거래계약 신고서)와 함께 주택구입자금 조달계획과 입주 여부를 기록해야 한다. 단순 계획서여서 예정대로 자금을 조달했는 지를 검증하지는 않는다. 주택거래 허가제가 시행으로봐야 할 것이다. 

 양도세, 재건축 개발부담금 등과 함께 부동산 거래시장을 위축시킬 변수다. 부동산 매수자는 계약 후 30일 이내에 자치구 홈페이지 또는 자치구를 직접 방문해 실거래 신고를 하고,잔금 후 60일 이내에 신고증을 가지고 등기를 마쳐야 한다. 실거래가가 등기부등본에 기재됨에 따라 건교부는 7월 말 지역별.평형별 아파트 가격을 공개하고, 2007년 초 동.호수별 가격까지 공개할 예정이다. 신고된 모든 가격을 공개하는 방안과 실거래 건수가 일정 이상일 경우에만 가격을 공시하는 방안이다  
일시 : 2015-11-30 [08:43] / IP : 114.108.101.193
Total : 12건
12 눈높이 낮추면 강북엔 싼 아파트 많아 ()박종석918
11 규제 완화 없을시 미분양·미계약·미입주 증가폭 ()박종석834
10 인구감소는 장래 주택 남아돌고,환경여건은 좋아져 ()박종석930
9 자금력없는 건설업체 후분양제로 아파트 건축서 업종변경 ()박종석1096
8 집값잡기 정책 효과는 투기보다는 투자로 ()박종석602
7 주택 거래 부진과 정상가 아닌 고평가 된 가격 ()박종석717
6 경기 이북 부동산 문의 있지만 소문난 잔치 ()박종석1302
5 정부 부동산 실책은 고위직 강남권 거주권 부여 ()박종석975
4 여유자금 없는 사람 청약 서둘지 말라 ()박종석868
3 아파트 호가 2억원 하락은 20%거품가로 급매물 아니다 ()박종석1182
2 초미니 아파트는 인기나 시장은 규제완화에도 썰렁 ()박종석1104
1 최고가 아파트 서울에 부익부빈익빈 더 극심 ()박종석508

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