경기회복 불확실해 장래의 주택은 상승과 하락 소용돌이
경기 회복세가 지속될 수 있을지 불확실한데도 산업활동에서 나타난 경제 전 부문의 호조가 일시적 현상으로 나타나자 금융위기 이전 수준을 회복했지만 대부분의 실물지표들은 정상 수준이 아니다. 선진국의 경기 침체가 완화됐다지만 회복을 기대하기는 아직 시기상조다.버블새븐을 말한 사람들은 대다수가 강남권거주들이거나 투기꾼들이거나 부동산 정책으로 이익을 보려는 사람들입에서 나온다.한국의 부동산 시장에서 규제는곧값의 상승이었으며,강남권만이 규제지역일 정도로 모조리 풀었다.
풍선효과란 매물을 구입하기 위한 제스쳐로 한쪽 누를시 다른지역으로 옮겨가는 투기였다.풍선효과나 버블,언론 프래이는 매점매석하기 위한 전초전이며, 규제까지 따라준다면 금상첨화다.강남권 사람들은 구입만해
놓고 기다리면 오를 것이 뻔하기 때문에 거동도 하지 않으며, 강남권 빅3지역서 정부가 빅 7지역지역으로 확대해 버리니, 빅8이니 빅11이니, 급기야는 버를일래븐 지역으로 끼어달라 안달이었다.한때는 수도권 전체을버블지역으로 봐야 할 정도로 급상승한 2006년 하반기였다. 버블이 이렇게 오랫동안 이어지는 나라는 우리나라가 최초다.종잡을수 없었으며,환란때 버금가는 버블이 지방과 수도권에서 나올 만 했으나 투기꾼들이 자신의 부동산 매도하기 위해 투기를 부채질해 버렸다.
일본 부동산 가격의 상승은 1978년쯤부터 시작해 1980년대에 걸친 비교적 완만한 상승기를 거쳐 1990년까지버블이 본격적으로 전파됐다. 일본의 부동산 붐은 광풍이였다. 땅값 상승은 도쿄에서 오사카, 나고야 등 주요 도시를 거쳐 전국으로 확산됐다.대도시와 상업지역의 땅값은 1990년대는, 1980년대에 비해 400%나 올랐다. 1990년초 시작된 버블 붕괴로 2006년까지 사라진 돈의 규모는 무려 9000조 엔이다. 일본경제는 10여년간버블 붕괴의 후유증에서 헤어나지 못했다.우리나라의 지가는 210조원이며, 토지가와는 별도로 우리나라 아파트값의 총액을 1200조원대다.우리나라 30%지역에서 30%이상의 집값이 거품이다. 부동산값의 20%만 떨어져도 약700조 원대의 증발이 이뤄진다.
아파트의 매매가 대비 전세가 비율이라는 척도를 들이대면 거품이 가장 많이 낀 지역은 강남권이며,이들 지역이 빅3지역이며,버블스리지역이며,투기을 자연발생적으로 만들어 버리는 지역이다.톱니바퀴 돌듯,물 흐르듯돈되는 지역이며, 버블새븐으로 더욱 시장은 굳건해졌다. 급매물이 나오기만을 기다리는 대기수요와 투자처을 찾지 못하는 유동자금이 귀을 세워 놓고 기다리고 있다. 매가대비 임대가 낮아도 좋다. 급매물만 나온다면 모조리 매점매석이다. 전국의 택지개발로 인한 보상으로 7억만 넘으면 강남권 부동산부터 매석은 강남권이 돈이었으며,버블새븐지역이 돈이었기 때문이었다.
환란전에는 매가대비 임대가가 60%정도였다.환란이 지나 21세기 들어서는 매가대비 임대가가 50%대로 하락했다.그러던 임대가는 주택보급율이 100%달한 2002년 6월 이후는 50%이하로 하락햇으며,2006년은 40%이하, 2009년은 다시 서민들 급증으로 전세가가 올라 50%대로 올라섰다. 통상적으로 전세가격은 주택의 사용가치를, 매매가격은 사용가치와 투자가치를 함께 반영하기 때문에 주택의 투자가치가 높아질수록,평형이 클수록 매매가격과 전세가격의 차이가 크게 벌어진다. 이를 역으로 해석하면 매매가 대비 전세가의 괴리율이 높아지면 거품이 끼어 있을 가능성도 그 만큼 높다.
버블 세븐 지역의 매매가 대비 전세가 비율이 이처럼 낮아진 것은 매매가가 급등하는 동안 전세가는 제자리
걸음을 했기 때문에 20년 이상 아파트들로 수년사이 재건축 아트트들이 많다.통상적으로 매매가 대비 전세가 비율은 40~60%선을 적정선으로 보고 있다.30% 아래로 내려간 지역은 거품이 일부 있는 지역이나 재개발이나 재건축이 가능한 지역으로 볼 수 있다. 전세가는 일반적으로 현재가치를, 매매가는 내재가치를 반영한다.매매가 대비 전세 비율이 부동산 거품 여부를 측정하는 완벽한 척도가 되는 것은 아니다.버블의 논란 대상지역은 매물도 많이 없었지만 일반 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 주상복합아파트는 버블 논쟁으로 거래가 더 위축됐다. 매도자와 매수자 사이에 평균 2억-3억원은 격차가다. 기대심리로 정말 급한 사람이 아니면매도가격을 낮춰 내놓지 않는반면 매수자들은 가격이 하락할 것으로 보고 관망해 거래 공백이 계속된다.실제 매도, 매수 호가 차이는 크다.
입주물량도 입주시키지 못한 전라 경상 중부권과 강원 및 경기도 외곽의 상당수 지역은 더욱 더 타격을 받는다. 부동산 버블 붕괴는 지방분양시장이 공급도 2002년이후 많았지만 타격은 더 컷다. 부동산 버블 붕괴를 주장하며 말 폭탄을 쏟아내자 버블과는 거리가 먼 수도권과 지방 등 전국 곳곳에까지 불안감이 확산됐다.가뭄에 콩 나듯 매수 희망자가 등장하면 십여개 부동산이 동시에 부산스럽게 움직일 정도다. 5년이지나도,10년이지나도 오르지 않은 부동산에 하락한 부동산이 나타난 지역이나 양도소득세 대상자가 값 오르지 않아 양도소득세 걱정도 아니한다는 사람들까지 가지각색이었었다.
도시는 대체로 큰 도시를 향해 발전하며, 도로,산,고속도로,강 등으로 하여 동남쪽이 발전하지 서쪽은 대체로 발전하지 않으며,서쪽은 발전하더라도 4km이상의 거리에서 발전한다.오산,평택,수원,의왕 등 대다수의 도시들이 그러하며,분당도 경부선 도로에서 동쪽이며,죽전이 수지 풍덕천 보다 시세 높다.성남의 분당도 동쪽이며,판교는 서쪽이며,서울도 구로의 서쪽보다 동쪽의 강남권이며,남양주나 구리도 인천이나 강화보다는 경기도의 동쪽이다. 내집 마련은 인생의 목표가 됐고 사람이 사는 집은 투기의 대상이 된지는 80년대 부터다.일본식 부동산 버블 붕괴가 여러차례 매년 나왔으나 버티고 있다.
2018년부터 인구의 지속적 감소, 노령인구의 증가, 결혼기피 현상, 무출산 가계의 급증 등 인구 통계적 요소들이 한국 부동산 시장은 2015년까지는 지역별로 주택값이 오르지만 2015년 이후는 하락할 것이다.2012년 전후 주택에 대한 대전환이 필요하며, 징후는 감지되고 있다. 미래는 노후의 생활비를 위해 임대주택사업이나 빌딩으로 수익을 올려 생활고를 해결이다. 자산의 재정리가 시행되고 있다. 서울의 고가 아파트를 팔고 지방으로 이사시 10가구 이상으로 월수 5백도 가능하다다. 서울의 아파트 한 채와 그 가격으로 지방 10채 이상 구입 가능하다.
공급된 아파트의 신규 수요가 생성되지 않는 상황에서 아파트를 팔아 생계를 도모하려는 사람들은 늘어난다. 투기심리로 인한 아파트값 고공행진이 도저히 지속될 수 없는 상황이 도래한다. 아파트값 버블론자의 입장에서 이미 아파트 공급은 과잉이다. 수도권 신도시에 2010년까지 86만7000가구의 아파트를 공급한다. 전국적으로는 총 164만 가구의 주택이 건설로 향후 버블 붕괴를 예고하는 공급 수치다.소득이 증가하면 더 좋은 주택을 원하는 대체수요가 늘지만 그것이 인구요인에 의한 수요 감소까지 상쇄할 순 없다. 노령인구의 증가가 부동산 매도로 수익이 나는 지방으로 이주가 불가피하다.
부동산 불패 신화가 수십년간 지속된 까닭에 버블 붕괴는 여전히 낯설고 어색함은 투기성이 너무 몸에 베인 한국사람들이기에 가능하다. 인구증가율이 둔화되는 가운데 가구 수는 오히려 증가며, 주택보급의 증가다. 전국의 3%지역과 3%부동산은 항상 오를 가능성이 높지만 기타는 모두 하락할 가능성만 남겨두고 있다. 2012년전후는 경기 회복에 찬물을 끼얹을 수 있는 위험이 도래하고 있다. 경기회복이 가시화한 연후에 부동산 시장에서 주택담보대출 비율, LTV나 총부채상환비율, DTI를 활용해 부작용을 최소화하는 정책 기조가 이루어질 것이나 2012년 전후는 현정부 극심한 수현상이 나타날 가능성이 높아 투기와 폭락의 기로에 서있는 2012년이 될 것이다 |
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