주택시장 불안에 아파트값 장기침체 초기 단계 내집마련
정부 탄생 1년도 아니되어 부자들의 세금 감면 정책과 정책 오류에 대한 반감만 샀고, 10년간 500만 가구 정책에서 1년도 아니되어 450만 가구 정책으로 바뀌었으나 미분양 사상 최대 증가로 공급량은 2년연속 1/3이 줄어 줄었으나 사상최대의 미분양이 될 전망이다. 공급은 없는데 미분양 아파트는 줄지 않고 있다. 중산층은 무너져 서민들로 전락했으며, 신용불량자는 줄지 않고 있다. 아파트값 하락세가 이어지는 등 부동산 시장에 이상기류가 감지되고 있다. 강남권에서 1억원 이상 떨어진 급매물이 나오고,대출 규제로 수요가 위축되면서 거래는 이뤄지지 않고, 장기침체 국면으로 접어들고 있다는 불안감이 서울 강남권에서 경기도을 거쳐 보합세을이루던 지방에 까지 이어질 가능성이 높아지고 있다. 지방은 공급중단으로 미분양 아파트가 줄었으나 공급이많아지자 불안감에 쌓여있으며, 경매도 평상시의 반도 낙찰되지 않고 있다.
손질해야 할 정책은 많은데도 부자들만 위한 정책은 남발하고,서민들 정책은 탄생 3년차가 가까워지지만 갈길은 멀다. 중산층이하 국민들을 위한 정부가 아닌 3%이내의 갖은자들과 권력가들이 나누어먹고 투기꾼들의재산형성 도움이 노출만 되고 있다. 종부세완화, 다주택 양도소득세 완화, 고분양가로 미분양 주택 건설사들의 집중 매입이 현정부의 부동산 정책이었으며, 정부 탄생 1년만에 공급물량 대폭 축소인데도 집이남아돌아미분양 아파트 사상최대인데도 50만가구 공급에서 45만 공급이지만 2008년37만가구,2009년은 35만가구 공급도 되지 않을 전망이다.
2009년 10월에 공급되는 보금자리주택은 사전예약제로 시범지구 4곳인 강남세곡,·서초우면,·하남미사,·고양원흥지구. 4곳에서 분양되는 1만8000가구 중 80%가 사전예약 방식으로 공급된다. 보금자리주택은 서울 근교로입지가 뛰어나 청약가점이 높은 무주택자들은 관심도가 높았으며,경기도는 30%싸게,서울은 50%싸게 사전예약했다. 보금자리 주택 10곳 지정으로 집을 사려는 사람들인 30-50% 보금자리 주택 사전예약하기 위해 전세값은 오르고, 기존 주택의 거래는 이루어지지 않고, 약보합세인데도 투기꾼들 동원해 강남권 아파트 값만올렸으나, 이들 지역도 값이 하락하고 있는 중이다.
서울 아파트 매매가는 총부채상환비율 규제가 제2금융권으로 확대된 이후 연속 하락중이다. 서울 아파트값은 재건축 아파트 중심으로 가격이 가장 먼저 떨어졌고, 이어 일반아파트로 확산은 DTI 규제 확대 이후 수요가 없는 가운데 매물이 계속 증가하면서 아파트 가격이 속락했으며, 급매물은 강남권에서 서울 전역의 반 정도로 급속도로 늘어만 가고 있다. 강남구는 개포동 재건축아파트가 6000만원가량 하락했으며, 재건축 아파트는 고점에 비해 13%이상 하락해 최근 장세로 보아 하락 분위기가 2010년에서 2012년전후까지 이어질 가능성이 높다. 강남권에 1억원이상 하락한 매물이 나오고 있지만 거래는 없으며, 거래시장 침체가 이어질 가능성이높다. 강북권도 면적별로 5000만원이상이나 떨어졌다. 경매시장도 썰렁해 낮은 낙찰가율을 보였다.분양 아파트의 계약률도 일부 회사를 제외하고는 40% 아래로 내려 앉았다.
미분양 급증으로 자금난에 휩싸인 건설업체들이 아파트 등 집을 지을 수 있는 땅 구입을 포기해 공급이 줄고있으나 미분양 아파트는 줄지 않고 있다. 중소 규모 택지는 물론 대규모 개발 계획을 밝힌 신도시에서도 토지미분양 사태가 이어지고 있다. 주택시장 침체가 계속되면서 주택건설업체들의 주택 건설이 갈수록 줄어들고있다. 주택경기 부양을 위한 대책으로 각종 규제와 제도의 변경이 많았으나 헛수고다. 주택청약 시장에서 다자녀가구에 대한 특혜가 확대돼 공공주택 분양 시 3자녀 이상 무주택가구의 특별공급물량이 늘어났으나 청약하지 못하며, 다자녀 국민임대주택 우선공급물량도 다자녀를 둔 무주택가구주의 우선공급은 신규분양을 통한 내집 마련 기회로 무주택기간이 길수록 당첨에 유리하지만 통장에 잔고가 없어 노부모특별공급과 같이 미분양, 미계약상태다
신도시 택지 분양도 자금난이 가중되다 보니 누구도 토지 구입에 적극적으로 나설 수 없다. 경기 침체로 그린벨트 등에서 싼 보금자리 주택을 많이 짓겠다는 계획이어서 건설사는부도로 더 위축 상태다. 민간의 건설물량이 부족한 것은 분양가 상한제 등이 민간주택까지 확대돼 수익성이 떨어진 상황에서 분양시장까지 침체돼 분양을 자신할 수 없다. 주택건설업체의 경우 대부분 프로젝트파이낸싱등 대출을 받아 택지를 사기 때문에 금융부담을 고려하면 빨리 짓는게 이익이지만 주택을 지으려면 또다시 돈을 빌려야 하는 부담을 안고 주택을 건설하고 나서 분양에서 실패하면 막대한 금융부담에 시달릴 수밖에 없다. 민간 주택건설 부진의 심각성을 인식하고 있지만 효과를 발휘할수 있는 뾰족한 대책이 없다.
집값이 떨어지면서 우리나라도 미국처럼 부동산발 금융위기를 겪는 것은 아닐까 하는 우려가 커지고 있으나우리나라는 미국이나 선진국에 다른 금융제도이다. 우리나라는 제1금융권 융자는 주택은 매가의 40%이하,공동주택은 대체로 50%이하로 제한해 왔다. 제2-3금융권 융자 쓰지 않을시 큰 문제 없으며, 융자는 매가나 분양가의 20%이하,금액으로는 5천만원 이하여야 한다. 눈높이 낮추면 이혼이나 신용불량자 노숙자 되지 않아 능력보다 융자 많은 사람들이나 기업은 100번 부도나도 괜찮다. 몇만원 아까워 정보을 접하지 못한 것은 평생빌어먹을 팔짜이며, 가난 구제 불능이며, 불평불만만이 그의 삶이며, 팔자라 할 수 있다.
담보로 잡힌 부동산을 팔아서도 빚을 갚지 못하는 경우가 나오면 돈을 꿔준 금융회사들이 손실을 보게 되는미국과 일본은 이런 수순을 밟았다. 부동산 담보대출이 부실해지면 금융 시스템에 큰 문제가 생길 수밖에 없다.집값 하락이 금융위기로 이어질 가능성이 한국에는 제1금융권은 거의 없다는 것은 우리나라는 주택담보인정비율을 제한해 서울은 담보대출 비율이 40%로 집값이 20~30% 떨어져도 문제없다. 미국은 집값의 100%, 일본은 1980년대 후반에 120%까지 지나친 대출을 해준 게 화근이었으며,유럽이나 싱가폴, 홍콩등도 융자가 90%을 넘지만 우리나라는 모든 부동산의 융자는 40-60%이하다.
기숙사·원룸 등 저렴한 도시형 생활주택은 주차장 규모 등 건축 조건을 크게 완화해 소형 주택 수요자는 눈여겨봐야 한다. 재건축 조합원 지위양도 규제도 완화돼 사업단계별로 후속절차가 일정기간 진행되지 않으면 명의변경이 가능해 조합설립인가·사업시행인가 후 2년 이내에 사업인가나 착공에 들어가지 못할 경우, 착공일로부터 3년 이내에 준공되지 않은 사업장의 경우 조합원 명의를 변경할 수 있다.2010년에 종료되는 세제혜택도정부가 미분양·신축주택에 대해 5년간 한시적으로 양도세를 감면해주는 세제지원책은 2010년 2월 11일까지취득하는 신축주택에 한해서만 적용된다. 세제지원을 받으려면 가능한 한 매매계약 체결과 계약금 지급까지 연내 마쳐야 한다. 미분양 주택 취득시 취득·등록세를 75% 감면해주는 조례 적용도 2010년 6월 말까지 취득및등록을 마치는 미분양 주택에 한한다. 다주택자의 양도세 중과 폐지도 2010년 말까지만 한시적으로 적용되는 만큼 세금을 줄이려면 미리 일정을 관리해야 한다. |
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