금리인상과 보금자리 주택 공급 늘수록 집값 하락
우리 국민의 절반 이상이 자신의 생활수준이 중하층 또는 하층이라고 생각하고 있으며, 1990년대 이후 가장높아졌다.자신의 가정 생활수준에 대해 상층 0.4%, 중상층 4%, 중간층 39%, 중하층 41%, 하층 14%다.보금자리주택 20-50%싸게 공급과 총부채상환비율 규제 강화 후폭풍 후 서울강남.북권에 이어 지방까지 가격 하락과거래량 감소다. 2009년 10월 보금자리 주택 사전예약과 DTI 규제가 2금융권까지 확대된 뒤 서울 강남3구와 신도시를 중심으로 거래량 빠르게 줄더니거래부진이 심화되면서 서울 강북권 및 수도권으로 거래 감소추세다.전국 거래건수도 감소와 거래 부진이 이어지고 있다.특히 보금자리 주택 공급지역 주위는 더 높은 가격대의 하락이 이어질 것이며,그 여파는 전국적으로 확산 될 것이며,2기신도시는 위례신도시와 동탄 2기신도시 공급이2-3년 늦추어졌으며,수도권 2기신도시는 상당수 지역서 축소되거나 당초 계획보다 1-5년까지 늦어질 것이다.
경기도 상당수 지역은 아파트 전세금이 내려 나왔지만 세입자 구하기는 하늘의 별 따기다. 서울 강남, 서초,송파구 일대 아파트 시장에 매수자 우위 양상이 뚜렷해져 살 사람이 없다. 서울 아파트는 집주인들의 호가는구입하지 않는 호가일뿐이다. 거래실종의 매도자의 희망가일 뿐이다. 서울만이 아니라 전국적으로 호가는 몇천만원에서 억대이상이 낮게 나오고 있으며, 호가 낮은 매물이 3개월 지나면 호가 높은 매물로 변한 매물로지속되어 1억원 빠진 매물도 있다. 2009년말 부동산 시장이며, 2010년에도 이어질 가능성이 높아지고,2012년 전후까지,늦을 경우 2015년 이후까지 갈 경우 부동산은 하향안정세 유지가 불가피하며,단독주택이나 텃밭이 있는 빌라 연립과 토지시장으로 시간이 갈수록 투자대상이 될 것이다.
거래량이 줄었고,매맷가나 전세가도 하향안정세며,일부지역의 전세값만 미미하게 오른 상태다. 보금자리 주택공급과 2차발표 및 DTI 규제가 2금융권까지 확대된 이후 서울 강남3구와 신도시 중심으로 거래량 빠르게 줄기 시작하더니 서울 강북권과 수도권으로 확산된 가운데 지방의 대도시서도 거래량 감소와 미미하게 값 약세다. 전통적으로 거래량이 많았던 지역의 거래량 감소폭이 커 당분간 거래 부진이 계속될 것이다. 거래가 급감해 실거래 사례를 찾아보기 힘든 상황에서, 거래가격이 모두 하락은 서울 강북권과 신도시, 용인 등에서도 마찬가지다. 집을 내 놓아도 아니 팔린다는 매도자들은 정상가는 1억인데 자신의 주택은 1억5천이며,타인의 주택은 5천만원이라는 자기위주의 소유자들이다.
집값이 반값이 될 때까지 기다린다는 매수자들, 2012년 전후까지 하락세가 이어질 것이라는 전망까지 나오고있으며, 보금자리 주택 공급이 끝난후는 가격 하락세가 2009년 중반보다 30%정도는 낮아질 것이라는 전망까지 나오고 있으며, 아파트는 서민들이 사는 집으로 전락하고 있다는 것이 시장의 정석이다. 부자들은 팬트하우스나 텃밭있는 주택의 시대로 다가서고 있다. 재건축이 진행되지 않은 기존의 단지를 중심으로 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난도벌어지고 있다. 경기도 징겨은 입주가 시작되면서 전세 물량이 늘어 전체적으로 전세금이 내리자 집주인이 기존세입자의 전세금을 다 마련하지 못해 세입자를 못 내보낸다.
매수세가 붙지 않아 분양권시세는 오른 가격의 반값으로 형성돼 있지만 매수세가 없어 거래는 전혀 이뤄지지않고, 특히 인천주위는 공급 과잉으로 분양권값이 날로 빠지고,수원은 3년째 아파트 청약율이나 계약율이 낮아지고 있는 가운데 2010년은 공급과잉이 더 나타날 것이다. 광교신도시는 분당이나 판교 아파트 값 못지않은주택값으로 정상가는 아닐 것이다. 인천의 집값의 하락은 이제 시작이라 할 수 있다. 강남권이나 경부선 축의집값이 오르지 않는한 강북이나 경기 북부 및 인천지역 집값의 하락은 이제 시작이라 할 수 있다. 전매가 허용된 아파트들도 실물경기 위축으로 실수요자들의 관심을 끌지 못하고 있다. 가격 하락을 기대하는 매수자 위주로 시장이 움직이고 있어, 추가 하락할 가능성이 아주 높다. 상승한 지역의 부동산 값은 앞으로 2년간 하락할가능성이 높으며,경부선 축의 주택값이 상승하는 시기서 1년정도 지나야 버블새븐 지역 이외의 지역 집값 멈출 것이다. 우리나라 주택값는 2012년 전후,주택보급율이 115%가 되는 시점서 정상적 거래가 이루어질 것이다. |
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