투기없는 부동산의 투자적지는 토지와 해외 시장서
부동산도 수요와 공급에 의해 가격이 결정되며, 거래도 되는 것은 일반 경제와 마찬가지다. 호재가 있다면 매석매석하는 경우가 나타나며, 호재가 없을시 하락에 거래도 줄어든다. 부동산은 지방 아파트서 부터 수도권에이르기 까지 고분양가, 개발부담금, 버블, 공급물량증가, 주택보급율,거래 중단으로 갈수록 부동산 투기는사라졌다는 기대감속에 하락이 불보듯 하다는 심리속에 시장 침체는 이어지고 있다. 피가 붙을 아파트 당첨이라는 기대속에 전국에서 기존아파트 거래가 자취를 감췄다. 보금자리주택과 반값 아파트, 분양가 공개는 부동산시장을 거래없이 호가 차이만 더 높게 나타났다.
선진국 부동산 가격은 안정단계이며,20년 이상이 되어야 투기바람이 불다가 2-3년 후 투기가 사라지기 마련이다. 국내 부동산은 아파트가 아닌 주택과 토지에 투자하고, 이중국적이 머지 않아 가능하여 해외 투자시는선진국보다는 중진국 중에서 주택이 부족한 나라의 부동산 투자로 살기좋은 인도네시아니 미얀마, 캄보디아투자가 장기적으로 좋으나, 5년안에는 중진국 중에서 상위권 나라가 좋다. 긴 안목으로, 중장기적으로 급격한인구 고령화로 선진국은 주택수요가 감소한 반면에 중진국은 개발붐으로 주택수요가 나라의 사정에 따라 다르겠지만 한국의 80년대 중반부터 아파트 바람이 불어 15년 유지했기에 해외 투자도 아파트 붐이 일어나는 나라 투자이며, 자금을 자유로 보내고 한국으로 송금이 가능한 나라여야 할 것이다.
미분양, 미계약, 미입주 사태가 불거진데도 건설사들은 아파트 짖기,고분양가는 여전하다가 분양을 더 연기한상태다. 시장 눈치만 보고 있으나 당분간은 좋아지지 않을 전망속 택지개발도 수도권에서 지방에 까지 연기한상태며,위례신도나 동탄신도시 개발도 보금자리 주택 공급으로 3년차 늦어진 상태람는 것은 집이 남아돌기에개발에 대한,신도시에 대한 필요성이 없어져가고 있기 때문이다. 분양가는 오른 지역이 수두룩하다. 단기적으로 주택시장을 얼어붙게 할 만한 핵폭탄급 대책은 없으며,민간 아파트 공급을 감소시켜 집값 폭등을 불러일으킬 것으로 우려하고 있는 사람들이 많으나 매년 30만 가구 아파트만 짖는다면 인구 증가가 없어 주택 걱정 할필요는 없으며, 2008년과 2009년 13만가구,15만가구 공급 줄었음에도 내집마련 할 자금은 가정에 없고, 미분양은 크게 줄지 않고,집이 없어 길거리에서 자는 사람 없으며, 수도권과 지방의 반지하 주택은 대부분이 창고로 쓰고 있다.
2012년 까지는 지역적으로 매년 2-3회정도, 2-3개월간 주택값 상승은 매년 나타날 것이나 3%지역서 3%의 부동산에만 그칠 것이다.재건축 아파트는 더 엉망으로 2억이상 호가가 낮아져도 살 사람이 없다 2006년말까지3년간 호경기였던 재건축시장에 침체다. 재건축 아파트 하면 부르침으로 여겼던 강남도 내린 매물이 나오고 있지만, 수요자가 없다. 재건축도 수익성을 장담하기 어려우며,착공했거나 관리 처분을 앞둔 일부 단지를 제외하면 신규 재건축은 사업 추진이 어려워졌다.
강남은 집값이 크게 떨어지기는 어렵다는 점에서 실수요자라면 호가가 대폭 빠진 경우 매입이다.국내외 모든부동산에 공격적인 부동산 투자보다는 10년 뒤에 투자가치 높을 토지나 해외 부동산 투자이다. 아파트는 3년후 매도 할 아파트 투자,주택은 7년정도,토지는 10년을 내다보고 투자하여야 한다. 2013년이 되면 베이비붐첫 세대인 1958년생은 만 55세가 돼 은퇴를,1978년생은 35세가 돼 생애 첫 주택구입 세대다. 1958-1970년대초출생자는 100만명씩 태어난 반면 1978년 출생자는 75만명으로 장래의 투자는 입지가 좋고 투자성 높은 국내는 토지,해외는 동남아 개발도상국 투자다. 산업화에서 지식정보화 시대로 발전하고 평균 수명이 길어지면서은퇴자들은 여전히 도심에서 경제활동을 해야 하며, 투자수익이 나는 개발로 노후을 보장 받아야 하며, 해외투자는 자신만이 아니라 후대을 위한 투자가 될 것이다.
미래 가치가 아무리 좋아진다고 해도 당장 세금·금리 등 부담이 너무 커지고 있다. 재건축 규제가 주택 공급위축을 불러왔고, 신도시 개발에 대한 비판도 만만치 않아 규제 완화를 기대하는 시각도 있며, 집이 남아돌기에이미 발표한 신도시나 재개발,뉴타운 개발도 반정도는 개발하지 않고,주민들의 자율에 맡길 가능성이 더높아지고 있으나 아파트는 노후화로 재건축을 추진하나 투자성은 없다. 집값이 안정 추세에 있어 투기 우려가 줄었고, 도심 살리기 차원에서도 마냥 묶어두기는 어려울 것이다. 앞으로는 부동산 값 폭등은 오지 않을것이나주기적으로 상승은 2015년까지 이어질 것이나 갈수록 상승폭은 둔화될 것이다.
기존의 아파트 매물은 전국적으로 매물은 늘고 있지만 수요가 줄어들고 있는 것은 공급과잉으로 값의 하락이올 것이라는 기대감,시장교란 주범들의 시장을 유리한 쪽으로 전망과 예측의 난무다. 하락의 기대감에집 사려는 사람을 찾아보기 힘들다. 거래량이 줄고 있으며,갈수록 거래의 최저 수준을 갱신하고 있다. 버블새븐으로인한 거래의 감소며,시장에 내 놓으려는 반면 매도세 우위 동향은 조금씩 상승 곡선을 그려 최저치를 오가고있으나 실재는 이보다 더 심각하다. 매물이 늘고 수요는 급감하는 상황에서 매매거래가 얼마나 저조한 지를
나타내는 매매거래 한산 정도도 최고치를 이어가고 있다.
미분양과 미계약이 심한데도 분양은 끊이지 않고 있다. 전국적으로 주택구입 수요와 거래가 자취를 감춘 이유로는 건설사들의 고분양가,반값 아파트,분양가 공개,보금자리 주택 공급에서 찾을 수 있다,급격히 늘어나는보유세, 주택담보대출 이자에 대한 부담이 점점 커질수록 시장에 나오는 매물은 늘어나 집값이 약세를 보일 수밖에 없다. 집값이 본격적인 하향 안정세로 접어들 것이라는 정부의 전망과 달리, 공급이 매달 감소해 집값 하락은 당분간이라는 것은 주지의 사실이며,투기는 없으며, 유동자금과 그들이 동원가능한 1천조원 자금은 움직일 것이며, 2015년까지는 투기는 사려져 가고 있다. 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 부동산 역사를 새로이 써 나가고 있다.
매물이 조금씩 늘고 있다고는 해도 눈에 띄는 증가량은 아니고, 부동산 간의 가격 양극화는 불가피하며, 소득격차는 서민층과 부촌벨트는 눈에 띄게 형성될 것이다. 도심의 주택 수요가 더 늘어나고,신도시는 전원주택지가,도시의 80가 넘는 아파트는 서민들이 거주하고,부잗르은 언덕위의 그림같은 집 선호 할 수밖에 없다. 전원주택은 선진국으로 가는 길목의 주택이며, 선진국 도달시 토지의 투자가 부동산 투자의 핵이 된다. 우리나라도심 아파트는 더욱 위력을 발휘할 부동산 상품이 될 수밖에 없으나 변두리 아파트는 교통이 덜해 전원주택,서민들의 주택으로 전락한다. 공급 활성화는 끝났으며,뉴타운이나 재개발은 고급주택단지로 만들기에 2015년이후 개발 할 곳 투자가 현명하며,재건축은 대지지분이 적어 소형아파트로 전략 할 것이다.
부동산은 최유효이용과 개발로 투자숭기이다. 임대사업으로 임대수익과 토지 토지로 10년을 내다보는 투자이다. 경기에 영향을 받지 않으면서도 현금화할 수 있는 지역과 부동산은 도심이며,10년을 내다보는 투자는 4차선이상의 도로변의 테마상품으로 개발 가능한 토지다. 경기침체로 인한 스태그플레이션이 온다고 해도 실수요자들이 선호하는 부동산이다.정원과 텃밭이 있는 빌라트는 상당기간 투자의 대상,거주의 대상이 될 것이다. |
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