부동산시장 전망과 주택건설 추이 예측
부동산 시장에 대한 전반적인 예측은 낙관론보다 비관론이다.집값 상승이 오르지 않으리라는 전망을 내 놓는다. 초기 매도나 중순쯤 구입의 호재를 매도자나 매수자가 타야 할 것이다. 주택건설은 지난 2년과 같이 50만가구에서 37만 가구나 그 이하도 공급이 줄 것이나 미분양 아파트는 1년내내 13-15만가구 사이에서 오르내림을 반복할 것이다. 2009년에도 미분양 아파트는 13-16만가구을 꾸준히 유했다. 전월세 시장은 경기도는 지역적으로 70%이상 지역서 1-5천만원 사이의 하락이 예상되며,서울은 30%지역서만 약보합세가, 70%지역서는약상승세을 유지 할 것이다.
주택시장은 지난해와 같이 전국의 3%지역서 투기세력에 의한 가격 상승이, 90%이상 지역서는 거래는 주춤하고, 가격 상승도 별로 나타나지 않을 것이며,입주 할 아파트가 입주 못한 아파트는 지난 3년처럼 3-6만가구는여전 할 것이다. 청약시장은 보금자리 공급은 2012년까지,입주는 2016년 까지 유지되어 보금자리 주택이 공급하는 기존지역의 아파트 값은 10-30%가량의 약세가 에상되며,보금자리 주택이 공급하지 않은 지역,보금자리주택 공급지역으로 부터 3KM이상 멀리 떨어진 지역은 보금자리 공급 지역보다 약세는 덜하나 전반적인 하락세가 이어질 것이다. 집값 전망을 내놨으나 각 기관이나 연구소 지난 7년간 내 놓았으나 주식시장처럼 맞춘곳이 없을 정도이며,투기세력과 같이 일정지역 투기조작과 언론에 투기에 대한 기고만 내 놓았다 해도 고언이
아니다. 내놓은 집값 전망은 제각각으로 전국 집값이 오른다고 내다봤으나 정반대로 집값이 전국적으로 집값이 오른곳은 투기세력의 투기자금이 꺼든 3%정도였으며,거래 중단만 연이어 지속되었다.
집값이 하락할 근거는
1;경제성장률 둔화와 실징 가계소득 감소
2;50만가구에서 지난 2년간 37만가구 공급이나 미분양 아파트 13만가구 이상 유지
3;입주 할 아파트 전국적으로 5만가구 내외 최근 수년간 유지
4;건설사 짖다가 공사 중단한 아파트 단지만 200곳 이상 유지
5;실업자 증가와 카드나 통장도 못 만드는 극빈층 증가
6;저금리 5%내외에서 65내외로 금리 상승
7;통장에 잔고가 없어 집 살 여력이 사라지고 중산층 대폭 감소로 꼽을 수 있다.
건설사들은 분양 기회인 시기 조절중이며, 분양하지 못한 약 20만 가구의 아파트들이 매년 익년으로 넘겨지거나 다른 건설사에 부지로 매도하고,분양은 더 늦추어진 상태다.아파트의 불패신화가 수시로 흔들리면서 얼어붙은 투자심리도 회복될지 점치기 힘든 상황이다. 내집마련의 기회라는 단어는 차츰 사라져 가고 있으며,2015년까지는 주택부문의 상승은 1년에 1-3개월정도 상승이나 2-5년사이 일반적 상승 이외는 상승하지 않는다. 수도권 분양아파트는 2012년 전후까지,이후는 분양아파트 보다는 임대 아파트로,임대 아파트에서 보금자리주택으로 분양과 투자,내집마련으로 접근해야 한다. 아파트에서 주택으로 주택에서 토지로 눈을 돌려야 할때며,수도권에서 서남해안 권으로 더 접근해야 할 것이다.
부동산 시장은 기로에 있다.지방 부동산은 90%이상 부동산 버블이 2015년까지 지속된다고 여긴다. 국토의 대변혁이 올 것이며,나라 전체가 안정이냐,후퇴냐의 갈림길에 설 것이다. 말로는 깨끗한 척 하지만 좀도둑 같은정권과 소수의 부정축제로 얼룩진 이중인격자들이 엉켜있어 한치앞을 내다볼 수 없다. 집값이 일부 지역,개발권,테마권을 제외하고는 약보합 수준에 머물 것이나 버블이 보다 빨리 올수 있다. 상대적으로 호재가 많은 토지는 일부지역에서 호경기을 누리고, 상가는 투자자들 보다는 투기세력의 먹잇감이 될 가능성이 높아 투자자들은 관심은 높아지면서 닭쫏던 뭐가 될 가능성이 높아 보인다. 경기회복 기대감에 따라 오피스 빌딩의 강세도 예상된다는 전문가도 있지만 지은 오피스텔이나 주상복합은 일부는 처치 곤란이다.
가급적 안정성과 환금성에 무게를 둔 보수적인 투자 전략,테마 부동산 투자,새로이 발표되는 택지개발지구나신도시 확장지역 투자,정보에 의한 투자나 신도시 주변의 투자나 새로운 개발지 주변의 투자을 해야 할 때다.아파트값은 보금자리 주택 공급으로 약상승세가 지속될 것으로 예상되며,건설사는 하반기로 갈수록 분양가을내릴 가능성이 높으며,기존의 분양아파트의 피는 일부지역서는 마이너스 피가 형성되고,분양권 값 하락하며,기존의 3년 이상된 아파트만 소폭의 하락이나 보합이다. 경기도 지역의 입주물량 증가,모기지론,임대 아파트,보금자리 주택,서민용 소형주택 신규 분양정책,거품붕괴 우려감 등 복합적인 악재로 작용해 집값 하락의 디딤돌이 될 것이다.
미분양과 분먕물량 과다와 분양가의 강세,입주물량의 과다로 인한 부동산 경기 침체는 당연한 것이다. 아파트 매매가격이 하락하고, 전셋값은 지역적 오르내림이 심 할 것이다. 재건축 아파트는 서울의 강남권은 20-30%이상 고평가 되었으며,수도권과 강북권은 20%정도 고평가 되었고,지방 재건축 아파트도 20%내외 고평가되엇다. 분양권도 전매 금지 영향으로 전반적으로 상당폭의 약세가 예상된다.수도권 외곽의 경기지역은 입주물량 과대로 큰 낙폭의 전세가가 예상 된 가운제 매매값도 하락,분양권은 반토막 이상 날 것이다. 팔려는매물이 늘어나면서 매물을 쏟아내 프리미엄이 큰 폭으로 떨어질 것이다. 다만 부동자금과 투기세력이 움직일수있는 1천조원에 달하는 돈이 움직일시 저금리로 급격한 거품 붕괴까지는 수도권에서 이르지는 않을 것이다.
아파트값은 국지적인 상승세가 이어질 가능성도 매우 높게 형성되어 있다. 부동산 경기변동에 대한 예측이 지역적 불균형으로 어려운 만큼 보수적인 투자전략과 미래 개발 가능성이 높은 지역의 투자가 어느해 보다 관심을 갖고 투자할 필요성이 아주 높다. 토지는 부동산을 아는 사람만이 투자하는 투자상품이다. 개발재료가 많은 후보지 인근과 신도시 주변 농지 등은 한번 더 강세를 보일 전망이다. 수도권 택지개발지역 주변이 국지적으로 큰폭의 상승이 예상된다. 전반적으로 땅값은 계속 오를 것은 틀림없으나 거래는 주춤하고,공시지가는 오르는 괴변현상이 나타날 것이다.
비도시지역인 전라도 경상도 강원도 충청도서 행정천도권에 빠진 지역은 상대적으로 땅값이 저평가됐다. 이중 10%정도의 지역서 주5일 근무제 시행으로 전원주택과 펜션부지,전답,임야,강가의 토지,모텔부지,주유소부지,가든부지의 수익성도 높아지리라 여긴다. 도로가 뚫리는 지역은 언제나 투자성이 높으며 5년 후를 내다보는 장기 투자 대상으로 관심을 둘 만하며, 부동산중 토지는 장래성이 더 높으며,지역적,테마적,시간적,공간적접근이 절실하다.
상가 및 사무용 빌딩도 틈새상품으로 예상된다지만 기후에 지나지 않을 가능성이 매우높다. 일반경기와 부동산 경기가 한치 앞을 내다볼 수 없다. 경기의 위축으로 수요는 늘지 않고, 정부의 부동산 정책은 에드벌륜을띄워놓고 빠지기식 정책을 펴고있다.아니면 말고 식의 부동산 정책이랄수 있다. 세계 경제는 호경기로 돌아선다지만 한국의 경기는 뒤로 가고 있다.간혹 경기 회복 가능성이 높아진다 하지만 정치부패,세금인상,물가의 불안정으로 부동산은 30%지역서 20%정도의 부동산 만이 살아남으리라 여긴다. 정보에 의한 투자,분석에 의한투자,유능한 컨설턴트와 상담에 의한 투자,맥을 짚는 투자여야 한다. 또한 가능한 미래을 예측한 투자여야 한다. 실버타운에서 천당까지 갈 투자여야 한다.
땅값과 집값은 소폭 상승,전세가격은 불안이다. 경기회복이 본궤도에 오른다고 정부는 과장광고을 하지만 중산층은 줄고,극빈층은 늘과,호재도 없는 정부의 광장광고비만 매년 늘고 있다. 주택가격도 대출 규제와 분양가 상한제가 유지되는 가운데, 보금자리 주택공급으로 기대는 금물이다. 실수요자 중심의 거래 회복은 830만명에 이르는 카드나 통장도 못 만드는 극빈층과 1500만명에 이르는 일하지 못하는 사람들이 해결되지 않고 있다. 40조 원에 이를 것으로 예상되는 토지 보상금은 3%지역서 투기자금으로 활용되고, 갑자가 생긴돈은 투기자금으로 날려 버리는 현상이 나타날 것이다. 금리인상이 단행되면 집값이 위축될 수 밖에 없다. 뉴타운과 재개발 사업이 본격 추진되면서, 이주 수요가 급증해 전세가격 상승률은 필연적이며,토지시장은 거래는 많지 않지만 상승여력이 충분하다, |
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