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박종석 |
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건설 업체 부도에 과잉공급, 미분양 증가, 계약율 저조 |
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건설 업체 부도에 과잉공급, 미분양 증가, 계약율 저조
미분양 물량이 13만가구에 육박해 건설사에 묶여 있는 누적자금이 22조2000억원에 달해 주택건설업체들의 추가 금융비용 발생도 2600억원으로 중견업체들의 연쇄부도 위험이 높다. 민간부문 주택물량 중 2007년 까지 11만가구의 미분양이 발생됐으며 2006~2007년까지 2년간 원가를 회수하지 못하고 묶여 있는 누적자금이 수도권 4조원, 지방 약 18조2000억원 등 총 22조2000억원이다.미분양으로 인해 순환되지 않는 연 평균 금액은 11조 1000억원으로 주택건설투자금액(연평균 35조6000억원)의 31.2%에 달한다.
미분양이 장기화될수록 업체들의 금융비용 부담도 커질수 밖에 없어 수익성 악화로 인한 연쇄부도사태는 물론 장기적으로 주택공급기반이 무너질 수 있다. 주택건설 실적은 인허가 기준으로 2007년 55만 가구에 달해 4년만에 최고치며 2008년에도 55만 가구의 아파트을 분양할 예정이나 미분양아파트는 날이 갈수록 더 증가하고 있다. 2007년 전국에서 55만 6천 가구가 건설 인허가돼, 2003년 이후 4년만에 처음으로 50만가구로 수도권의 경우 2003년부터 2006년까지 주택건설 인허가 실적이 연간 20만 가구 안팎에 그쳤으나, 2007년에는 30만3천가구가 건설 인허가돼 2002년 이후 5년만에 30만 가구를 돌파해 2004년 이후 꾸준히 펴온 공공택지 확보정책이 2007년부터 실제 주택건설로 이어지고 있는 데 따른 것이다.
지방 아파트 시장에 프리미엄이 분양가 이하로 떨어진 깡통 분양권이 속출하고 있는 가운데 안팔리는 분양권을 경제력이 없는 사람에게 전매하고 대출을 떠넘기는 거래가 등장해 물의를 빚고 있다. 부산, 대구, 울산, 원주 등지의 지방 아파트 분양권을 전문 브로커들이 재산이 전혀 없거나 신상이 불분명한 제3자를 끌여들여 전매를 받게 하고, 계약자로부터 연결 수수료를 챙기는 일이 심심찮게 발생하고 있다. 분양권 거래가 안되고 해약도 안해주니까 이런 방법으로 전매를 해 분양권 매도자는 그 댓가로 브로커 등에 100만-1천만원 정도의 수수료를 준다.
2007년 말 입주를 시작한 강원도 원주의 한 아파트도 분양당시 혁신도시, 기업도시 재료로 투자자들이 대거매입했다가 분양가 이하로 시세가 떨어지자 일부 같은 방법으로 분양권을 전매해 브로커가 연결하는 제3자는재산이 거의 없어 이자 등을 연체해도 금융권이나 건설회사가 압류를 걸 수 없다. 입주물량이 많은 지방에서
계약금이 적고 중도금 무이자나 이자후불제 등 계약조건이 좋았던 아파트는 대부분 이런 거래행위가 분양권전매 과정에서는 대부분 걸러지지 않고 있다.
2008년 2월말까지 13만가구에 육박한 미분양 물량이 2분기인 4~6월까지 계속 이어져 미분양 대란 우려가 높아지고 있다. 6월까지 상한제를 피한 분양 대기 물량만 10만가구를 넘기 때문에 미분양은 단기간 해소가 어렵다. 지난 2월말 기준 전국 미분양 주택은 모두 12만9652가구로 집계돼 1996년 6월 13만529가구 이후 11년8개월만에 최대다. 미분양 물량이 13만가구에 못미치지만 실제 미분양 주택이 30만가구에 달해 미분양 아파트 관련 자금만 40조원에 육박해 건설업계가 분양가 상한제를 피해 서둘러 승인을 받았던 밀어내기 분양이 계속이어져 미분양 물량은 줄어들 기미를 보이지 않고 있다.
수도권 공공택지 공급추이를 살펴 보면, 2003년 11.8㎢에 그쳤으나 2004년 21.6㎢, 2005년 21.5㎢, 2006년 34.2㎢, 2007년 43.7㎢로 늘고 있다. 대구지역은 부동산 정책 전반에 대해 규제가 확 풀리지 않고서는 앞으로도 2∼3년 이상은 현재의 침체국면이 계속돼 수요자들은 집을 사더라도 팔 때 제대로 팔 수 없으며, 분양가보다 5천만원 이상 깍아주어도 분ㅇ야되지 않고 있다. 입주할 아파트가 대부분이 미입주로 골치거리다. 민간주택 전매제한 폐지 등 새 정부의 부동산 규제완화 추진에도 장기간 침체를 겪고 있는 지방 부동산시장은 살아날 기미가 보이지 않고 있다. 공급과잉으로 시장기능이 작동되지 않고 있는 데다 전반적인 지방 경기마저 장기불황에 빠져 있다. 대전과 대구, 부산 등지도 미분양이 줄듯 했으나 일부 입주아파트는 분양가격보다 최고 5000만원까지 빠진 마이너스프리미엄 아파트까지 등장했다.
대구지역은 특히 중대형 공급과잉으로 악순환이 되풀이 되고 있다. 대구 수성구 아파트의 경우 미분양이 많아3년간 60% 무이자 등을 내세워도 분양이 되지 않고 있다. 수성구등 민간재개발·재건축등 입주아파트가 많지만 공급이 수요를 초과해 거래자체가 안된다. 분양가격이 너무 비싼 데다 대체수요를 형성하는 기존 주택소유자들은 거래가 안돼 새 아파트를 분양받을 엄두를 못내고 있다. 주택공급과잉으로 입주아파트 프리미엄도 없다. 수성구의 경우 30평형대가 3억원선으로 금융비용을 치면 분양가시세보다 마이너스프리미엄이다. 대전지역도 주택시장이 침체해 전매제한 폐지등 효과는 전혀 없다. 대전지역은 규제가 풀려도 돈이 안돌기 때문에아파트값이 오르기는 커녕 주공아파트도 분양률이 30%대 이하, 부산지역은 아파트가격이 5년전 수준에 머물러있다.
해운대구 우동지역은 거래가 비교적 활발해 부산의 부촌인 이 지역은 대형아파트를 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. 다른 지역들과 달리 대우트럼프월드마린250㎡대는 현재 10억선에서 거래되고 있지만 부산지역은 전반적으로 집에 대한 투자메리트가 없다. 부산은 매년 1만명 정도씩 인구가 줄고 있어 아파트 공급과잉도 문제지만 지방의 경제가 너무 열악해 주택 수요여력이 크게 떨어지고 있다. 해운대구 일부 부촌을 빼고서는 거래자체가 되지 않아 지방에서 먹고사는 문제가 취약,일자리를 찾아 빠져나가는 인구가 많아 부동산시장은 좀처럼 살아나기가 힘들다. 지방 주택시장이 근본적으로 살아나려면 기업유치,인구증가대책 등이다.
서울 은평뉴타운 1지구A·B·C공구 1643가구 계약률이 80.6% 수준이었다. 각 공구별 미계약분은 앞으로 부적격자들에 대한 소명기회을 거친 후 예비당첨자들에게 돌아간다. 여기서도 계약되지 않은 물량은 오는 6월 2지구 계약시 함께 일반 분양된다. 각 공구별로 주택을 갖고 있는 사람들이 계약을 신청하는 등 부적격자들이 있었다. 당첨은 됐지만 은행 대출 등이 여의치 않아 자금이 부족한 사람들도 계약을 포기했다.
현대산업개발이부산 해운대구 우동에서 선보인 해운대 아이파크의 계약률이 50%에도 못 미쳐 사상 최고 분양가로 관심을 모았던 슈퍼펜트하우스 2가구는 당첨자들이 모두 계약을 포기했다. 청약 당첨자를 상대로 계약을 접수한 결과총 1631가구중 783가구가 계약해 계약률이 48%로 당초 예상보다 크게 낮았다. 떴다방들로모델하우스 인근이 북새통을 이루고, 일부 가구의 경우 최고 억대 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌으나 실제 계약률은 저조했다. 바다 조망권이 가능한 가구는 대부분 계약했으나 그렇지 못한 곳에서는 미계약이 많았다.
2008년 3월 전국적으로 3만8454가구가 분양된데 이어 4월 3만5780가구, 5월 3만4145가구, 6월 1만8289가구등10만가구가 넘는 분양 대기 물량이 기다리고 있다. 분양 대기 물량 가운데 절반 가량이 수도권을 제외한 지방에서 선보일 예정이어서 미분양 물량은 더욱 늘어날 것이다. 미분양이 급증하는 반면 주택 매수세는 언제쯤되살아날지 예단이 어려워 미분양 대란은 상당기간 지속될 전망이다. 미분양 물량 가운데 쉽사리 매매가 어려운중대형 아파트가 많아 상황은 더욱 심각하다. 3월말 기준 전국 미분양 가구에서 132㎡ 이상 대형 아파트 비율은 40%를 넘어섰다. 수도권의 대형 가구 미분양 비율은 46%로 전국의 미분양 가구 가운데 대형은 대략 5만가구가 넘는다. 건설사도 2007년에 이어 연속적으로 부도가 늘고 있다.
부도업체수는 증가세로 2007년 1/4분기 19개사였던 부도업체수가 2008년 1/4분기에는 26개사로 증가했다. 경기도와 경남지역은 미분양 물량이 많고, 준공후 미분양도 많다. 경기 지역은 지속적으로 주택공급이 필요하지만 경남지역은 주택공급이 양적으로 충족된 상태로 이에 맞는 정책을 적용해야 한다. 규제 완화로 양도소득세, 종합부동산세와 총부채상환비율의 금융규제를 완화해 지역시장의 주택수요를 정상화시켜야 한다. 분양가 상한제와 후분양제 전환을 시기와 규제 정도를 완화로 미분양이 적체된 지역에서는 공공부문의 물량 공급을 조정하고 국민주택기금 지원을 확대하는 단기 지원도 검토돼야 한다. 주택건설 업체는 분양가를 조정하고,분양조건을 개선, 미분양을 임대주택으로 전환, 분양채권을 유동화다. 미분양 펀드나 주택법상 주택상환사채제도다.
투자용으로 분양받았던 계약자들이 프리미엄이 마이너스로 떨어지고 팔리지도 않자 입주 시점에 중도금 대출을 승계하지 않기 위해 이런 방법으로 매매해 분양권 명의를 넘겨받는 제3자는 대부분 경제력이 없고, 거주지가 일정치 않은 사람들이어서 입주후에도 분양대금과 대출금 상환을 포기해 건설사들을 곤혹스럽게 하고 있다. 2008년 초 입주가 시작된 부산지역 아파트의 분양권 전매건 가운데 일부가 이런 수법으로 명의변경이 된것으로 보고 있다. 이 아파트는 계약금이 500만원이었고, 중도금 대출은 이자 후불제가 적용돼 가수요가 많아 2007년 11-12월 전매된 아파트중 매수자와 연락이 끊겼거나 우편물이 반송되는 경우가 있어 알아보니 이런 식으로 전매가 된 것으로 파악됐다.
매수자와 연락이 닿더라도 돈이 없으니 알아서 하라는 식으로 배짱을 부려 잔금과 대출금 연체이자가 눈덩이처럼 불어나고 있다. 법적으로 필요한 서류를 모두 갖춰 오기 때문에 계약자 민원 차원에서분양권 전매를 거부하기는 힘들며 전매를 받는 사람이 대출 승계 당시 신용불량자가 아니면 금융기관도 막을 방법이 없다. 이런 불법 거래가 계속될 경우 선의의 피해자를 양산할 수 있다. 실제 일부 분양권을 넘겨받은 사람중에는 전매사실을 모른 채 경제적 이유로 브로커에 명의만 빌려줬다가 대출금을 떠안게 돼 건설회사 부담이다. 잔금과대출이자가 3-6개월 이상 미납될 경우 자동 해약조치를 취할 수 있지만 이 경우 회사가 대신 매매를 하거나 대출금을 갚아야 하기 때문이다. 2004-2006년 분양 활황기때 팔았던 부산, 대구 등지의 아파트들이 2009년까지계속 입주할 예정이어서 이런 거래가 더욱 기승을 부릴 것으로 보인다. |
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