하늘아래 천당과 수지맞은 용인 수지도 집값 내려
분양권도 하락한 아파트가 등장하는 등 분당신도시 집값 하락세가 2년이상 심상치 않다. 고가 아파트값이 하락세를 보이고 있는 가운데 버블세븐 지역의 시가 총액이 낮으졌으나 앞으로도 얼마가 빠져야 정상가인지 분간이 아니 갈 정도로 침체 시장이다. 중대형 아파트에서 중소형 아파트까지 하락세로 돌아섰다. 아파트는 약세지만 맥을 못추는 상황이다. 재건축으로 치솟은 아파트값이 집값의 거품이 꺼지면서 융자 얻은 사람들은 환란을 연상케 할 버블이 2012년 전후 일시적으로 올 가능성이 높아지고 있다. 20% 고평가 된 주택가격이 정상으로 돌아올 기능성은 당분간 낮다.
투자자들이 금융자산으로 관심을 이동하면서 한국 부동산 시장이 침체 국면이며, 하늘아래 천당인 분당과 수지 맞는다는 용인의 수지도 집값의 하락세가 언제 그칠지 모를 정도로 빠져 경기도 변두리나 수원 화성 집값에 비추어 비싸지 않을 정도로 급락했다. 한국의 부동산은 과거 일본과 같이 폭락하지는 않을 것이나 주택보급율 증가와 서민들의 급증, 정부의 부익부빈익빈 정책으로 중산층이 완전히 무너졌으며, 베이버부머들이 노령화되고 있지만 핵심 투자처였던 주택시장은 침체를 벗어나지 못하고 있어, 이로인해 부동산 투자 대신 주식등 금융 자산 투자로 관심이 옮겨가 한국의 주식은 세계 각국과 비교시 1200선 이하여야 하지만 1700포인트을오르내리고 있는 과열이다. 부동산 투자는 아파트는 물건너 갔으며, 주택은 편핝비이 아니어 꺼리고,토지는부자들의 소유물이 된지 오래다.
현제와 같은 거래중단과 집값 하락이 2-3년간 유지된다면 은행의 부실은 상당하며, 강남권과 분당,용인 등 버블새븐지역의 금융권 압박현상이 나타날 것이며, 20% 정도 더 호가가 낮아져야 정상적 거래가 나타날 것이나, 물가상승, 고금리, 가계부채 증가로 25%정도 빠지거나 융자의 자유화로 금리가 낮아지지 않을 경우 버블이 일시적으로 온다할 수 있을 것이며, 이로인한 경매매물이 늘수 밖에 없다. 주택값 상승보다는 호가가 높아져 경제상황 호전시 정상가로 변질 될 것이라 착각하는 다주택 소유자들은 큰코닦칠 것이며, 2010년 현제 저리로 융자 주어도 갖어다 쓸 사람은 없고 전세자금 대출만 늘고 있다.
버블새븐지역이라 불리는 서울 강남.서초.송파.양천구, 분당.평촌신도시, 경기 용인 등의 아파트값 총액의 호가가 낮아지면서 거품과 같은 거풀인 불쏘시개가 되었다. 양천구,송파구, 서초구가, 강남구, 분당, 평촌, 용인시까지 시가총액이 떨어졌다. 대형아파트 등이 내림세로 은행도 무너질 지경이라 하나 고리로 많은 이익을 보았기에 이 정도로는 당분간은 꿈적도 아니 할 것이다.
개인 투자자들이 길 잃은 섦음, 집 잃은 섦음이 될 수 있다. 잔뜩 낀 거품도 문제지만 갑자기 거품이 빠지는 것도 우려다. 은행 대출로 집을 산 경우가 많아서 자칫 버블 붕괴는 가계부실, 금융부실을 몰고 올 위험이 크다.재건축 아파트부터 호가가 낮아지고, 우리나라 주택은10-30%정도 고평가 되어 있으며,토지는 30-300%까지고평가 되어 있다. 너무 많이 오른 가격이 빠지는 집값으로 호가라 할 수 있지 가격의 하락이 아니다. 대체로평균적으로 30%정도는 고평가 된 가격이 10-20%로 낮아졌다.
고평가 된 집값이 반만 빠져도 버블이다. 버블새븐지역의 아파트값 하락이 컸던 것은 각종 세금부담과 주택담보대출 규제, 재건축 평형 배정 관행에 대해 법원이 제동을 걸며 수익성 저하와 재건축사업 동의율 하락으로 재건축단지가 하락세를 보였다. 재건축 아파트의 호가가 2억원 낮아진 가운데 호가낮은 매물도 거래가 성사가 아니될 정도다. 호가 낮은 매물이 거래되어도 거래 위축은호가가 오를 기미 보이지 않기 때문이다. 강북이나 수도권 등 일부 개발 호재가 있는 지역도 너무 많이 올라 10%이상 호가가 높아져 호가가 낮아지고 매물이 늘고 있다. 앞으로 주택보급율이 117%가 넘어선 가운데 거래가 돼도 집값이 크게 오르지는 않을 것이다.
한국 부동산 시장이 1990년대 일본의 전철을 밟지는 않는 것은 과거 일본처럼 부동산시장 붕괴가 일어날 것이라는 우려가 있지만 한국과 일본 시장은 다르다. 한국은 주택담보대출의 부실 위험이 낮기 때문이다. 아파트를 9억원에 샀을시 은행 융자는 3억정도시 월 150만원 이자, 2억 융자시 매달 1백만원 이자나 물가상승으로수입은 줄고 있다.
봉급 받아야 이자 낼 정도가 된 경우의 투자자들이 급격한 투자였으나 융자내어 집 사지 않는 2010년으로사람들의 내집마련 보다는 임대주택이나 장기전세주택을 더 선호한다. 최근 집값 거품논란이불거지면서 불안이커지고 있다. 불안은 융자을 많이 얻은 세력에게는 반드시 와야 하며, 무너져야 할 것이나 선량한 투자자들에게는 지혜롭게 이 시기을 넘겨야 할 것이다.
투자을 해야 하는데 투기를 했다면 전재산 날려도 된다. 매가의 20%,금액으로 5천이하 융자 90년부터 권했으며, 강남이나 지방이 무너질 가능성 보다는 수도권 외곽 가난한 사람들이 더 먼저 무너질 것이 안타갑다. 이들에게는 환란의 공포증이 도사리고 있기 때문이며, 강남권인 버블새븐 지역의 부동산은 10억 내외로 융자 갚아도 강북이나 수도권 주택 사고도 남으니 부도나 버블 걱정 할 필요도 없다.
강남 집값이 폭락한다면 후폭풍은 불가피하다. 집값이 갑자기 떨어지면 단기대출을 받아 집을 산 사람들이 무더기로 매물을 내놓게 되고 이는 다시 2차폭락으로 이어진다는 우려다. 더 이상 가격이 하락하기 전에 집을투매하게 될 것이고, 그렇다면 연쇄적으로 집값의 폭락이 이루어지고 부동산 거래의 공백이 나타날 것이며, 은행의 주택담보 인정비율이 50％수준이라고는 하지만 은행이 아닌 제２금융권에서 추가 대출을 해 준 경우가큰 문제다. 제1금융권은 은금 회수는 문제 아니되지만 제２-3금융권에 미치는 타격이 더 클수 있다..
1980년대 말 일본의 잃어버린 1０년은 금융시스템의 마비가 가져온 산업활동과 소비의 위축이 원인이었는데미국에 이어 유럽과 일본의 제2부동산 버블 위험 신호가 곳곳에서 나타나고 있으며, 3-4년전부터 한국에도 부동산 버블 걱정했는데 2012년 전 주택값 불안하나 2012년 전후만 잘 넘기면 한국은 주택값 안정지대다. 지난
15년간 강남에 새로 생긴 주택 86%가 다주택자에게 공급됐다. 무주택자에게 공급된 신규주택은 14%에불과하다.
1990년부터 2005년까지 강남, 서초, 송파 등 강남의 3개 구에 공급된 9만 6천여 가구 중 8만여 가구가 이미 집이 있는 사람들이 구입했으며, 나머지만 무주택자에게 공급됐다. 전국적으로는 590만 주택 중 270만가구가 다주택자에게 공급됐고, 서울지역은 87만 가구가 다주택자에게 돌아갔다. 강남구는 1990년에서 2005년까지 3만7천가구가 늘었으나 자가점유가구수는 2천가구 증가에도 미치지 못했다.
자가점유가구란 자신이 소유한 집에 사는 가구다. 아파트 가격을 낮추지 않으면 불로소득을 노리는 집부자들의 먹이감이 될 수 밖에 없다. 정부가 직접 공영개발해 환매수 조건으로 공급하거나 임대해야 할 것이나 내집마련 준비중인 사람들이 눈높이을 50%이상 낮추지 않으면 중산층은 더욱 줄고, 서민들 고통도 늘어나기 마련이다. 아파트 거래 실종은 당분간 이어질 것이어서 거래 없는 부동산시장이다. 하늘아래 천당이란 분당신도시의 아파트값 하락세는 대형아파트들이 이끌고 있다. 분당신도시에서 하락폭이 가장 큰 100곳 중 70곳이 120㎡ 이상의 중대형 아파트들로 가격이 떨어진 상황이다.
용인, 광주, 화성 등 경기 남부권에 공급되는 아파트 분양 물량도 많다. 분당은 용인, 판교신도시 등과 비교가되면서 수요자들이 노후도가 심한 분당신도시 아파트를 외면하고 있다. 추가 상승에 대한 기대감이 실종되면서 매수세가 사라져 거래중단-주택값 하락이다. 분당신도시는 공시가격이 6억원을 넘는 고가아파트가 대부분이어서 아파트를 사고 싶어도 대출규제 등에 걸려 자금마련이 쉽지 않다. 버블새븐 지역의 대형아파트는 하락세를 진정시킬만한 호재도 없어 조정폭이 더 클 것이다. 경기침체 여파로 부동산 시장을 얼어붙게 하고 있다. |
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