신.구 아파트의 버블지역과 비버블지역 집값 변화
아파트는 분양3일, 분양후 3개월, 입주 3개월 전, 입주한 3년안이 가장 비싸며, 입주후 7-15년 사이가 가장 낮은 가격이며, 입주후 15년 이후는 대지지분이 많은 아파트 일수록 값이 지역에서 많이 오르게 된다. 새 아파트는 헌 아파트인 7-15년 된 아파트 보다 적게는 20-200%이상 값 차이가 나는데 대체로 단지 크기에 의해 값 차이가 더 벌어진다.
서울에서 입주한 3년 미만의 아파트의 평균가격이 구 아파트 가격보다 더 비싸다. 분양가 자율화 이후 급격히 상승한 분양가와 선호도 차이로 새아파트와 노후화되는 아파트와의 격차가 벌어졌다 하나 부동산태평양
(http://www.realer.co.kr)이 연구하고 홈피에 가제하고, 이멜로 보낸 자료을 보시면 충분히 이해가 갈 것이다. 서울지역 아파트의 4만8817가구의 한 채당 매매가격은 7억2684만원으로 서울아파트 평균 매매가격인 5억2725만원 보다 더 비싼 것이다.
지역별로 평균 매매가격보다 새아파트의 가격 비중이 높은 곳은 영등포구로 평균 매매가는 5억403만원이지만 새아파트 가격은 10억2583만원으로 103.53%더 비쌌다. 광진구 80.71%(평균 6억748만원, 새아파트 10억9776만원), 노원구 70.85%(평균 2억5262만원, 새아파트 4억3159만원)순으로 나타났다. 반면 용산구는 평균아파트가격이 8억2449만원인 가운데, 새아파트 가격은 6억4479만원으로 나타나 평균보다 오히려 21.80%낮았다.
입주 3~4년차를 맞는 2004년, 2005년 입주아파트는 평균 6억483만원으로 조사돼 평균보다 14.71%더 비쌌고, 5~6년차는 5억4천78만원으로 2.57%높았으나 7~8년차 아파트 가격은 4억4641만원으로 나타나 전체 아파트 평균치보다 오히려 15.33%낮아졌고, 9~10년차 아파트의 가격은 3억7959만원으로 28.01%가격이 더 낮아졌다. 분양가 자율화 이후 신평면, 웰빙, 중대형화 등 업체간 좋은 아파트 만들기 경쟁 등으로 고분양가를 지향함에 따라 전체적으로 새아파트의 집값이 높아진 것으로 풀이된다.
2007년 강북권의 강세로 버블지역과 비버블지역간 아파트 가격 차이가 크게 줄어들고 있다. 강남.서초.송파.양천구 등 서울지역 버블 4개구의 가구당 평균 아파트값은 9억4천907만원으로, 나머지 21개구의 3억9천257만원에 비해 5억5천650만원 비싸다. 이 같은 가격 차이는 2007년 1월 초 5억8천498만원(버블지역 9억5천622만원, 비버블지역 3억7천124만원)보다는 가구당 평균 2천848만원 감소한 것이다. 두 지역간 가구당 아파트값은 2006년 6월 초 2.74배까지 벌어졌으나 버블 논란으로 강남권 집값이 떨어져 2007년 1월 초 2.57배로 좁아졌으며, 강북권 아파트의 강세로 격차가 더욱 줄어들어 10월 초 현재 2.42배 수준으로 떨어졌다.
지역별로는 양천구가 1월 초 가구당 6억8천454만원에서 6억6천155만원으로 2천299만원 하락,송파구 -1천304만원(8억6천229만원→8억4천924만원) ▲서초구 -528만원(10억1천837만원에서 10억1천310만원) ▲강동구 -759만원(5억4천339만원→5억3천580만원) 등도 내리막을 걸었다. 반면 강남구는 기존 아파트 가격의 하락에도 불구하고 고가의 새 아파트 입주의 영향으로 평균 가격이 445만원(11억6천64만원→11억6천509만원) 올랐다. 반면 비버블지역은 국제업무지구 조성 등 각종 호재를 등에 업은 용산구가 8억 60만원에서 8억5천899만원으로 5천839만원이나 뛰었다.
광진구도 개발 호재와 스타시티 등 신규 입주 아파트의 영향으로 5억7천921만원에서 6억2천512만원으로 4천591만원 상승,▲동대문구 2천995만원(3억1천866만원→3억4천861만원) ▲종로구 2천920만원(3억8천175만원→4억1천95만원) ▲강북구 2천895만원(2억6천594만원→2억9천489만원) ▲서대문구 2천583만원(2억9천709만원→3억2천292만원) 등도 가구당 평균 2천만원 넘게 값이 올랐다.
특히 노원, 도봉, 강북구 등 강북권 3개구의 아파트값이오르면서 가구당 평균 3억원을 돌파다. 강북인 노원, 도봉, 강북구 3개구는 가구당 평균 아파트값은 3억416만원으로 3억원대를 돌파해 고분양가 논란이 일었던 지난 2006년 9월 2억원대에 진입한 이후 큰 폭으로 상승, 1년 6개월 만에 1억이 올라 3억원대로 2004년 3월 1억8545만원에서 2006년 9월까지 2년6개월 동안 불과 1460만원 오른것과 비교하면 대조적이다.
구별로는 노원구가 2006년 9월 1억9171만원에서 현재 3억271만원으로 불과 1년6개월만에 1억1100만원 올랐다. 강북구도 2억2525만원에서 3억2483만원으로 9958만원 올라 3억원대를 돌파했다.도봉구 역시 2억1009만원에서 9055만원 뛴 3억64만원으로 조사돼 강북 3구 모두 3억원대에 진입했다.
재개발, 뉴타운, 녹지공원 조성 등의 각종 호재와 새 정부의 도심활성화에 따른 규제완화 기대감도 한몫하면서 강남북간 역전현상을 나타냈다. 상승률 역시 서울 25개구 중 노원, 강북, 도봉구 순으로 강북권 빅3가 나란히 1,2,3위를 차지했다. 고분양가 논란 이후 1년 6개월 만에 노원구는 58%가 올라 1위를 차지했으며, 강북구와 도봉구가 각각 44%, 43% 올랐다. 상대적으로 세금과 대출 규제 등에서 자유로운 소형, 저가 아파트가 강세다. 신도시 건설로 저렴한 아파트가 많이 공급된다 해도 이들 강북지역 아파트는 인 서울아파트란 점이 있는 만큼 강세는 이어갈 가능성이 크다. |
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