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박종석 |
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집값 시장성 역시 수도권이 지방 대비 우월 |
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집값 시장성 역시 수도권이 지방 대비 우월
수도권의 주택가격이 지방 대비 큰 폭으로 상승했지만 가격조정 가능성은 오히려 지방이 더 높다. 주택사업의 시장성 역시 지방이 상대적으로 떨어져 향후 지방주택 사업물량의 비중이 큰 업체에 대한 우려다. 수도권과 지방 일부 지역이 주택사업 진행에 따른 사업위험이 다른 지방보다 낮다. 지역별 주택가격의 실질적인 차별 요인이 용지가격의 차이에서 비롯된다면서 2003년초 대비 2007년말 지가지수 상승률이 서울 23%, 인천 16%, 경기 16% 등 수도권에서 전국평균 15%을 상회한다.
지방에서는 행정중심복합도시 개발호재가 발생한 충남 17% 만이 전국 평균을 넘어섰다. 수도권의 주택가격 상승 폭이 컸지만 대출비중을 고려했을때 조정 가능성은 크지 않다. 지역별 아파트의 시가총액을 기준으로 했을때 주택가격대비 주택관련대출 비중이 인천 20%에서 전국평균 16%을 상회할 뿐 서울 16%과 경기13%는 낮은 수준이다.
반면 부산 21%과 울산 21% 등 대전( 15%을 제외한 모든 지방지역은 주택가격대비 대출비중이 평균을 상회했다.지방에서의 주택가격이 상대적으로 수도권보다 조정받을 가능성이 크다. 주택사업의 시장성에 있어서도 수도권 지역이 다른 지역보다 양호한 수준을 나타냈다. 지가상승률, 주택공급실적, 미분양물량 등을 반영해 지역별로 주택사업 영위에 따른 시장성을 산정한 결과 서울 28, 제주 21, 인천 10, 경기 3, 대전 2 순으로 주택사업의 시장성이 좋다. 수도권의 시장성이 양호한 것은 주택공급대비 미분양물량 비중이 매우 낮아 지방보다 분양가가 높지만 주택보급률이 낮고 인구증가 추세와 높은 소득수준, 고급주택에 대한 니즈 등으로 주택에대한 수요 강도가 상대적으로 강하다.
수도권 지역은 가격조정 가능성이 지방보다 낮고, 시장성 또한 양호해 미분양위험이 지방 보다 낮은 수준이다. 실용정부로 정권교체가 이뤄지면서 과거의 수요억제보다는 공급중심으로 정부의 주택정책이 변화다. 정부가 수도권을 중심으로 그동안 진행해온 신도시 건설과 서울 도심의 뉴타운개발 등 장기적인 주택공급물량 증가를 예상했다. 다만 서울지역은 주택에 대한 초과수요가 존재해 공급을 충분히 흡수할 것이다. 수도권을 중심으로 한 우량한 사업물량을 충분히 확보한 건설업체에 대해 지방주택사업물량 비중이 큰 업체보다 상대적으로 우호적인 시각을 이어갈 것이다.
서울 각 구의 3.3m³당 최고가 아파트와 최저가 아파트의 가격 차가 줄고 있다. 대형 고가 아파트 값이 약세인 반면 강북지역을 중심으로 소형 아파트 값이 강세인 때문으로 최근 1년 동안 서울 25개 구 가운데 17곳에서 3.3m²당 최고가 아파트와 최저가 아파트의 가격 차가 감소했다. 서울에서 3.3m²당 가장 비싼 아파트는 강남구 삼성동 아이파크 241m²로 5959만 원으로 2007년 시세와 같다. 3.3m²당 서울 최저가 아파트는 2007년 4월 도봉구 쌍문동 우이그린빌라 76m² 413만 원에서 현재 서대문구 홍은동 서강 85m² 433만 원로 바뀜에 따라 3.3m² 기준으로 서울 최저가 아파트와 최고가 아파트의 가격 차는 2007년 4월 5546만 원에서 현재 5526만 원으로 20만 원 줄었다.
구별로도 최고가 및 최저가 아파트의 가격 차 감소가 나타났다. 가격 차가 가장 많이 줄어든 곳은 송파구로
1년 전 송파구에서 가장 비싼 곳은 잠실동 레이크팰리스 165m²로 3.3m²당 5100만 원이었다. 당시 가장 싼 곳은 당 664만 원인 가락동 한화 오벨리스크였다. 두 곳의 가격 차는 4436만 원이었으나 대형 고가 아파트 값이 하락하면서 현재 송파구에서 3.3m²당 가장 비싼 곳은 잠실동 아시아선수촌 125m²로 4276만 원이었다. 가장 싼 곳은 726만 원인 가락동 두산위브 69m²로 두 곳의 가격 차는 3550만 원이었다.
1년 새 송파구에서 3.3m²당 최고가 및 최저가 아파트의 가격 차가 4436만 원에서 3550만 원으로 감소했다. 성동구 양천구 강동구 영등포구 등에서도 1년 새 3.3m²당 최고가 아파트와 최저가 아파트의 가격 차가 크게 줄어 소형 아파트와 중대형 아파트가 동반 상승한 마포구 은평구 동작구 등에서는 최고가 아파트와 최저가 아파트의 가격 차가 되레 커졌다. 대출 규제 등으로 중대형보다 소형 아파트에 수요자가 몰리고 있어 가격대별 3.3m²당 시세 차 감소가 상당 기간 지속될 것 같다. |
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| 일시 : 2015-12-31 [10:39] / IP : 27.119.39.206 |
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