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박종석 |
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인천 송도신도시 보다는 분양가 싼 하늘도시 |
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인천 송도신도시 보다는 분양가 싼 하늘도시
영종하늘도시는 저밀도 주거환경과 공공 편의성을 극대화하면서도 다른 사업지구에 비해 상대적으로 택지공급가격이 저렴해 투자가치가 높다. 로또텔로 불리며 청약광풍을 몰고왔던 인천 송도시의 오피스텔 더 프라우가 요즘엔 거의 찾는 사람이 없어 매매가 완전히 끊겼다. 많게는 1억원까지 오가던 프리미엄도 3000만원이하지만 차가운 겨울바람 만큼이나 썰렁했다. 당시 더 프라우를 계약하기 위해 몰려든 인파들은 대기줄만 3㎞를넘어섰다. 한차례의 연기 등 시행착오끝에 불과 123세대 분양에 약 60만명이 청약을 해 경쟁율은 4855대 1이었고, 청약금만 해도 5조2899억5500만원에 이르는 천문학적인 수치였다. 주변의 오피스텔이 3.3㎡당 900만~1000만원의 시세를 형성했던 반면 더 프라우의 분양가격은 3.3㎡당 650만원이라 상당한 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감이었으나 아예 거래는 없다.
부동산태평양은 강남권 판교 한강조망권 대단지 뉴타운 한강조망권 경부선 축이 아니면 피가 붙지 않을거라수십번 강조했었다. 일시적 과열현상은 해프닝으로 끝난 것이다. 더 프라우 뿐만 아니라 신규분양된 대부분의 오피스텔도 1000만원대의 프리미엄만 붙어있으나 실수요자는 거의 없다. 송도신도시는 또 다른 개발호재나 외자유치 등으로 부동산 시장이 활성화되기 전까지는 송도신도시는 당분간 피가 붙지 않을 것이다.
송도국제도시 내 어민용지가 향후 양도세 중과 대상에 포함될 예정이어서 높은 프리미엄을 주고 산 투자자들이 송도 국제도시의 어민용지는 5월을 시점으로 재산세법상 분리과세 대상에서 종합합산과세 대상으로 전환된다. 송도 국제도시가 공유수면 매립법에 따라 매립 또는 간척한 토지이기 때문으로, 법에 따르면 공사준공인가일로부터 4년이 경과하지 않을 때까지만 지방세 세법상 분리과세 대상에 포함된다. 송도 국제도시 내 어민용지의 경우, 2004년 5월이 공사준공인가일이어서 4년이 되는 5월까지만 분리과세 대상으로 적용된다.
재산세 자체의 증가보다 양도세 중과에서 현행 법상 지방세 세법상 종합합산과세 대상으로 전환되면, 동시에국세법상 비사업용 토지로 간주돼 양도세가 66%(농어촌특별세, 주민세 포함) 중과하도록 규정하고 있다.165㎡ 어민용지의 경우, 양도세 중과 대상에 포함될 경우, 일반세율 9%~36% 적용으로 2008년 1억700만원 선이던 것이, 2009년 66% 중과로 3억1000만원으로 급격히 늘어나 어민용지를 투자한 이들 대부분은 6~7억원대에매수했으면서도 1억4000만원으로 매입 가격을 크게 낮춰 신고한 것으로 전해져 양도세 부담이 더욱 크게 늘면서 원금 손실이 불가피하다.
송도 국제도시 내 아파트의 분양권을 고가의 프리미엄을 주고 매입한 이들이 입주 이후 가격이 크게 하락하면서 매도자와 매수자 간에 양도세 부담 주체를 두고 갈등이 커지고 있다. 매수 가격보다도 시세가 낮아져 손해를 보고 있는 실정인 데도, 입주 후 소유권이 분양권 매수자로 넘어오는 과정에서 발생한 양도 차익을 매수자가 다시 부담하게 되자 양측의 갈등이 깊어지고 있다.
입주가 진행 중인 웰카운티 1블럭의 105㎡의 분양가는2억5590만원이었는데, 분양권 매수자들은 최고 2억5000만원까지의 프리미엄을 지불해 합산 매수 가격은 5억원을 넘어섰지만 입주가 시작된 최근의 시세는 4억원 중후반이다. 원금 손실이 발생한 상황인데, 문제는 관행상 소유권 이전 과정에서 발생하는 양도세를 매수자가 물게 되면서, 양도차액의 50%인 1억원 가량의 양도세마저 매수자가 부담할 상황에 처한 것이다. 상황이 이렇자 매수자들은 원금 손실 상태에서 양도세 추가 부담은 무리라며 상호 부담을 요구하면서 민사 소송으로 비화될 가능성도 높다.
하늘도시는 한국토지공사가 2007년 4월 이곳 공동주택 용지를 분양할 당시 용적률 150∼200%를 적용해 환산된 용지 가격은 3.3m²당 309만∼349만원으로 하늘도시 중·소형 아파트 분양가는 기본형 건축비와 금융 비용,지하층 건축비 등을 합쳐 3.3m²당 900만 원대가 될 것으로 예상돼 영종도 내 민간 택지에서 2006년 선보인 GS자이, 금호어울림 등의 분양가인 927만∼1150만 원보다 낮은 가격으로 하늘도시에는 대형 고급 타운하우스
450가구가 들어설 예정이어서 관심을 끈다.
타운하우스는 대부분 청라지구와 연결되는 제3연륙교 인근 바닷가에 지어진다. 총 6개 단지로 단지별 46∼115가구다. 주택 규모는 채당 400m²로 지금까지 수도권 공공 택지에 나온 연립주택 가운데 가장 크다. 송도국제도시나 청라지구에 비해 하늘도시의 경우 고품격의 배후 주거도시, 고부가가치 항공물류도시로 조성되기 때문에 주거지로 손색이 없지만 2009년 10월 인천대교가 개통되더라도 청라지구보다는 서울 진입이 다소 멀다.영종하늘도시 주택 시장이 성공하기 위해서는 인천, 경기가 아닌 서울의 수요를 이끌어 낼 수 있는 새로운 모티브가 생겨야 한다. |
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| 일시 : 2015-12-31 [12:39] / IP : 27.119.39.206 |
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