버블 세븐에 울고 웃는 사람들과 지역
버블새븐을 말한 사람들은 대다수가 강남권거주들이거나 투기꾼들이거나 부동산 정책으로 이익을 보려는 사람들입에서 나온다. 규제는 곧 값의 상승이다. 풍선효과란 급매물을 구입하기 위한 제스쳐다. 풍선효과나 버블, 언론 프래이는 매점매석하기 위한 전초전이다. 이에 규제까지 따라준다면 금상첨화다. 갖은 자들은 끼리끼리 살려하고,별장에 산 사람들은 개발이 아니되길 바라며, 돈 보다도 이사가는 것 자체가 싫다. 돈하고 필요없을 정도의 사람들이 태반이기 때문이다. 강남권 사람들 구입만 해 놓고 기다리면 오를 것이 뻔하기 때문에거동도 하지 않으며, 강남권 빅3지역서 정부가 빅 7지역지역으로 확대해 버리니, 빅8이니 빅11이니, 즉 급기야는 버를일래븐 지역으로 끼어달라 안달이다. 이제 온나라 반 정도가 버블지역으로 봐야 할 것이다.
시장의 기본적인 너무나 기본적인 이론인 것이다.국민의 정부 정책가들 선동이나 해봤지 정책이나 이론 무장은 평생 대학다닐때 1-2년 정도 해왔지 그 이후로 대다수가 한번도 해본적 없다. 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이라는 척도를 들이대면 거품이 가장 많이 낀 지역은 강남구, 송파구, 서초구며,이들 지역이 빅3지역이며, 버블스리지역이며, 투기의 온상이 아닌 자동으로 만들어 버리는 지역이다. 톱니바퀴 돌듯, 물 흐르듯 돈되는 지역이며, 버블새븐으로 더욱 시장은 국건해졌다. 또한 급매물이나 매물이 나오기만을 기다리는 대기수요와 투자처을 찾지 못하는 유동자금이 귀을 세워 놓고 기다리고 있다.매가대비 임대가 낮아도 좋다.매물만
나온다면 모조리 매점매석이다.
지역별 아파트 평당가에 따르면,전국은 매가 688만원,임대가 324만원으로 매가대비 임대가는 47.1%로 50%이하다. 서울은 535만원 임대가 385만원으로 38.6%,경기는 761만원에 339만우너으로 44.5%다. 위와 같이 매가대비 임대가는 전국 평균이 47.1%이나 서울은 38.6%,경기는 44.5%로 매가대비 임대가가 낮은 곳일수로 투자가치가 높다는 것이다. 버블 세븐으로 불리는 강남.서초.송파.목동.분당.평촌.용인지역 중 평당 매매가 대비 전세가 비율이 가장 낮은 곳은 강남권 지역인 서초의 2411만원에 751만우너으로 31.1%,송파는 3113만원에820만원으로 26.3%로 송파가 투자성이 서초구보다 더 낮게 나타난 것으로 나타났다. 강남지역인 송파는 전세가는 평당 820만원인데 비해 매매가는 평당 3천113만원으로 매매가 대비 전세가 비율이 26.3%에 불과했다. 이는 서울 지역의 38.6%, 경기도의 44.5%, 전국의 47.1%에 비해 크게 낮은 수치다.
환란전에는 매가대비 임대가가 60%정도였다. 환란이 지나 21세기 들어서는 매가대비 임대가가 50%대로 하락했다. 그러던 임대가는 주택보급율이 100%달한 2002년은 50%이하로 하락햇으며, 2006년은 40%이하다. 또한 버블지역이니 언론에 자주 오르내린 지역의 임대가는 늘상 30%선이다. 통상적으로 전세가격은 주택의 사용가치를, 매매가격은 사용가치와 투자가치를 함께 반영하기 때문에 주택의 투자가치가 높아질수록,평형이
클수록 매매가격과 전세가격의 차이가 크게 벌어진다.
이를 역으로 해석하면 매매가 대비 전세가의 괴리율이 높아지면(매매가 대비 전세 비율이 낮아지면) 거품이끼어 있을 가능성도 그 만큼 높다는 것을 의미한다.용인(31.9%)과, 목동이 위치한 양천구(34.0%), 분당(37.1%) 지역도 서울 지역 평균인 38.6%보다 낮았다. 평촌은 47.4%로 전국 평균인 47.1%보다 낮았지만 특정
아파트 중심으로 급등하면서 평균치는 낮은 현상이 나타난 것으로 보인다.
버블 세븐 지역의 매매가 대비 전세가 비율이 이처럼 낮아진 것은 매매가가 급등하는 동안 전세가는 제자리
걸음을 했기 때문과 20년 이상 아파트들로 수년사이 재건축 아트트들이 많다는 것이다. 통상적으로 매매가 대비 전세가 비율은 40~50%선을 적정선으로 보고 있다. 30% 아래로 내려간 지역은 거품이 일부 있는 지역으로볼 수 있다. 전세가는 일반적으로 현재가치를, 매매가는 내재가치를 반영한다. 매매가 대비 전세 비율이 부동산 거품 여부를 측정하는 완벽한 척도가 되는 것은 아니다.
계속되는 부동산 버블 경고로 급매물도 팔리지 않는 거래 침체가 계속되고 있는 가운데 이른바 버블 세븐지역의 매도.매수 호가(부르는 값) 격차가 5천만-1억원, 많게는 3억원까지 벌어진 것으로 나타났다. 팔 사람은 급할 게 없다는 입장이어서 일부 재건축을 제외하고는 가격을 낮추지 않고 있는 반면 살 사람 역시 가격이 더 떨어질 것으로 보고 덤벼들지 않고 있기 때문이다. 목동의 하이페리온 1차 68평형은 매도 호가가 25억원인데 매수 희망가는 22억원 선으로 매도.매수 호가 차이가 3억원이나 벌어진다. 분양권 상태인 목동 하이페리온 2차
56평형도 주인은 20억원을 부르지만 매수자는 3억원 낮은 17억원에도 거들떠보지 않는다.
버블의 논란 대상지역은 매물도 많이 없지만 일반 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 주상복합아파트는 이번버블 논쟁으로 거래가 더 위축됐기도 하지만 일년중 거래가 적은 5-6월과 12-1월이기도 하다.매도자와 매수자 사이에 평균 2억-3억원은 격차가 있는 것은 호가차이다. 분당신도시 정자동 아데나루체 주상복합아파트
59평형도 호가는 16억5천만원이지만 15억원 이하에도 살 사람이 없다. 판교 중대형 분양에 대한 기대심리로정말 급한 사람이 아니면 매도가격을 낮춰 내놓지 않는다. 반면 매수자들은 당분간 가격이 하락할 것으로 보고 관망해 거래 공백이 계속되고 있다.
성남 판교 4월분양으로 인해 아파트값이 크게 오른 용인 수지읍 일대 일반아파트도 평균 5천만원, 많은 경우1억원 정도의 차이가 난다. 수지자이 1차의 경우 매도 희망가는 7억8천만원, 매수 희망가는 7억3천만원 선이다. 수지읍은 팔 사람을 설득해 가격을 매수 호가쪽에 맞춰보려 해도 살 사람들이 소극적이어서 거래가 안된다. 실제 매도, 매수 호가 차이는 더 크다고 봐야 한다. 이런데도 용인의 입주 물량은 경기도서 가장 많으며,
2005년의 8배가 2006년입주물량이다.
서울 강남권 재건축 단지도 3천만-5천만원 차이는 기본이다. 강남구 개포 주공1단지 13평형의 경우 6억5천만원에 급매물이 나왔지만 6억원은 돼야 사겠다는 입장이다. 개포동은 버블 세븐 논쟁 이후 집값 하락기에는 거래가 안되는 전형적인 패턴을 보여주고 있다. 강남구 도곡 렉슬도 평균 1억원의 호가 차이는 있다. 매도자들이 일단 5.31지방 선거가 끝날 때까지 지켜보자는 입장이어서 선거 이후 보유세 영수증이 나오는 10월과 1가구 2주택 2007년부터 양도소득세 중과, 개발부담금 부과 시행시기인 하반기에야 실질적인 거래 가격을 가늠할 수 있을 것이다.
거래가 없다보니 아예 매도.매수가격 격차를 가늠하기 어렵다. 은마아파트은 매수자들은 금액과 무관하게 무조건 지켜보겠다는 입장이며 살 사람이 없다보니 매도 호가만 있지, 매수 호가는 아예 없다. 서초구 잠원동은은 전통적인 계절적 비수기여서 실제 이사 수요가 움직여 거래가 성사되기 시작 할 즈음 매도.매수가 차이도크게 벌어질 것이다. 가뜩이나 값이 계속 떨어져도 사려는 사람이 없는데 더 떨어진다고 겁을 주니 어쩌라는건지 서울 강북지역과 수도권 일대는 버블새븐 지역이나 버블일래븐 지역보다 더욱 거래가 아니되며, 가격도하향세다.
입주물량도 입주시키지 못한 전라 경상 중부권과 강원 및 경기도 외곽의 상당수 지역은 더욱 더 타격을 받고있는 것이다. 난데없는 부동산 버블 붕괴는 지방분양시장이 공급도 2002년이후 많았지만 탁겨은 더욱 심하다.기겁한 서민들의 심정이며, 바로미터다. 연일 부동산 버블 붕괴를 주장하며 말 폭탄을 쏟아내자 버블과는 거리가 먼 수도권과 지방 등 전국 곳곳 전반에까지 점차 불안감이 확산되고 있다. 특히집값이 20~30% 떨어질것이라거나 서울 변두리와 지방에서 버블붕괴는 이미 시작됐다는 등의 발언이 논란을 낳으면서 동요가 확산되는 모습이다.
버블은 남의 나라 얘기라며 관심없다던 강북.수도권 지역 주민들도 논란이 끊임없이 이어지자 매수를 늦추거나 매도를 서두르는 모습을 보이는 등 적지않은 영향을 받고 있다. 지난 2003년 10ㆍ29 부동산대책 발표 직전에 비해 아파트값이 평균 6.5%나 떨어진 경기 변두리지역은 아파트 매물이 잔뜩 쌓여있지만 사려는 사람은찾아보기 힘들다. 가뭄에 콩 나듯 매수 희망자가 등장하면 십여개 부동산이 동시에 부산스럽게 움직일 정도다.
버블새븐지역은 5억원 짜리 아파트가 두배 세배가 됐다는데 경기외곽이나 뉴타운에 들지 못하는 강북지역은한창 때 1억5,000만원 가던 것이 2,000만원씩 빠졌다. 고로 5년이지나도,10년이 지나도 오르지 않은 부동산에하락한 부동산이 나타난 지역이나 양도소득세 대상자가 값 오르지 않아 양도소득세 걱정도 아니한다는 사람들까지 가지각색이다. 버블 논란이 일자 다른 집보다 100만원이라도 싸게 팔겠다며 호가를 낮추는 사람이 적지않다. 아파트값 싸기로 서울에서 둘째 가라면 서러워 할 노원구 쪽도 사정은 마찬가지다.
1가구 2주택자에 대한 양도세 중과가 점점 다가오면서 1차 처분대상인 이 지역의 매물은 쌓여가고 있지만 대부분 전세를 끼고 있는 집들이어서 거래가 되지 않는다. 가뜩이나 약세를 보이는 시장에 버블 붕괴로 집값이더 떨어질 것이라는 소식은 적지않은 충격파를 던져주고 있었다. 상계동은 강북에선 거래가 없을 정도며,시장이 위축될 대로 위축돼 실수요자들도 오도가도 못하는 형편인데 버블 붕괴가 웬말이냐다. 강북구 수유동도 버블과는 전혀 상관없는데도 혹시 강남권 버블의 여파로 새우등이 터지지는 않을까 조마조마한 심정이다.
버블 세븐과 그 주변을 제외한 수도권 대부분 지역, 즉 3년 전이나 지금이나 집값이 제자리걸음이거나 오히려떨어진 곳들은 대체로 비슷한 분위기다. 특히 전 재산인 집 한 채를 팔려고 내놓은 사람들의 불안 심리가 점차커지는 모습이다. 수원시 장안구 천천동은 지하철로 서울로 출퇴근 하는 사람들이선호하는 지역이나 1년전 1억6,000만원에 사서 들어온 사람도 많은데 지금 시세는 1억3,000만원밖에 안된다. 매물을 내놓은 집 주인들이왜 이렇게 집이 안 나가느냐고 묻는 전화가 요즘 많다.
광명시 철산동도 버블이란 건 우리와 상관없는 남의 일로 여기면서도 혹시 여파가 오면 큰일이라는 생각에 심각하게 받아들이고 있다. 대체로 철도나 1번 국도와 강과 산 등으로 보아 동쪽이 발전하지 서쪽은 대체로 발전하지 않으며, 서쪽은 발전하더라도 4km이상의 거리에서 발전한다는 것은 부동산태평양 (http:www.realer.co.kr) 회원들에게는 오래 전 부터 기본적인 이론이다. 오산,평택,수원,의왕 등 대다수의 도시들이 그러하며,분당도 경부선 도로에서 동쪽이며, 죽전이 수지보다시세높다.성남도 동쪽이며, 서울도 서쪽보다 동쪽이 강남권이며, 남양주나 구리도 경기도의 동쪽이다. |
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