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박종석 |
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다주택자와 재건축 규제는 아파트 일반분양만 줄어들어 |
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다주택자와 재건축 규제는 아파트 일반분양만 줄어들어
재건축 후분양제 여파와 각종 규제강화로 재건축 아파트 일반 분양물량만 줄게 한다. 서울 강남권에서 하반기 일반 분양예정인 재건축 아파트가 1개단지 87가구에 불과하다. 하반기 수도권에서 일반분양 예정인 재건축 아파트 물량은 모두 31개 단지 2923가구로 집계됐다. 2005년 하반기6139가구에 비해 52.3%, 2004년 하반기1만8025가구에 비해서는 83.7%나 급감한 것이다. 지역별로는 서울이 12개 단지 629가구로 전년 동기 대비 76.7%나 줄어 감소세가 가장 두드러진 것으로 보인다. 경기도에선 전년 대비 34.6% 줄어든 1895가구, 인천에선 25.8% 감소한 399가구가 각각 일반 분양 될 예정이다.
서울 강남권에선 동부건설이 8월께 지하철 5호선 방이역 인근에 있는 석우시장을 재건축해 분양할 32평형 주상복합아파트 87가구가 유일했었다. 지상 12층 안팎 3개동에 32평 단일 평형 122가구가 들어서는 미니 단지다. 강남ㆍ서초ㆍ강동구에선 하반기 분양 예정인 재건축 단지가 한 곳도 없다. 2003년 7월 도입된 후분양제
여파로 이미 재건축에 들어간 반포 한양은 2007년 이후, 서초삼익 2차와 반포우성은 2009년께나 일반분양이가능할 것으로 여겨진다.
재건축 안전진단 강화 조치 시행 이후 서울에서 안전진단을 신청한 재건축 아파트가 1곳도 없다.재건축 안전진단 기준을 강화하고 예비평가에 공공기관의 참여를 의무화한 이후 서울지역에서 재건축 안전진단 신청한단지는 9월말까지 1곳도 없는 것으로 파악됐다. 안전진단 기준이 강화되기 전에는 1달 평균 3~4건씩 신청됐었다.
재건축 안전진단 기준을
△구조안전성
△건축마감 및 설비노후도
△주거환경
△비용분석 등 4개 항목인 재건축 성능 검사에서 구조안전성의 가중치를 현행 0.45에서 0.50으로 높이고 주관적 평가가 가능한 비용분석의 비중을 0.15에서 0.10으로 하향 조정한 바 있다. 시.군의 평가위원회가 하던 안전진단 예비평가를 시설안전기술공단, 건설기술연구원이 하도록 변경했다.
바뀐 안전진단 기준대로라면 20~30년이 지난 아파트라도 재건축 진단을 통과하기 쉽지 않기 때문에 재건축추진 단지들이 사업을 미루거나 서로 눈치를 보고 있다. 재건축 추진 아파트가 몰려있는 강남 3구(강남구·서초구.송파구)에서 20년 이상된 사업단지는 10만1800가구이며 이 중 안전진단을 밟지 않은 단지는 3만2000가구다. 재건축 일괄 규제는 분양아파트만 줄어들어 부동산 값 인상 요인만 남겨두고 있다.
서울은 2006년말 현제주택보급율이 103%정도로 앞으로 50만 가구 이상을 지어야 하지만 이에 미치지 못해 판교 8월말 고분양가로인해 수도권 부동산 값 상승의 진원지가 되었으며, 이로인해 은평 뉴타운 분양이 1년 연기되어 더욱더 주택시장을 불안하게 하고 있다. 서울 강남 다주택자들이 매도보다 증여를 선택했거나 선택하고 있다. 버블 붕괴론에도 불구하고 강남권 주택시장에 매물은 그리 늘지 않고 있는 반면 2006년 들어 증여 건수는 급증하고 있다.
다주택자들이 매도보다는 증여를 선택하고 있으며, 앞으로 보유세 부담이 커지면서 증여 건수는 지금보다 훨씬 더 빠른 속도로 증가할 것이다. 강남·송파·서초구에 따르면 4월 부동산 증여 건수는 2006년 1월에 비해 2배 이상 늘어나는 등 급증세다. 증여가 가장 활발한 강남구는 지난 1월 증여 건수가 60건에서 3월 112건, 4월 139건으로 증가했다.
송파구도 지난 1월 54건에서 3월에는 103건으로 껑충 뛰었다. 4월에도 100여건으로 높은 수치를 기록했다. 서초구 역시 증여 건수가 수직 상승세다. 지난 1월 46건이었던 증여 건수가 지난달에는 114건으로 2배 이상 많았다. 강남권 사람들은 대물림으로 교육 환경 교통이 좋은 곳에서 영원히 자녀들의 생활근간을 마련해 주려고 하는 것이다. 강남권에 한번 들어가기고 쉽지 않지만 빠져나온 사람들 또한 다시 들어가기도 쉽지 않은게 우리 부동산 시장의 현주소다. 시골에 아무리 땅 많이 보유하여야 1-2억에 지나지 않으며, 강남권이 아닌 경기도 집한채 기껏해야 2-5억이며, 분당권은 5-10억이상, 강남권은 10억이상으로 강남권 진출은 어려기만 하며, 재산 가치 평가의 기간, 부의 기준이 강남이나 강남권에서 시작되기 때문이다.
보유주택을 양도하는 것과 증여하는 것 중 어느쪽이 더 유리한가는 보유기간과 채무액 등에 따라 달라지나 단연 유리하다. 양도세율은 단순세율로 60%가 적용되고 증여세는 단계별로 세율(10∼50%)이 느는 구조이기 때문이다. 예를 들어 3주택자인 K씨가 서울 서초구 서초동의 시가 10억원짜리 45평형 아파트를 결혼한 아들에게 증여한다. 실거래가 10억원에 직계존비속 공제액 3000만원을 제외하면 9억7000만원이 과세표준이다. 여기에 증여세율 30%(5억원 이상 10억원 이하)를 곱하고 누진공제 6000만원(5억원 이상 10억원 미만)을 빼면 증여세는 2억3100만원이다. 3개월 이내에 자진신고하면 10%를 돌려 받기 때문에 결국 순수하게 내는 증여세는 2억790만원이다.
집을 팔 경우에는 4년 전에 5억원에 매입했다고 가정하면 양도세는 장기보유특별공제를 받는다 하더라도 2억4000여만원(주민세 포함)을 내야 한다. 아들에게 아파트를 증여해 3000만원 이상을 절세한 셈이다. 전세와 대출 등을 함께 증여하는 부담부증여를 통하면 더 많은 세금이 절감된다. 같은 아파트를 대출 2억원과 전세 3억원을 끼고 증여하면 총 세금은 1억5710만원으로 양도 때 보다 무려 1억1000여만원이 줄어든다. 부담부증여를 하면 전세 등 채무부문은 양도로 간주돼 양도세가 붙고 나머지 부문에 대해서만 증여세가 부과되기 때문이다.
2주택자의 경우는 보유기간·채무금액 등에 따라 어떻게 처리하는 게 나은지 결정된다. 양도세가 무겁다고 무턱대고 증여할 경우 더 많은 증여세를 물 수 있다. 3년 이상 5년 미만 보유한 10억짜리 강남 아파트는 매도하는 게 세금면에서 유리하다. 이 아파트를 팔면 양도세는 1억3990만원으로 증여세 2억790만원보다 6800만원 적기 때문이지만 보유기간이 짧고 전세·대출을 꼈다면 계산은 달라진다. 보유기간이 1년 이상 2년 미만이고 전세 등 채무액이 5억원인 경우 양도세는 1억7550만원으로 늘지만 증여세는 1억5710만원으로 준다. 이 경우 증여를 한다면 1840만원을 아끼게 되는 셈이다.
양도세 60%가 적용되는 3주택 이상 다주택자들이 자녀에 대한 증여를 통해 보유·양도세 부담을 피하고 있다. 양도세와 증여세가 엇비슷한 2주택자들도 양도 세율이 50%로 크게 느는데다 2007년부터는 장기 보유에 따른 특별공제 혜택이 없어져 다주택보유자들의 증여가 더 활발해질 것이다. 정부가 버블론으로 집값 하락 가능성을 여러 차례 경고했지만 매물은 거의 나오지 않고 있다. 대신 상당수 다주택자들은 앞으로 강남에서 내집 마련이 쉽지 않을 것으로 보고 자녀에게 증여를 고려하고 있다.
최근 증여에 대한 상담을 요청하는 고객들이 늘고 있다. 경기 분당에 대형 아파트 3채를 보유한 한 고객은 세무사를 통해 증여가 양도보다 유리하다는 답변을 듣고 왔으니 구체적인 증여 시기를 알려달라고 요청해 오기도 했지만 단순히 증여를 통해 다가구에서 벗어나 양도·보유세를 줄이자는 식의 묻지마 증여는 피해야 한다. 보유 가구 수나 채무 금액 등에 따라 증여세가 양도세보다 많을 수 있기 때문이다.
실례로 2주택자가 10억원짜리 아파트(구입가 5억원 가정)를 전세나 대출을 끼지 않은 채 단순 증여할 경우 증여세는 2억790만원으로 양도세(3년 이상 5년 미만 보유할 경우) 1억3988만원보다 6802만원 많아 오히려 불리하다. 양도 혹은 증여의 선택 기준은 양도차익과 보유 기간, 시세, 채무액 등에 따라 다르다. 양도세를 피한다고 무턱대고 증여를 했다간 자칫 더 많은 세금을 내게 될 수도 있다. 서울 강남 빅3지역(강남, 서초, 송파구) 주택 증여건수가 두배 이상 급증하는 등 수직상승세를 보이고 있는 것은 집부자들이 집을 팔 때 내는 양도세 부담을 크게 느끼고 있기 때문으로 해석된다. 집을 팔기보다는 자식에게 물려주는 편이 세금 부담이 훨씬 덜하다는 것이다.
세금절세 목적 외에 증여를 통해 강남지역에 자녀들이 계속 거주할 수 있도록 배려하는 경우도 많다. 집값 상승으로 자녀들이 강남지역에서 집을 구입하기가 거의 불가능해졌기 때문에 강북지역은 강남지역과 달리 증여건수에 별 변화가 없어 증여는 서울·수도권의 대표적인 주거선호지역을 중심으로 성행하고 있다. 서울의 대표적인 아파트 밀집지역인 노원구의 경우 증여건수는 1월 36건, 2월 55건, 3월 51건, 4월 52건, 5월30일 현재 56건으로 두배 이상 급증한 강남지역과 뚜렷이 대비된다. 보유세와 양도세를 무겁게 매겨 강남 집부자들의 매도를 유도하고 집값을 떨어뜨리겠다는 정부의 의도는 빗나갈 가능성이 많으며, 주택정책에 대한 시장의 불신도 깊어질 개연성이 농후하다.
다주택자일수록 양도보다는 증여가 유리하다. 3주택자는 양도세율이 단순세율로 60%가 적용되고 증여세는 단계별로 세율(10∼50%)이 느는 구조이기 때문에 양도보다는 증여가 유리하다. 증여의 경우 각종 공제혜택도 있어 세금부담은 더 줄어든다. 다주택자의 경우 대부분 전세와 대출금을 끼고 있는 상태이고 이런 집을 증여(부담부증여)할 경우 실제 납부하는 세금이 크게 줄어든다.
2주택자는 보유기간·채무금액 등에 따라 증여세가 달라질 수 있다. 양도세 부담 때문에 무턱대고 증여하게 되면 오히려 더 많은 세금이 부과될 수 있다. 3년 이상 5년 미만 보유한 10억원짜리 강남 아파트가 있다면 파는 게 물려주는 것보다 세금면에서 유리하다. 아파트를 팔게 되면 양도세는 1억3990만원으로 증여세 2억790만원보다 6800만원이나 적게 내지만 보유기간이 짧고 전세대출이 있다면 계산이 달라진다. 보유기간이 1년 이상 2년 미만이고 전세 등 채무액이 5억원인 경우 양도세는 1억7550만원으로 늘지만 증여세는 1억5710만원으로 줄기에 선택을 잘해 증여하는 게 집을 파는 것보다 낫는 절세여야 한다.
보유세가 대폭 늘어나게 되면 이같은 현상이 훨씬 뚜렷해질 것으로 보고 있다. 집을 처분하려는 고객들 중 3주택자의 경우 대부분 증여를 고민하고 있다. 2007년에는 장기보유특별공제 혜택이 사라져 양도세가 더 늘어나기 때문에 증여도 함께 증가할 가능성이 높다. 강남구 도곡동은 정부가 세금을 올려 집부자들의 주택 매도를 유도하고 있지만 집부자들은 증여 등을 고려하는 경우가 늘고있다. 실질적인 집값하락 효과를 거둘려면 차라리 정부가 양도세 등 거래세를 낮춰주어 팔 수 있는 사람은 팔 수 있도록 해야 한다 |
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| 일시 : 2015-11-26 [14:02] / IP : 114.108.101.193 |
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