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박종석
주택 값 호가 하락으로 막차탈 가능성
주택 값 호가 하락으로 막차탈 가능성
 부동산값이 하락하고,호가가 낮아진다지만 년말 통계는 항상 올라있다. 2006년 11.15대책이후 호가가 낮아지지만 2007년 말에도 주택값이 하락세로 돌아설지는 미지수다. 매년 하락은 몇개월 지속되어도 상승폭이 너무 커 매년 주택값은 상승세엿으며,공시지가나 기준시가도 매년 오르기만 했다. 주택값 상승은 2015년까지 이어질 것이다. 호가가 연속적으로 낮아질시,수개월 계속될시 내집마련이라면 구입이 좋다. 2007년 2-3월이 지난 뒤 시장 분석해야 할 것이다. 2006년 도시지역의 아파트 가격이 13.7% 급등한 것을 비롯해 단독주택과 연립주택도 높은 상승했다. 도시 주택가격동향에 2006년 도시지역 아파트의 가격은 13.7%, 단독과 연립주택 가격은 각각 5.1%와 13.8% 상승했다. 2006년  전체 도시지역 주택매매가격 상승률은 11.6%로 2002년16.4% 이후 4년 만에 가장 높았다.2003년 9월말 가격을 100으로 할 경우 아파트 가격은 1995년 63.5에서 2001년 75.0, 2005년 106.2로 상승했으며,지난해에는 120.8로 급등했다. 

 연립주택은 95년 90.8로 2003년100과 비교해 큰 차이를 보이지 않았다. 2005년에는 93.5로 오히려 떨어졌다가 2006년 106.4로 큰 폭의 오름세를 보였다. 단독주택은 2003년 9월말의 가격을 100으로 할 때 95년의 가격지수는 102.6이었다. 8년동안 가격이 떨어졌다. 단독주택의 가격지수는 2005년 96.0에서 2006년에는 100.9로 상승했다. 2006년 도시지역의 단독주택 가격은 2005년보다는 5.1% 올랐지만 2003년 9월과 비교하면 0.9% 상승한 셈이다. 수도권 주택값이 2006년 11월중순부터 호가가 낮아지면서  버블 징조를 보이는 위험신호가 곳곳에서 감지되고 있다. 주택시장에선 구입자가  자취를 감추면서 매도호가가 낮아지면서 부동산시장은 매수자가 사라진체 연구소마다 버블에 대한 위험 신호다. 서울의 주택보급율이 95%로 수요와 공급 불일시 상태지만 수도권 집의 주택보급율은 100%넘어선지 이미 오래이며,서울과 인천 인구는 수도권서 줄어들고 있다.

 수도권 집값이 단기고점에 근접한 게 아니냐는 분석이다. 전월세는 주택시장 분석에서 가장 중요한 변수 중 하나다 .임대료 변화는 주거공간의 수급상황을 보여준다. 주거공간 공급량이 수요량을 초과하면 임대료는 하락하고,그 반대 상황이면 임대료는 상승한다. 2004년 용인 화성 남양주 김포 아산등지서 역전세난이 일어났으며,2005년도에도, 2006년에 이어 2007년에도 수도권 입주물량이 많은 지역과 지방에서 나타나고 있다.

주택이 매년 50만 가구 정도씩 짖는 상황이라면 2008만까지 남아 돈다는 것이다. 6년이면 300만 가구가 되며,약 700만 인구가 살만한 집이다. 지방의 지자체는 2004년말부터 부동산버블이 된 것이며,미분양, 미입주 아파트는 갈수록 늘고 있는 가운데 건설사는 분양 계속하고 있다. 투자자 죽고,건설사 죽는 꼴이 지방에서 연거푸지속되고 있으며,선량한 투자자 계약금 5%로 계약해 해약시 20%토해내는 상황이다. 건설사는 30%만 분양하여도 손익분기점 제로상태이나 5%로 계약한 사람들은 신용불량자에 걸인이 되어가는 중이다.

 전세제도가 발달한 우리나라에서는 전세가격이 임대료의 변화를 반영한다. 전세가격에다 월세 환원율을 곱하면 임대료를 구할 수있다. 월세 환원율이 불변이라면 전세가격의 상승이나 하락은 곧 임대료의 상승이나 하락을 뜻한다. 임대가의 변화에 2004년3월부터 모기지와 분양아파트 대비 임대 아파트 공급을 15%로 맞추기로 했으며,2007년도에는 임대아파트를 20%로 끌어올리는 임대주택정책을 2007년초부터 계속 발표하고 있다. 2017년까지 340만 가구의 임대주택을 짖는다하며,지방의 미분양 아파트 정부가 구입해 임대주택으로 전환한다. 임대아파트도 중대형 임대 아파트 위주로 지으며,각종 세제 혜택을 주려하고 있다.

 전세가격은 2003년 하반기부터  미미하게 수도권서 하락추세를 보이고 있다. 월세 환원율조차 하락 추세에 있음을 고려한다면 전세가격 하락이 무엇을 의미하는지 분명해진다. 주택임대료가 하락하고 있다. 주택만이 아니라 상가나 오피스텔 등의 하락에 단독이나 다가구 주택의 하락 및 빈집은 더욱 늘고 있다. 전에는 매가대비 임대가가 50-90%이상이었으나 2006년 하반기 현제는 30%-75%선이다. 월세는 남아돌고 있으나 전세는 심할 정도로 지역에 따라 부족상태이나 공동주택의 전세가 부족하지 단독주택의 임대는 남아돌고 있다.

 이러한 사실은 우리에게 여러가지 시사점을 준다. 우선 신규주택의 건설은 당분간 숨을 고를 수밖에 없을 것이며,공동주택의 건설은 꾸준히 늘고 있으나 다가구나 단독주택의 신축은 2003년말부터 눈에 보이게 줄고있는 것은 편히 살려고 많은 융자로 신용불량자나 이혼 또는 노숙자가 될지언정 투기나 미래는 생각하지않고, 하루라도 편히 살려는 신세대들의 어설픈 주거관에서 시작된다. 임대료 하락은 주택시장에서 주거공간공급량이 수요량을 초과하고 있다. 

 주택매매시장에서 주택가격의 하락도 예상되지만 투기세력이나 재건축,뉴타운이나 재개발지역의 호가 높은가격의 인하가 나타나고 있다. 버블새븐지역의 호가 하락은 나타나고 있으며,수도권 전체로 거래 중단사태는요지간해서 멈추지 않아 보인다. 하락세를 멈추려는 정부고위직들의 작난이 투기꾼들과 연계해 나타나고 있다. 임대 아파트 건축이나,리모멜링법,해와ㅣ투자 자유화 등 갖가지 현혹으로 고위직들이 자신의 재산 보호하려 발버둥치고 있으나 2007년 2월초까지는 먹혀들지 않고 있다. 언제 불어닦칠지 모르는 상승만을 위한 정부 정책이 과녁에 접근한 상태다. 상승이냐,하락이냐의 기로에 선 2007년 1분기다. 주택가격은 임대료,금리, 가격상승에 대한 기대에 의해 결정된다. 이 세 가지 요소 중 임대료가 하락하는 추세에 있으므로 다른 두 요소에 변화가 없는 한 주택가격도 하락 할 수밖에 없다는 것이며,행정도시,기업도시,서남해안 관광지 개발,공공기관의 지방 이전이 가시화 된다면 서울과경기.인천부터 부동산 멈춤 상태가 도래한다.

 투기꾼들이나 부동산 정책가들 그리고 먗몇 전문가들만이 그 기간이 오기전에 한탕을 하거나 매도 준비에 박차을 가하려 발버둥치고 있다. 문제는 시중금리의 동향이다. 금리가 상승이나 동결된다면 임대료 하락에도불구하고 주택가격은 오르지 않는다는 계산이 나오나 이건 넌센스다. 갈취 공화국은 개인들은 죽이고 갖은자 정책으로 인해 금리를 재차 5-9%대로 상승시킨다. 현정부가 사라진다면 금리는 반드시 3-5%대가 될 것이다. 

 금리와 부동산과 연관이 없는게 우리나라 환란후의 부동산이었으나 투기공화국은 수시로 금리정책을 바꾸고 있다. 모기지 금리도 2005년초 5.95%에서 6.85%로 상승했으나  단순히 은행들의 금리 전쟁과 밥그릇 싸움에서 일어난 일시적 현상이랄 수있으며,수년 후 우리나라 은행권 두어개 남고는 모조리 퇴출된다지만 그럴 가능성 까지는 오지 않으며,두어개 은행은 합병되리라 여긴다. 소형 은행들이 지역의 터줏대감으로 늘어날 것이다. 콜금리 인하에도 불구하고 시중금리는 완만하나마 상승추세다. 미국경제가 회복기미를 보임에 따라 우리나라에서도 경기회복 기대감으로 시중금리가 오르고 있다. 금리 하락이 부동산과 아무 연관을 갖지 못햇다고 경기 기복이 심하나 이런 기류는 상당기간 지속될 것이다. 굴곡이 미국의 경기와,달러가치의 조절,유럽연합의 경기,중국 금리에 의한 영향이 가장 큰 이슈 등장이다.

 주택시장에서 주거공간의 수급상황이나 금융시장에서 금리와 주가의 동향을 감안할 때 최근의 전세가격 하락은 주택가격의 하락으로 이어질 가능성이  2년동안에 나타나리라 여긴다. 최근 전세가격이 하락과 주택가격하락이 나타나고 있지만 금리의 영향이라고 할 수있다. 금리의 영향은 점차 사라질 것이므로 주택시장은 침체 국면에 빠져들 수밖에 없다. 그렇다고 하여 일부 지역을 중심으로 한 부분적인 가격상승 가능성까지 사라지는 것은 아니다. 

 주택시장의 지역성에 비추어 볼 때,그 어떤 상황에서도 지역적인 가격 차별화는 존재하기 때문이다. 다가오는 검은 먹구름에 대비 할 때다. 부동산 버블에 대비해야 하며,일본의 부동산이 오를시 우리나라는 부동산 하락이다. 2007년초까지 일본의 부동산 값 상승은 나타나지 않고 있다. 미국사람들이 일본 부동산 구입하다 멈춘 상태며,일본의 부동산은 예전의 상승 후 2개월도 지나지 않은 하락이 2007년 현제까지 이어지지 있다. 정중동에 상승기류만 이어질 것이라는 일본의 부동산 시장이다. 몇년 더 관찰해야 할 것으로 전망된다.
 
 집값 동향을 감안할 때 주택거래시장에서는 실거래 가격보다 20% 이상의  호가로 아니면 말고 식 매물이 실수요자 불안감을 더하고 있다. 서울 경기 인천 수도권 집값이 단기 호가가 낮아지는 현상에 대해  상투나 끝물이다.  더 하락할 가능성이 높다. 수도권 집값 하락은 중소형 평형 실수요자 위주로 움직였기 때문에 매수세 지속에 한계가 있으며,경거망동으로 휩쌓여 구매하거나 중개업소 전화하거나,찾아간다면 스스로 고가에 매입하는 꼴이며,막차탄 꼴이 될 가능성이다. 숨고르기가 절실히 필요하다. 
일시 : 2015-11-26 [14:45] / IP : 114.108.101.193
Total : 16건
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15 동양은 보유의 부동산,서양은 수익의 부동산 ()박종석758
14 부자들의 아파트 베스트 5의 2년간 집값 변화 ()박종석1056
13 주택보급율과 관계없이 집 남아돌아 ()박종석1680
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11 집값 오를때까지 팔 생각 없어는 내성적 성격 탓 ()박종석910
10 지방과 강북,수도권 절세안에도 부동산에 역효과 ()박종석824
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5 주택 값 호가 하락으로 막차탈 가능성 ()박종석922
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3 다주택자와 재건축 규제는 아파트 일반분양만 줄어들어 ()박종석1341
2 대형 건설업체 분양계획 대부분 엉터리로 ()박종석1408
1 부동산 투자로 쪽박차도 괜찮은 사람들 많다. ()박종석1232

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