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박종석
지방과 강북,수도권 절세안에도 부동산에 역효과
지방과 강북,수도권 절세안에도 부동산에 역효과
 서울 강남지역의 아파트 값은 1년 전 보다 오른 반면,강북지역이나 중부권,영호남권은 하락,강남권과 한강조망권,경부선 축 일부지역,일부 아파트만 거래됐으며,조금 상승해 실질적 상승효과는 나타나지 않았으며,경기도와 강북은 2006년 하반기 대비 30%내오 하락했다고 볼 수있다. 일부 부동산 시장이 회복국면을 보였으며,살아나는 모습이었다지만,강남권과 기타지역으로 나뉘어 볼 경우 주택보급율이 높아 약하락세로 보아야 할 것이다. 자다주택자들이나 종부세 대상자들의 절세안에 영향을 받는 강남권만이 혜택을 보아 강부자 논란이 일고 있으며,수그러들지 않고,나머지 지역들은 혜택도 보지 못했으며,집값 상승도 나타나지 않았다.

 대부분 침체기에 30%, 많게는 절반까지 떨어졌던 강남 재건축 대상 아파트의 반등세가 두드러졌으나 부동산시장 전체가 살아난 것 같은 인상을 주고 있는데,착시현상이다. 풍부하게 풀린 유동성을 바탕으로 일부 강남재건축과 판교 등 유망 신도시,인천 청라 등 일부 분양시장에 투기성 자금이다. 집값 회복을 피부로 느낀 사람은 3%의 지역에서 3%부동산만이 느낄 뿐이다. 실제적으로 부동산 집값 양극화 우려다. 경제 위기에 노출된 서민들은 자금력이 갈수록 없어지고,4%내외 고금리에 내집마련이 힘들다. 

 소비가  위축되는 반면 물가와 공공요금은 천정부지로 인상이며,재정적자가을 20조원으로 볼만큼 악화다. 부유층의 경제력은 여유있으나 중산층과 서민들은 갈수로 황폐와 피폐해지고 있다. 자산시장의 빈익빈부익부현상이 더욱 깊다. 서울도 강남북간 집값 양극화 현상은 지속 될 것이며,갈수록 더 할 것이다. 대규모 입주물량여파로 일부지역의 전세값이는다는 것은 사상최저의 금리에도 내집마련 할 잔고가 없어 전세값이나 장기전세주택,국민임대주택만이 경쟁율이 높으며,보금자리 주택 4개지역은 4억내외의 분양금으로 투기꾼들의 투기장화가 될 것으로 여겨져 투기꾼들 은 인터넷을 통해 경쟁율을 높히려 하고있는 것은 프레미엄 받고 매도하기 위한 작전이다. 

 중산층이하의 서민들이 85m2에 5억이나 나가는 아파트 분양받는 다는 것은 말도 아닌 것이며,신혼부부들이자금 마련은 쉽지 않은데 투기목적으로 부모님에게서 불법 현금 증여받아 청약을 하려 신혼부부 특별공급 나오지 않느냐는 빗발친 상담이다. 전세시장은 경기남부까지 일파만파 번져가고 있으며,가격 상승이다. 실물경기 침체는 시장에 가해진 카운터펀치,전세 매물 자체가 가뭄을 보이고 있어 수도권 전역이 전세가 상승에 몸살을 앓고 있다. 자산 디플레이션우려와 함께 강남의 우선 타격을 걱정하는 목소리도 나온다. 부동산시장을 중심으로 한 절대 법칙이었던 강남불패가 깨질 우려가 나타날 것이라는 우려다. 시장 침체가 지속되면 외환위기 때보다 더 심각한 상황이 벌어질 수있다. 침체의 늪에 빠진 부동산 시장을 살리기 위한 규제완화는 다 나왔지만 끝모를 불황 터널속으로빨려들어가는 주택시장에 온기를 불어 넣어 미국발 금융위기로 촉발된 세계적 경기불황을 내수로 이겨내기위해 각종부양책은 서민들 위한 정책은 없고 강부자와 정부 여당의 내각만 위한 정책,대기업 위한 정책이다. 

 부동산 세제완화는 6억에서 9억으로 양도소득세 올려 졸부들의 양도소득세 완화다, 양도소득세만 해도 주택공급기반 강화방안,세제 개편안,가계 주거부담 완화방안,경제난 극복 대책 등 정부대책을 통해 연이어 발표했지만 서민대책은 없었다. 서민들의 대출도 종류만 바꾸어 발표했지 대출은 소수 몇명만이 헤택보았으며,대출금의 1/10도 공급하지 않고 제목만 바꾸어 서민들 대책 발표만 했다. 

 1가구 1주택자가 이사목적으로 집을 새로 사 2주택자가 됐더라도 종전 주택을 2년 안에 팔면 양도세를 물지않는다. 완화된 양도세제 가운데 가장 파격적인 혜택을 받을 수있는 대상으로는 지방소재 주택으로 2010년 12월 31일 사이에 지방 미분양 아파트를 샀다가 팔면 양도세 감면혜택을 받을 수있다. 일반 세율 9~36%이 적용되고 1주택자와 똑같이 최대 80%(10년 이상 보유 시)의 장기보유특별공제 혜택도 받는다. 이때 매입하는미분양 주택 수나 매도시기에도 전혀 제한이 없다. 

 지방 미분양 10가구를 매입했다 팔아도 중과대상에서 제외된다. 집을 팔 때 다주택자 또는 단기매도에 따른 중과세율이 적용되지 않는다. 미분양 주택의 범위에는 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택,사업승인을 얻었거나 신청한 업체가 분양한 주택이 모두 포함돼 지방 미분양을 매입해 2주택이 된 사람이 5년 뒤 이 집을팔아 차익이 1억원 생겼다면 장기보유공제와 기본공제 등을 뺀 금액에 대해서만 일반 세율로 양도세를 내면 된다. 

 지방에서는 입주율이 낮은 상황에서 빈 집 주인들은 세입자를 구하기 위해 혈안이지만 수요자 측에서는 더 가격이 낮아지길 기대다. 과거 호황은 이제 추억 뿐인 하락세를 부추기고 있다. 강남권과 비강남권의 시장 상황을 여실히 보여주고 있다. 서울 송파구는 10.8%,강남구는 9%,서초구는 5% 상승한 반면에 강북구는 2.6%, 동작구는 2.1% 하락하는 등 서울지역 22개구 가운데 절반이 넘는 12구가 하락세다. 부동산시장이 활기를 띤서울 지역만 놓고 보더라도, 강남권 극히 일부 지역만 집값이 올랐다.

 강남권 재건축을 중심으로 부동산 시장이 회복국면에 접어들었다 하더라도, 거시 경제가 급격히 호전되지 않는 상황에서 수도권의 도농지역이나 강북권 및 지방부동산은 집값 상승은 주택보급율과 미분양아파트의 증가로 물건너 갔다. 강남권도 일부지역과 일부 아파트의 집값 급등에 따른 부담으로 추격 매수가 없다. 조그마한 충격에도 집값의 하락 현상이 뚜렸하고 재건축 아파트는 더더욱 심하다. 호가만도 1-5억사이로 조망권 값만큼 차이난다. 양극화 우려는 상당 기간 계속될 수있다. 경기 회복은 2012년 경에 나타날 것이며,2015년 전후라야 어느정도 안정될 것이며,우리나라 만이 아니라 세계각국의 공통된경제지표다. 국내외 모든 나라가 경제와 부동산 시장의 양극화에 따른 우려가 커지고 있으며,경기가 사라나기만을 바라고 있다.

 2000년 이후 부동산 버블이라는 용어 한국 부동산 시장에 안착했다. 2004년 여름까지 부동산 시장 만큼은 나홀로 호황을 구가했으나 2005년 여름철이 지나면서 더욱 더 심한 기로에 서 있다. 심상치 않은 전망이 곳곳에서 나오고 급기야 정부는 부동산 시장 완화 정책을 펴지 않나하는 의구심에 쌓이게 하고 있으며,규제을 일부 완화했다. 이사철만 되면 오는 호황기처럼 부동산 시장이 꿈틀데자 수도권에서는 재건축에 대한 규제에 이어버블새븐지역 지정을 2006년 5월15일에 이어 움크리다 가을 이사철과 맞장구 치면서  판교 8월말 분양가를 높히자 얼어붙은 분양시장이 파주를 비롯해 용인,인천등지의 분양건설사들이 값을 올리려 했다. 감단신도시 발표는 종속 신도시라 하고 있다. 부동산 시장이 안정될 무렵 판교고분양가와 검단신도시는 강남권과 버블새븐징겨 부동산 값 상승만 부추겼다는 것이 일반적 시각이다.

 아파트.오피스텔,주상복합의 계약률이 40%내외로 하락하면서 미분양이 7만가구에 이를 정도로 늘어만 가고있다던 버블시장의  침체기 정도로 우려했던 시장이 상승새로 돌아선 것은 뉴타운과 2005년부터 불어닦친 수도권 재개발이다. 이 또한 우려 할만한 수준은 아니라고는 하나,미분양은 서울과 수도권권을 비롯해 주택이나 건축물 수요가 비교적 낮은 광역시나 지방까지 이르고 있어 불안한 상황이다. 기존 주택이나 상가,토지까지 거래가 동결되었다. 

 90년이후 건설사들의 횡포에 의한 대항마 마져 느껴질 정도다. 그들은 폭리 폭거로 기업 가치을 높이고,전국곳곳의 부동산을 사들여 아파트 건설에 토지의 매집 및 분양가 높이기 등 나쁜 짖거리만은 서슴치 않았다. 제대로 된 기업 찾을 수 없을 정도며,투기꾼들이나 언론 및 졸부들은 그들의 건설놀음에 동참했다. 여기에 기업들은 국내 투자을 하지 않앗으며,중소기업들은 해외 투자나 해외 부동산 시장만 졸부들과 매국노들,파렴치범들과 같이 노크했다.

 국내 경기는 소비가 장기간 위축되고 간간히 지역에 따라 역전세란이 심화되면서 주택구입이나 분양시장이 얼어붙고 있다. 입주 아파트 입주율은 50%정도에 이르고 있으며,기존 주택의 임대는 나가지 않고 있다. 빈 사무실이 늘고 있으며,사회는 과거에 얽메여 한발자국도 앞으로 나가지 못하고 있는 가운데서도 부동산 투기는과거와 같이 여전하다. 2000년부터 지은 주택의 과다로 2006년 하반기 까지는 입주물량이 풍부하고,임대 가격마저 매가 대비 30-70%내외로 하락되면서 전세보증금을 되돌려 받지못해 임대 분쟁이 일어나기도 했다. 전세보증금을 빼 분양받은 집의 잔금을 치루어야 하지만 그러지도 못하고 있다. 지방의 분양시장과 주택시장은 버블이며,침체 상태이나 서울과 수도권 대단지만은 지금과 황금기이다. 주거용 오피스틸, 주상복합,상가마져도 호된 불경기 여파에 시달리고 있다. 토지시장도 천도권 이외는 대부분 침체이다.

 시장 내적인 요인,호황뒤의 불황,시장 외부의 수요 위축,일반경기의 침체,사회의 극과 극의 대결요인,건설 정책의 미흡,언론이나 각 연구소의 부동산에 대한 지식 부족,세금 위주의 세수정책,갖은자의 정부불신 등등 너무나 많은 난재가 깔려있다. 경제의 장기불황에 대한 우려는 일본이나 남미식이냐의 각 연구단체의 각기 다른 평가에 경제부처의 수시로 변하는 안이한 생각이 불황을 더욱 부채질하고 있다. 여기에 일하지 않고 살아가는 캥거루족이나 빈대족이 수시로 하는 촛불시위나 각 인터넷에 일과로 기고하는 글귀가 외국 투자자들의 발목을 잡고 있다.

 노사분규,정부의 과거로의 회귀정책과 정권 연장만을 생각하는 여당의 안이한 생각,국제 유류가 인상과 소비위축이 힘을 더 발휘해 부동산 시장마져 혼탁으로 내몰고 있다. 모기지나 임대주택의 건설로 인해 부동산 시장이 서양화,선진화되어야 하는데 현제는 격변기라 시장에 정착을 못하고 있으나 추후 나아지리라 여긴다.2002년 기고자는 서을 수도권 집 2채이상은 모조리 2005년까지 매도하라 했으며,3% 정도의 부동산만이 시간적.공간적.테마적으로 움직일 거며,분양 아파트는 단타을 2002년부터 권장했으며,대전의 이북지역이나 천도권의 부동산은 보유다.

 공동투자,주5일근무에 맞는 투자,관광지개발, 팬션,노후대책 부동산 투자는 특정지역을 투자다. 그런 방향으로 흐르고 있으며,그런 투자는 2만5천불 시대에 그래도 가장  안전한 투자가 될 것이며,그런 방향으로 급선회하고 있으나 토지시장에서 거래는 없이 공시지가 늘 오른다고 야단인 것은 투기세력만이 매점매집하기 때문이다. 투기세력은 조용히 구입하고 매도한다. 내집 한채 살려는 사람들은 중개업 몇군데가고 몇번 여쭈어보고 구입하니 실제 10%이상 고가에 구입하기 마련이다. 중개업소 3곳에 3번가면 그 중개업소는 고객이 수십명 온줄 알며,집보러 3번만 가면 10%씩 오르기 마련이다.    
일시 : 2015-11-27 [11:16] / IP : 114.108.101.193
Total : 16건
16 서민들 잡는 부동산 시장 강남권 규제완화가 관건 ()박종석690
15 동양은 보유의 부동산,서양은 수익의 부동산 ()박종석760
14 부자들의 아파트 베스트 5의 2년간 집값 변화 ()박종석1058
13 주택보급율과 관계없이 집 남아돌아 ()박종석1684
12 선진국 주택 보급율로 나아가는 부동산 시장 시장 예측 ()박종석1155
11 집값 오를때까지 팔 생각 없어는 내성적 성격 탓 ()박종석914
10 지방과 강북,수도권 절세안에도 부동산에 역효과 ()박종석828
9 부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화 ()박종석1046
8 부동산 정책 발표 없으며, 발표시 쇠귀에 경읽기 ()박종석1178
7 6억1184만㎡ 개발지 주위 투기광풍으로 지가 상승 ()박종석928
6 강남권 주택 드림은 사람들의 이동까지도 좌우 ()박종석1254
5 주택 값 호가 하락으로 막차탈 가능성 ()박종석924
4 전세난 원인은 현정부 부익부 빈익빈 정책에서 ()박종석1096
3 다주택자와 재건축 규제는 아파트 일반분양만 줄어들어 ()박종석1343
2 대형 건설업체 분양계획 대부분 엉터리로 ()박종석1412
1 부동산 투자로 쪽박차도 괜찮은 사람들 많다. ()박종석1234

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